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Unternehmen | 20.12.2018

Aus IZ51/2018, S. 6

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Eine Milliarde Euro für die All-inclusive-WG

Quelle: Medici Living/Quarters
Oft gemeinsam, wenig einsam: Damit wirbt die Medici Living Group um junge Berufstätige.

Quelle: Medici Living/Quarters

Der Investmentmanager Corestate will ein Colivingportfolio im Wert von 1 Mrd. Euro aufbauen. Dafür hat er sich mit Medici Living einen expansionshungrigen Generalmieter an die Seite geholt. Verkleinert, gestrichen und optimiert wird an allen Ecken und Enden. Damit stellt Corestate Investoren mehr Rendite in Aussicht als bei anderen Wohnformen.

Thomas Landschreiber, Vorstandsmitglied und Investmentchef von Corestate, meldet sich aus Irland. Er schaue sich zwei Projekte für Studentenwohnen und eines für Coliving an, sagt er. Mit Coliving will der Investmentmanager sein Mikro-Geschäft ausbauen, sprich: neben Studentenwohnungen und Serviced Apartments auch Zimmer in Wohngemeinschaften anbieten. Er hat sich dafür mit der Medici Living Group zusammengetan.

Binnen der kommenden drei bis fünf Jahre wollen die Unternehmen ein Portfolio im Wert von 1 Mrd. Euro aufbauen. Etwa die Hälfte davon ist für Investments in Deutschland vorgesehen, Geld soll überdies ins Vereinigte Königreich, in die Niederlande und die Schweiz sowie nach Österreich, Spanien und Polen fließen. Hierzulande stehen die sieben Topstädte im Fokus, für "besonders interessant" hält Gunther Schmidt, Gründer und CEO der Medici-Living-Gruppe, daneben Warschau, Krakau, Wien, Barcelona und Madrid. Zielstandorte sind "hippe, aufstrebende Stadtteile", sagt Landschreiber, Berlin-Friedrichshain zum Beispiel, in Frankfurt Bockenheim oder das Nordend. Die ersten Wohnraumsuchenden sollen sich im Laufe des nächsten Jahres einmieten können.

"Im Optimalfall hat eine WG vier Schlafzimmer, einen Gemeinschaftsraum mit Küche und zwei Bäder", sagt Landschreiber. "Gibt es nur drei Zimmer, hat einer ein Bad für sich allein." Um die 12 m² bis 15 m² groß soll jedes Zimmer sein, voll möbliert. Die Mieten-Schmerzgrenze für so eine Bleibe mit allem Pipapo wie Nebenkosten, WLAN und Netflix-Filmangebot sieht er bei derzeit etwa 600 Euro pro Monat.

Medici Living und Corestate zielen mit der Marke Quarters auf junge Berufstätige, die hohen Wert auf Flexibilität und Gemeinschaft legen. Flexibel sein heißt: Nach drei Monaten Mindestmietdauer gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat.

Um an Immobilien zu kommen, halten sich die Partner zwar alle Wege offen. Allerdings gibt sich Landschreiber mit Blick aufs Ummodeln von Bestand skeptisch. "Es ist nicht einfach, ein sanierungsbedürftiges Gebäude zu finden, das WG-tauglich aufgeteilt werden kann." Vor allem Neubau also, und zur Finanzierung soll zweigleisig gefahren werden: Für Jahre währende Developments will Corestate Club-Deal-Fonds auflegen, ein Fonds für institutionelle Anleger soll Bauträgerimmobilien kaufen.

"Drei bis vier Developments im Jahr traue ich uns zu", sagt Landschreiber, der Pi mal Daumen mit 30 Mio. bis 40 Mio. Euro pro Immobilie rechnet. "Dazu würden wir zwei, drei Immobilien von einem Bauträger übernehmen." Am Ende sollen für die angekündigte 1 Mrd. Euro 35 Gebäude mit insgesamt 6.000 Zimmern betrieben werden.

Anlegern will Corestate eine höhere Rendite als bei anderen Wohnformen bieten. "Im normalen Wohnungsbau sind es 3,5% bis 4% Ausschüttung pro Jahr, mit Studentenwohnungen 3,8% bis 4,2%", erklärt Landschreiber. "Im Colivingsegment sehen wir 4,5%."

Dafür wollen die Partner verkleinern, streichen, optimieren. Ein wichtiger Hebel ist die Flächeneffizienz. In Mikroapartment-häusern ließen sich 60% bis 65% der BGF-Fläche als Wohnfläche vermieten, erklärt Schmidt, in WG-Gebäuden dagegen etwa 85%. Der Grund dafür sei, dass es keine langen Erschließungsflure für Einzelapartments gebe. Verzichtet werden könne auch auf Keller und Parkplätze - "das brauchen unsere Mieter nicht". Überdies zahle sich in barer Münze aus, dass Küchen und Bäder geteilt werden: in niedrigeren Bau- und Einrichtungskosten und in höheren Quadratmetermieten.

Medici Living will die Optimierung in Sachen Technik vorantreiben. Digitalisierung in der Vermietung und Verwaltung, und für Mieter eine App, auf die einiges an Smart-Home-Technik und Service gepackt werden soll. Die Vorteile der Digitalisierung im Management fasst Schmidt in eine Zahl: Gegenüber bislang üblichen Prozessen bedeutet das etwa 10% höhere Mieteinnahmen." Schmidt ist ein Softwareentwickler, der vor sechs Jahren an die Immobilienbranche heranrückte: als WG-Betreiber. Er hat das Aufstreben des US-Start-ups WeWork beobachtet, eines Unternehmens, das Büro-gemeinschaftsflächen vermietet. "Unter allen Coworkinganbietern ist WeWork der stärkste, weil er es als Erster geschafft hat, eine große Summe Investorengeld zu akquirieren", sagt Schmidt. "Wir sind jetzt auch an diesem Punkt. Mit Corestate in Europa, mit anderen Investoren in den USA und weltweit."

Derzeit werden rund 1.800 Zimmer in zwölf Städten bewirtschaftet, die unterschriebenen Verträge hinzugezählt sind es Schmidt zufolge mehr als 3.000. Die Nachfrage nach WG-Zimmern scheint groß. Schmidt spricht nur von fluktuationsbedingtem Leerstand. Belegungsquote: im Schnitt 98%.

Und wie begegnet er Risiken? "Im Ernstfall können die WGs in normale Wohnungen umgebaut werden, ohne dass "dafür viel Geld in die Hand zu nehmen ist", erklärt Schmidt. Die Quadratmetermiete mag dann geringer sein, aber das sei einkalkuliert, sagt er.

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