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Anlagen | 20.12.2018

Aus IZ51/2018, S. 3

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Wo sind die 140 Mio. Euro geblieben?

Quelle: Imago / Enters
Nicht jedes Studentenwohnheim ist automatisch eine Goldgrube.

Quelle: Imago / Enters

Wohl dem, der Geldgeber findet, die in der Hoffnung auf einen verlässlichen Kupon mit einem ins Risiko gehen. Zwei deutsche Versicherungen steckten viele Millionen in Anleihen der Deutschen Real Estate Funds (Dref). Bis die Deutsche Real Estate Funds S.A. und die Betreiberfirma 20First Real Estate pleite gingen. Felix Bauer, der Vater des Konzepts, zog sich früh zurück - und startet nun ein neues Business.

Es ist Mipim 2015, die Sonne scheint. Im Strandrestaurant plaudert Felix Bauer, CEO von Deutsche Real Estate Funds Advisors, über seine Pläne für eine Bondemission, mit der im großen Stil deutsche Studentenwohnheime gekauft, modernisiert und vermietet werden sollen. "Wir wollen ein neues Segment aufbauen und begegnen außerdem großem Interesse aufseiten institutioneller Anleger an einem solchen Kapitalmarktprodukt", sagt er. Studentenwohnen als institutionelle Assetklasse habe eine große Zukunft, ist Bauer überzeugt.

Vor vielen Jahren entwickelte Bauer bereits Studentenwohnheime in Großbritannien, später arbeitete er mit den Firmen IQ International Quarters, anschließend mit IQ Campus und dann mit dem Betreiber Crosslane zusammen, immer das eine Ziel vor Augen: ein Portfolio von mindestens 3.000 Studentenapartments in Deutschland aufzubauen. Mit keinem der Partner klappte es. Der Bond soll nun endlich den Durchbruch bringen.

Zwei Großinvestoren, die VKB und die Barmenia, lassen sich begeistern. Sie zeichnen maßgebliche Anteile an den beiden 2015 und 2016 platzierten Anleihen. Branchenkenner gehen sogar davon aus, dass fast die gesamten insgesamt eingesammelten 140,5 Mio. Euro allein auf diese beiden Adressen entfallen. Im Sommer 2015 geht zur Bewirtschaftung der erworbenen und künftigen Heime die deutsche Betreibergesellschaft 20First Real Estate an den Start. Strukturiert wird das Investmentkonstrukt in Luxemburg. Dort haben sowohl die für die Emissionen gegründeten Zweckgesellschaften als auch die Managementfirma Dref Advisors ihren Rechtssitz.

Über das, was dann passierte, gibt es unterschiedliche Erzählungen. Das Geld sei prospektgemäß in zwölf Immobilien mit zusammen 2.200 Wohneinheiten investiert worden, resümiert Bauer auf Anfrage - "meines Erachtens relativ erfolgreich". Relativ ist hier ein dehnbarer Begriff. Fragt man Barmenia und VKB nach dem Verbleib ihres Geldes, erhält man ein knappes "kein Kommentar". "Kein Wunder, dass die Investoren nichts sagen, das Ganze war ja auch eine extrem peinliche Nummer für sie", lästert einer, der die Anfänge der Anleihe aus nächster Nähe beobachten konnte. Ein Wettbewerber aus der Branche wunderte sich bereits zum Emissionszeitpunkt von Bond Nr. I über den Anleihezins von 4,675%. Dieser Kupon sei "superbillig im Vergleich zu den Kapitalkosten, mit denen ich kalkulieren muss", kommentierte er das Geschäftsmodell im Hintergrundgespräch. Mit anderen Worten: Die Institutionellen akzeptierten guten Glaubens eine ziemlich niedrige Risikoprämie - mutmaßlich eine zu niedrige.

Anfang 2016 lässt sich Bauer in einer Mitteilung zitieren, er wolle den Bestand "mindestens verdoppeln". Der aktuelle Bestand an Studentenwohnungen, den 20First betreut, liegt dieser Mitteilung zufolge bereits bei rund 3.500 Wohnungen. Gekauft worden seien Heime in Berlin, Bremen, Kiel, Bochum, Essen, Stuttgart, Ludwigsburg, Halle und München. Doch spätestens 2017 gibt es Anzeichen dafür, dass bei der Dref-Gruppe etwas schiefläuft. Geschäftspartner warten für erbrachte Leistungen vergeblich auf ihr Geld, Käufe werden rückabgewickelt. Es häufen sich die Beschwerden von Studenten, die nach dem Auszug aus den 20First-Heimen vergeblich auf die Rückzahlung ihrer Kaution warteten. Zu dieser Zeit ist Bauer, zuvor das öffentliche Gesicht des Projekts, längst nicht mehr mit an Bord. Schon im Februar 2016 verlässt er die Geschäftsführung von Dref Advisors und wird dort durch Fabien Rossignol Burgos Leon ersetzt. Rossignol ist zusammen mit Stephane Weyders nicht nur in diversen Investmentvehikeln aus dem Umfeld Dref/Bauer aktiv, sondern auch in vielen anderen - meist unter ein und derselben Luxemburger Adresse. Kein Wunder: Die Bereitstellung von Geschäftsführungspersonal für Vehikel aller Art ist eine Standarddienstleistung, die im Stadtstaat professionell erbracht wird.

An Weyders gibt Bauer im Sommer 2017 auch die Geschäftsführung der deutschen 20First ab, die Ende 2017 Insolvenz anmeldet. Die Studenten, die bis heute auf ihre Kaution warten, sollten sich aber keine Hoffnung machen, beim 20First-Insolvenzverwalter Max Liebig Forderungen anzumelden. "Anspruchsgegner für etwaige Ansprüche auf Rückzahlung von Kautionen der Studenten sind die jeweiligen Eigentümer der Objekte", teilt Liebig mit.

Fragt sich nur, wer das heute ist. Die Anleihezeichner sind es vermutlich nicht, sie werden laut Prospekt als Fremdkapitalgeber behandelt. Bauer hat nach eigenen Angaben die Stimm- und Gewinnrechte an beiden Luxemburger Dref-Gesellschaften an das britische Family-Office Somerston übertragen. Anfragen, was nun mit den von ihnen mitfinanzierten Studentenheimen geschehen wird, beantworten die Briten nicht. "Die haben damals viel Eigenkapital in Dref gesteckt, damit wurden die Studentenheime angekauft, und später waren sie die Dummen", erinnert sich ein Insider.

Anfang 2018 kündigt Weyders die Börsennotierung der beiden Anleihen. Gleichzeitig meldet Bauers Münchner Firma BauCap Insolvenz an. Leser, die bis jetzt durchgehalten haben, werden nicht überrascht sein, wenn auch hier vom Insolvenzverwalter nichts Klärendes kommt: "Aufgrund vieler offener Fragen ist der Vorgang BauCap für eine Stellungnahme meinerseits als Insolvenzverwalter nicht zugänglich", lässt dieser wissen.

Die Frage, wer für die ganze Pleite die Verantwortung trägt, verläuft damit nach allen Richtungen im Nichts. Bei Dref Advisors gehen Anfang dieses Jahres mit dem Ausscheiden Rossignols die Lichter aus. Der Luxemburger Insolvenzverwalter beantwortet keine Fragen.

Das Management der Dref-Heime in Kiel, Bremen, Berlin, Ludwigsburg, Bochum und Stuttgart sowie Halle besorgt mittlerweile 22 Century Management, München. Hinter 22 Century steht die auf Problemfälle spezialisierte Firma CR Management von Claudius Meyer und Thorsten Hollstein. CR Management sei von den Anleihegläubigern angesprochen worden, ob man bei der Objektverwaltung und der Stabilisierung der Assets helfen könne, heißt es aus Unternehmenskreisen. Die haben sich mittlerweile ebenfalls organisiert und einen gemeinsamen Vertreter benannt, über dessen Aktivitäten der zuständige Treuhänder aber "aus marktrelevanten Gründen" nichts sagen möchte. Zur Zukunft der Immobilien gibt es unterschiedliche Mutmaßungen. Makler wollen bereits von intensiven Verhandlungen mit Kaufinteressenten wissen, während CR Management jedwede Verkaufspläne zum momentanen Zeitpunkt dementiert. Bauer wiederum geht davon aus, "dass ein Verkauf der Immobilien oder Anleihen vorbereitet wird".

Fragt man Bauer selbst, was seiner Meinung nach mit der Dref-Emission schieflief, heißt es knapp: "Die genauen Gründe kennen wir nicht. Grundsätzlich denke ich nicht, dass es am Geschäftsmodell lag." Ehemalige Weggefährten werden da schon deutlicher. "Bauer hat mit seinen verschiedenen Firmen die Gebühren aus der Anleihe kassiert und wenn es dann mit den Projekten finanziell knapp wurde, großzügig über Gesellschafterdarlehen zurückgegeben", erinnert sich ein früherer Weggefährte. Das habe den Fortschritt der Vorhaben nicht gerade beschleunigt.

Ein anderer sieht eher Inkompetenz und Missmanagement als Hauptursache der Pleiten. "Dref hat immer 10% bis 15% über Markt bezahlt und sich so die Deals gesichert, aber die Abwicklung der Projekte und Transaktionen verlief chaotisch", heißt es. Einige Projekte seien dadurch nicht rechtzeitig bezugsfähig gewesen, beurkundete Käufe hätten rückabgewickelt werden müssen. Das Unternehmen sei mit der Umsetzung der Vorhaben schlicht überfordert gewesen. "Die Idee war in der Theorie gut, in der Umsetzung aber Mist", sagt ein anderer einstiger Geschäftspartner. "Bauer und Strukturen, das schließt sich schlicht aus." Das seien alles reine Behauptungen, sagt Bauer dazu, andere ehemalige und aktuelle Mitarbeiter sähen das anders. Aus diesen Kreisen ist denn auch die Vermutung zu hören, Somerston als Spezialist für notleidende Finanzierungen versuche derzeit, auf die Anleihegläubiger Druck auszuüben, um dadurch selbst billig an deren Anteile zu kommen.

Aus der deutschen Studentenwohnszene hat sich Felix Bauer offenbar zwischenzeitlich verabschiedet. Bei der kürzlich erfolgten Neuwahl im Bundesverband Studentisches Wohnen trat er nicht an, um seinen Posten als Vorstand-Vize zu verteidigen. Was nicht heißt, dass er seiner alten Leidenschaft ganz untreu geworden wäre. Im August dieses Jahres ging in München der Colivingbetreiber Tribe an den Start, Geschäftsführer: Felix Bauer und Holger Braun (der bereits von 2015 bis 2017 für Dref gearbeitet hatte).

"Combining Business Living, Student Living and Micro Living", lautet der Geschäftszweck. Tribe decke die komplette Wertschöpfungskette vom Kauf über Planung, Modernisierung, Bau bis zum Management ab, wirbt die Homepage auf Englisch um mutmaßlich internationale Kunden.

Es handele sich um eine reine Dienstleistungsgesellschaft, in deren operatives Tagesgeschäft er nicht involviert sei, betont Bauer auf Anfrage. Bis vor kurzem erfuhr man auf der Homepage auch die Vision von Tribe Living: Bis 2025 wolle man im Rahmen von Mikrowohnkonzepten über 30.000 Betten bewirtschaften. Das sei für ein Dienstleistungsmandat ein realistisches Ziel, meint Bauer. Die Planzahl wurde inzwischen jedoch aus dem Onlineauftritt gestrichen. Felix Bauer mag vielleicht bis heute nicht wissen, warum es mit seiner Dref nichts wurde - was Versprechen angeht, scheint er trotzdem etwas vorsichtiger geworden zu sein.

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