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Märkte | 13.12.2018

Aus IZ50/2018, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Auch für Genossen wird München immer teurer

Quelle: Wohnbaugenossenschaft wagnis eG, Urheber: Hermann Wittekopf
Das Genossenschaftsprojekt Wagnis 1 muss nach vielen Jahren erstmals die Mieten erhöhen. Andere dürften folgen.

Quelle: Wohnbaugenossenschaft wagnis eG, Urheber: Hermann Wittekopf

München. Die hohen Grundstückspreise und steigende Baukosten zwingen Münchner Genossenschaften, ihre Mieten zu erhöhen. Viele müssen nachholen, was sie jahrelang versäumt haben.

Wer sich an einer Wohnungsgenossenschaft beteiligt, der möchte vor allem günstig wohnen und keine Angst vor allzu großen Mieterhöhungen haben. Dass eine Genossenschaftswohnung nicht davor schützt, müssen derzeit die Mieter der Münchner Wohnbaugenossenschaft Wagnis erfahren. Nach einem Bericht der Münchner tz erhöht die Genossenschaft in einigen ihrer Objekte die Mieten um bis zu 12,6%.

Was auf den ersten Blick nach einer saftigen Mieterhöhung aussieht, relativiert sich bei näherem Hinsehen. Schließlich ist es bei den betroffenen Projekten die erste Erhöhung seit gut einem Jahrzehnt. Die Genossen zahlen für ihre Wohnungen immer noch deutlich weniger als andere Wohnungssuchende am Markt. In den rund 40.000 Genossenschaftswohnungen in München liegen die Mieten nach Einschätzung der genossenschaftlichen Immobilienagentur München (Gima) bei durchschnittlich 7 Euro/m². Selbst nach der Erhöhung sind die Mieten für die Genossen real in den letzten Jahren gesunken. So sieht das auch Wagnis-Vorstand Rut-Maria Gollan. Für die betroffenen Mieter sei es die erste Mieterhöhung seit der Übernahme der Wohnungen. Die Steigerungen seien nun notwendig, da die Genossenschaft nach dem Kostenmieten-Prinzip arbeite. "Die ersten beiden Projekte Wagnis 1 und Wagnis 2 sind unter schwierigen finanziellen Rahmenbedingungen entstanden und entsprechend eng finanziert", erklärt Gollan. Die insgesamt fast 140 Wohnungen auf dem ehemaligen Militärgelände am Ackermannbogen im Westen Schwabings wurden bis 2006 fertiggestellt. Die Rahmenbedingungen hätten es in der Vergangenheit nicht erlaubt, notwendige Rücklagen für die langfristige Instandhaltung in ausreichender Höhe zu bilden. Bei den 53 Wohnungen von Wagnis 4, die 2014 am Ackermannbogen entstanden, seien unerwartete Kostensteigerungen im Bau bisher nicht durch entsprechende Anpassung kompensiert worden.

Wagnis 4 war dabei eines der letzten Genossenschaftsgrundstücke ohne Einkommensbeschränkung. Diese teuren frei finanzierten Projekte haben damals die Stadt veranlasst, den Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) zu beschließen. "KMB hat zunächst sehr gut funktioniert", sagt Gollan. Doch das Modell kommt an seine Grenzen. Die steigenden Grundstückspreise zwingen die Stadt, ihre Bewertungen anzupassen. Hinzu kommen die Baukosten. Das führte Anfang des Jahres dazu, dass sich für die genossenschaftlichen Grundstücke im ersten Bauabschnitt des neuen Stadtteils Freiham im Münchner Westen kein einziger Interessent fand. Erst nachdem die Stadt die Grundstückspreise senkte, griffen die Genossenschaften zu.

Nach Einschätzung von Christian Stupka, Gründer der Genossenschaft Wogeno und der Gima, laufen gerade neue Genossenschaften in eine Falle. "Bei Neubauten sind die Baukosten so hoch, dass das einzelne Projekt nicht mehr wirtschaftlich wäre", sagt Stupka. "Wer in eine Neubaugenossenschaft will, muss damit rechnen, dass die Miete erhöht wird", bestätigt Natalie Schaller, Genossenschaftsberaterin bei der Münchner Mitbauzentrale. Dennoch hält sie Erhöhungen wie bei der Wagnis eher für ein "Einzelphänomen". Das könnte sich ändern. Auch Alt-Genossenschaften werden über kurz oder lang wohl nicht ohne Mieterhöhungen auskommen. Spätestens wenn es an die Aufstockung oder die Sanierung der Bestände gehe, würden die hohen Baupreise auf die Kosten durchschlagen, glauben Beobachter.

Ein Problem dabei ist, dass manche Vorstände offenbar frühzeitige Mieterhöhungen scheuen, aus Angst, sie könnten von den Mitgliedern abgewählt werden. Dennoch glaubt Schaller nicht, dass das Modell der Genossenschaften in München vor dem Aus steht. "Es ist die einzige Möglichkeit, überhaupt günstigen Wohnraum zu realisieren", ist sie überzeugt.

Um das auch in Zukunft zu tun, überlegen offenbar einige Genossenschaften, alle Mitglieder über einen Solidarbeitrag an den Kosten für Neubauten zu beteiligen. Genossen, die in günstigen Wohnungen leben, könnten so neue Mitglieder entlasten.

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