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Märkte | 13.12.2018

Aus IZ50/2018, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Viele neue Betten, aber kaum neue Gäste

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Neue Konzepte, neue Marken und neue Betten. Die Hotelmärkte in Köln und Düsseldorf unterscheiden sich deutlich.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Düsseldorf/Köln. Die beiden Rheinmetropolen stehen im Fokus der Hotelentwickler. In beiden Städten wachsen neue Herbergen wie die buchstäblichen Pilze aus dem Boden. Allerdings hält die Zahl der Übernachtungen mit dem Bettenwachstum nicht mit. Noch müssen die Marktakteure aber nicht von einer Krise sprechen.

Nach einem starken Jahr 2017 fallen die Zahlen für den Düsseldorfer Tourismusmarkt im ersten Halbjahr 2018 deutlich weniger erfreulich aus. Das gesamte Düsseldorfer Beherbergungsgewerbe - das umfasst Hotels, Hotels garni, Pensionen, Gasthöfe, Jugendherbergen und auch Campingplätze - verzeichnete in den ersten sechs Monaten dieses Jahres exakt 2.368.753 Übernachtungen.

Das entspricht einem vergleichsweise geringen Anstieg von 0,8% gegenüber den Werten des Vergleichszeitraums aus dem Jahr 2017. Im Vergleich dazu lag die Zunahme an Übernachtungen in der Landeshauptstadt im Gesamtjahr 2017 bei beachtlichen 4,8%. Das Ergebnis davon war ein Übernachtungsrekord für Düsseldorf.

Als Grund für diese doch eher enttäuschende Entwicklung nennt das Maklerunternehmen Dr. Lübke & Kelber, das die Hotelmärkte der Rheinmetropolen untersucht hat, vor allem den turnusmäßigen Wegfall einiger Messeveranstaltungen in Düsseldorf. Vom Messegeschäft ist Düsseldorf besonders stark abhängig. Auch für das Gesamtjahr rechnen die Hotelfachleute von Dr. Lübke & Kelber nicht mit einem Ergebnis auf Vorjahresniveau. Die durchschnittliche Steigerungsrate der vergangenen Jahre dürfte ebenfalls nicht erreicht werden.

Bereits auf dem Rückzug ist der RevPar, die Maßeinheit, die den erzielbaren Preis pro Zimmer angibt. Er lag 2017 mit 85 Euro um den Betrag von 1,40 Euro unter dem Wert des Jahres zuvor. Allerdings ist er damit nach dem RevPar von München noch immer der zweithöchste Wert in Deutschland. "Mit einer Abnahme von 3,2% gaben die Zimmerpreise am deutlichsten im Upscale- und Luxussegment nach", berichtet Daniela Bense, Project Manager Hotel bei dem Maklerunternehmen.

Dass bei einer solchen Entwicklung der Bau zahlloser neuer Hotelbetten eine geeignete Lösung ist, darf bezweifelt werden. Dennoch nimmt deren Zahl in Düsseldorf künftig dramatisch zu. So steigt im laufenden Jahr das Bettenangebot um rund 6%, Dr. Lübke & Kelber rechnet jedoch mit einer Zunahme der Übernachtungen von maximal 3%. "Die Auslastung dürfte weiter sinken", sagt Bense. Ein Ende des Bettenbaubooms ist in Düsseldorf weiterhin nicht in Sicht. Mehr als 9.000 neue Betten sind in der Landeshauptstadt aktuell in Planung oder im Bau. Und ab dem Jahr 2020 ist diese Pipeline dann noch stärker gefüllt.

In der Domstadt ist die Lage auf dem Hotelmarkt nicht grundsätzlich anders als in Düsseldorf. Dennoch gibt es auch in Köln einige Besonderheiten. Beispielsweise ist die Zahl der Touristen in Köln deutlich höher als in Düsseldorf. Das bedeutet im Gegenzug, dass die Abhängigkeit der Branche vom Messekalender geringer ist. Touristen bilden eine sichere Bank für das Beherbergungsgewerbe.

Der Anstieg der Übernachtungszahlen im vergangenen Jahr war in Köln allerdings beachtlich. Rund 8,1% mehr Übernachtungen wurden in der größten Stadt von NRW gezählt als im Jahr zuvor. Damit verzeichnete Köln 2017 ein Rekordjahr in Sachen Übernachtungszahlen.

"Für das laufende Jahr rechnen wir durch den turnusmäßigen Wegfall einiger Messen nur mit einem leichten Anstieg der Übernachtungszahlen", prognostiziert Bense. Dass der Hotelstandort Köln weniger vom Messegeschäft abhängig ist als Düsseldorf, heißt nicht, dass es keine Auswirkungen gibt. Ein Plus von nur noch 0,5% bei den Übernachtungen im ersten Halbjahr 2018 bestätigt diese These.

Im Gegensatz zu Düsseldorf verzeichnet der Kölner RevPar jedoch ein weiteres Plus. Er stieg im vergangenen Jahr um stramme 8,20 Euro auf 80,60 Euro pro Zimmer und liegt damit im nationalen RevPar-Ranking auf Platz 4. Und wieder im Gegensatz zu Düsseldorf stiegen die erzielbaren Zimmerpreise ganz besonders im Luxussegment mit einem überdurchschnittlichen Plus von 9,2%.

Einer der Gründe hierfür liegt darin, dass die starke Ausweitung des Bettenangebots in Köln bereits weitgehend abgeschlossen ist. Während beispielsweise die Bettenzahl seit 2007 in der Domstadt insgesamt um rund 30% gestiegen ist, nahm das Übernachtungsaufkommen im selben Zeitraum um 40% zu. Für 2018 dürfte der Kapazitätsausbau bei rund 4,6% liegen. Ab dem Jahr 2019 sind in Köln allerdings nur rund 3.000 neue Hotelbetten in der Planung.

KOMMENTAR Zu "Viele neue Betten, …"

Düsseldorf ist im Hotelbaufieber. Es gibt kaum ein neues Großprojekt in der Stadt, das ohne eine Herberge auszukommen scheint. Im Quartier Central sind bereits vier Hotelbauten entstanden, am Hauptbahnhof werden drei in einer Reihe errichtet und ein viertes im benachbarten Riesenprojekt Grand Central der Catella. Diese Liste ließe sich noch fortsetzen.

Allein, die Zahl der Gäste nimmt nicht mehr so zu wie die der neuen Matratzen. Eine Entwicklung in der Landeshauptstadt, die sich in Zukunft noch verschärfen wird. Da sind sich alle Prognosen einig. Der Düsseldorfer Hotelmarkt wird auch künftig am Tropf des Messegeschäfts hängen. Ein Tourismusstandort wie Köln ist die Stadt nicht. Da fehlt schlicht der Dom.

Dass die Immobilienbranche dennoch, Lemmingen gleich, in Düsseldorf ein Hotelprojekt nach dem anderen anschiebt, grenzt beinahe schon an grobe Fahrlässigkeit. Der Markt, so viel ist sicher, wird das Bettenüberangebot aber regeln. thk

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