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Märkte | 13.12.2018

Aus IZ50/2018, S. 17

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Konstanz schafft Platz zum Wohnen

Urheber: KCAP, Ramboll Studio Dreiseitl
Vogelperspektive auf den künftigen Stadtteil Hafner. Dort sollen rund 2.700 Wohneinheiten samt dazugehöriger Infrastruktur entstehen.

Urheber: KCAP, Ramboll Studio Dreiseitl

Konstanz. In der größten Stadt am Bodensee ist das Wohnungsangebot knapp und teuer. Ein neuer Stadtteil soll die Wohnungsnot lindern.

Die Bodenseemetropole zählt zu den jungen, wachsenden Schwarmstädten Deutschlands. Doch das Wohnungsangebot kann schon lange nicht mit der Nachfrage mithalten, besonders bezahlbarer Wohnraum für Familien fehlt. Wer am Bodensee wohnen möchte, muss inzwischen schon so viel wie in der Landeshauptstadt Stuttgart bezahlen.

In den ersten neun Monaten dieses Jahres lag der durchschnittliche Preis für eine neu vermietete Wohnung bei 12,10 Euro/m2. Damit liegt Konstanz laut der Auswertung des Portals Immowelt auf dem Spitzenplatz aller 111 Mittelstädte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern. Beim Wohnungskauf bewegt sich die Stadt am See mit 4.550 Euro/m2 sogar über Großstadtniveau. In Stuttgart beträgt die Durchschnittsmiete aktuell 12,50 Euro/m2 und der Kaufpreis für eine Wohnung 4.020 Euro/m2. Deshalb hat Konstanz mit dem Handlungsprogramm Wohnen den Bau von 7.900 Wohnungen bis 2035 beschlossen. Dieses Programm soll auch die Grundlage für eine massive Aufstockung des geförderten Wohnungsbaus bilden.

Wohnungsknappheit und hohe Preise sind in Konstanz nichts Neues. Wegen der Lage zwischen See und der Schweiz gibt es nur wenige Entwicklungsmöglichkeiten. Aber die werden aktuell genutzt, sprich es drehen sich die Baukräne. Das letzte große Baugebiet im Flächennutzungsplan ist der Hafner, nördlich des Stadtteils Wollmatingen.

In einem zweistufigen wettbewerblichen Planungsdialog haben sich dieses Jahr 20 internationale Planerteams Gedanken zum neuen Stadtteil Hafner gemacht. Das Büro KCAP Architects & Planners (Zürich) in Zusammenarbeit mit den Landschaftsarchitekten Ramboll Studio Dreiseitl aus Überlingen ging als Gewinner aus dem städtebaulichen Wettbewerb hervor. "Wir haben uns für den Entwurf mit dem größten Innovationspotenzial entschieden. Der Stadtteil soll zukunftsfähig und an Veränderungen der nächsten Jahre anpassbar sein", unterstrich der Konstanzer Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn bei der Vorstellung des Siegerentwurfs.

Der Plan sieht eine Durchmischung von 45 ha Wohn- und 15 ha Gewerbefläche vor. Rund 2.700 Wohneinheiten für unterschiedliche Wohnformen sind nach aktuellem Stand in Gebäuden mit durchschnittlich drei bis vier Obergeschossen eingeplant. Gewerbliche Nutzungen werden mit kurzen Anbindungswegen an der L 221 angesiedelt und sollen die Wohngebäude vom Verkehrslärm abschirmen. Eine strikte Trennung zwischen Wohnen und Gewerbe ist nicht vorgesehen, die Nutzungen sollen sich auch mischen.

Das Projekt erweitert die Stadt nach Nordwesten. Laut Architektin Yoo Na Ho vom Büro KCAP werden unterschiedliche Gebäudetypologien in mehreren städtischen Quartieren platziert, die in ihrer Funktion in Zukunft angepasst werden können. Als "Rückgrat" des Quartiers bezeichnen die Planer einen verbindenden "grünen Ring". Gemeint ist ein breiter öffentlicher Raum mit Naturschutzgebieten, Platz für Gemeinschaftsgärten, Sportanlagen und die Außenbereiche von Schulen und Kindergärten.

Dieser Ring soll zum Treffpunkt werden und sowohl die verschiedenen Teile des Quartiers untereinander wie auch mit der bestehenden Siedlung Wollmatingen verbinden. "Der Ring wird somit zu einem neuartigen öffentlichen Raum, welcher sowohl der Struktur des Dorfes als auch des Stadtquartiers ähnelt und eine Antwort gibt auf die Lage zwischen Landschaft und Stadtrand," beschreibt das Architekturbüro KCAP seine Intention.

Quelle: LBBW Immobilien
Blick auf das Wohnquartier Laubenhof, das im Innern über einen großen begrünten Innenhof verfügen wird.

Quelle: LBBW Immobilien

Das Quartier Hafner selbst soll weitgehend autofrei sein, der klassische Stellplatz vor dem Haus ist nicht vorgesehen. Dies ermöglichen mehrere unterirdische Quartiersgaragen und Mobilitätsstationen, Hochparkhäuser mit Carsharing-Option, Fahrradmietsysteme und die Anbindung an den ÖPNV.

Im kommenden Jahr will die Stadtverwaltung mit dem Planungsteam auf Basis des vorliegenden Wettbewerbsentwurfs einen Rahmenplan erarbeiten. Zwischenstand und Endergebnis des Plans sollen wiederum der Öffentlichkeit präsentiert werden. Da der Grund nicht alleine der Stadt gehört, muss eine zweite Gesprächsrunde mit den Grundstückseigentümern folgen. Anfang 2020 soll es dann einen Gemeinderatsbeschluss für die Entwicklung geben. Das Bebauungsplanverfahren wird voraussichtlich in Teilabschnitten erfolgen. Einzelne Realisierungswettbewerbe für Teilgebiete oder größere Vorhaben wie den Schulbau sind ebenfalls vorgesehen. Aufgrund der Größe des Gebiets und der vielen Beteiligten rechnet man bei der Stadtverwaltung nicht mit dem Start der baulichen Entwicklung vor dem Jahr 2025.

Das Gebiet Hafner ist die größte zusammenhängende Fläche, die die Universitätsstadt Konstanz (derzeit ungefähr 84.400 Einwohner) entwickeln kann. Der Nachfragedruck bleibt trotz dieser Entwicklungsfläche groß. Zwischen den Jahren 2000 und 2017 ist die Stadt um 12.088 Einwohner gewachsen, das sind 16,4%. Und ein Ende des Wachstums ist nicht in Sicht.

Die kleinräumige Bevölkerungsvorausrechnung der Stadt prognostiziert einen weiteren Bevölkerungsanstieg von bis zu 12,2% bis zum Jahr 2035. Ohne eine kräftige und zeitnahe Ausweitung der Flächenpotenziale für den Wohnungsbau werden auch künftig Haushalte mit kleinem Geldbeutel ebenso wie junge, gut verdienende Familien aus der Stadt in das Umland verdrängt. Dies hat der Gemeinderat erkannt und bereits 2014 das Handlungsprogramm Wohnen beschlossen, das Anfang dieses Jahres durch ergänzende Beschlüsse nachjustiert wurde. Danach sollen zwischen 2016 und 2035 insgesamt 7.900 Wohnungen gebaut werden. Grundlage für diese Planung ist die Wohnungsbedarfsprognose vom Institut empirica. Rund 40 Planungsgebiete werden entwickelt, die sich über das ganze Stadtgebiet verteilen. Doch zumeist ist die Stadt Konstanz nur Teileigentümer, daher muss jeweils mit den Grundstücksbesitzern verhandelt werden.

Gleichzeitig drängt die Zeit. Der größte Vermieter in Konstanz mit über 4.000 eigenen Wohnungen ist das kommunale Wohnungsunternehmen Wobak. Auf dessen Warteliste stehen rund 2.900 Haushalte, die ein Zuhause suchen. Jeder zehnte davon gelte als Härtefall. Auch die Wobak baut fleißig gegen die Wohnungsnot an. Ihr Ziel lautet, pro Jahr rund 150 Wohneinheiten zu bauen, 100 davon im geförderten Wohnungsbau. Zu den großen Projekten gehört aktuell der Zähringer Hof in Petershausen. Auf einer Fläche von rund 6.200 m2 entstanden 80 überwiegend geförderte Mietwohnungen und eine kleine Gewerbefläche. Damit ist der Zähringer Hof ein wichtiger Teil der Strategie des Handlungsprogramms Wohnen, den geförderten Wohnungsbau markant zu steigern.

Konstanz hat zurzeit rund 1.250 geförderte Wohnungen. In den nächsten Jahren sollen laut dem Handlungsprogramm weitere 1.900 hinzukommen. Zwar fallen auch 500 Wohnungen aus der Sozialbindung heraus, doch da diese der Wobak gehören, werden die Mieten auf einem preisgünstigen Niveau gehalten.

Zusammen mit dem Investor i+R Wohnbau aus Lindau beteiligt sich die Wobak am Bau eines neuen gemischten Stadtviertels in Petershausen West. Möglich wird dies durch den Umzug von Siemens. Für das rund 7 ha große Gelände wurde kürzlich der Sieger des städtebaulichen Wettbewerbs gekürzt. Nach dem Entwurf der Arbeitsgemeinschaft der beiden Architektenbüros Gohm/Hiessberger und Innauer/Matt aus Vorarlberg können bis zu 600 Wohnungen auf dem Gelände zwischen Bücklestraße, Oberlohnstraße und Bahnlinie entstehen. Sie sollen sich auf 16 Neubauten verteilen, die sich um vier Höfe gruppieren. Auch dort greift das Handlungsprogramm Wohnen, das 30% sozialen Wohnungsbau vorsieht.

i+R Wohnbau will auch die denkmalgeschützte Sheddachhalle sowie weitere Bestandsgebäude sanieren und diese künftig Einrichtungen für Kultur, Dienstleistung, Technologie, Gastronomie oder Einzelhandel zur Verfügung stellen. Aktuell sind die Abbrucharbeiten im Gange, der Baubeginn kann frühestens 2021 erfolgen.

Im Konstanzer Zentrum entsteht ein weiteres großes Wohnquartier. LBBW Immobilien hat das ca. 8.000 m2 große Grundstück des ehemaligen Vincentius-Krankenhauses an der Unteren Laube erworben und plant die Errichtung von 126 Wohnungen und rund 760 m2 Einzelhandels- bzw. Gastronomiefläche. Den Planungswettbewerb hat Jo. Franzke Generalplaner aus Frankfurt für sich entschieden. Auch hier greift das Handlungsprogramm Wohnen, 30% der Wohnungen sind gefördert bzw. preisgedämpft.

Der Rückbau des aus den 1970er Jahren stammenden Krankenhauses ist gerade im Gange, ebenso Grabungen auf einem alten Friedhof, der teils in das Grundstück ragt. 2019 soll mit dem Bau des Wohnquartiers Laubenhof begonnen werden.

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