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Unternehmen | 13.12.2018

Aus IZ50/2018, S. 4

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

"Wir sind Profiteure einer Entwicklung, die ich schlecht finde"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Marius Marschall von Bieberstein führt Evoreal künftig alleine.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Benjamin Otto steigt beim Projektentwickler Evoreal aus. Seine Anteile übernimmt sein bisheriger Partner Marius Marschall von Bieberstein. Der sieht einen Preispeak im Bauträgergeschäft und investiert mehr in Büros sowie Betreiberimmobilien. 2018 macht Evoreal 71 Mio. Euro Gewinn - bei einem Umsatz von 230 Mio. Euro.

Immobilien Zeitung: Benjamin Otto wird Ihnen seine Anteile an Evoreal verkaufen?

Marius Marschall von Bieberstein: Ja, ich habe bereits 2015 eine bei der Gründung von Evoreal vereinbarte Option wahrgenommen und meinen Anteil auf 25% aufgestockt. Im Rahmen eines Geschäftsanteilskaufvertrags übernehme ich nun die Mehrheit der Geschäftsanteile. In der ersten Kalenderwoche 2019 wird der Kaufvertrag wirksam.

IZ: Zieht sich Otto damit vollständig aus Evoreal zurück?

Bieberstein: Nein, Otto ist im Beirat des Unternehmens, den wir freiwillig konstituiert haben. Dazu gehören noch Jens-Ulrich Maier, im Beirat der ECE, Andreas Wende und der frühere Bima-Vorstand Jürgen Gehb.

IZ: Wie sieht es mit dem finanziellen Engagement aus?

Bieberstein: Otto bleibt Kapitalpartner. Ich habe mich wirklich gefreut, dass er weiterhin als Darlehensgeber zur Verfügung steht.

IZ: Wie hoch ist aktuell der Gewinn?

Bieberstein: 2018 liegt der Umsatz bei 230 Mio. Euro und wir sehen einen Gewinn aus abgeschlossenen Projekten von 71 Mio. Euro vor Steuern.

IZ: Im Unternehmen bleibt alles, wie es ist - nur dass Otto seine Anteile an Sie verkauft?

Bieberstein: Richtig ist: Otto war bei uns der mit dem großen Geldbeutel. Es gab eine Kontokorrentlinie, aus der die Gesellschaft Eigenmittel abrufen konnte. So konnten wir zügig Grundstücke kaufen, um dann die Finanzierung auf die Beine zu stellen.

IZ: Das schafft eine gewisse Flexibilität.

Bieberstein: Das ist ein echter Wettbewerbsvorteil - und der Eigenmittelnachweis von Herrn Otto eine sehr gute Referenz. Den Grundstückskauf für The Grand in München haben wir binnen sechs Wochen mit einem Preis von 72,5 Mio. Euro abgeschlossen.

IZ: Gibt es Ersatz für das Eigenkapital?

Bieberstein: Bei der Expo Real 2014 sind wir in Kontakt mit dem Versorgungswerk der Zahnärztekammer Schleswig-Holstein gekommen. Bei Eigenmitteln kooperieren wir seit vier Jahren miteinander. Das ist eine sehr angenehm hanseatische, vertrauensvolle Zusammenarbeit. Wir haben sie gefragt, ob sie sich vorstellen können, stärker als Eigenkapitalgeber zu fungieren, und sie haben wirklich zügig mit Ja geantwortet.

IZ: Können Sie das mit diesen Eigenmitteln mögliche Projektvolumen ausschöpfen?

Bieberstein: Unsere Projektpipeline in deutschen Metropolen summiert sich auf 700 Mio. bis 750 Mio. Euro. Das wollen wir bis 2025 gebaut und verkauft haben. Auf der EK-Seite sind die Projekte durch die Zahnärztekammer und Otto mehr als durchfinanziert.

IZ: Warum steigt Otto aus?

Bieberstein: Es war klar, dass er irgendwann in den elterlichen Betrieb wechseln würde. Er ist dort gestaltender Gesellschafter, Mitglied des Aufsichts- und des Gesellschaftsrats und möchte sich noch stärker seinem sozialen Engagement widmen.

IZ: Setzen Sie künftig andere Akzente?

Bieberstein: Operativ wird sich nicht viel ändern. Aber wir werden mehr andere Nutzungen bauen - Büros und auch mal Betreiberimmobilien. 150 Mio. der 750 Mio. Euro fließen in Büro- und Betreiberimmobilienprojekte. Beispiel ist die Bramfelder Spitze gegenüber der Otto-Zentrale in Hamburg-Bramfeld. Hier hat IT-Berater Akquinet 12.000 m2 der 21.000 m2 BGF Bürofläche gemietet. Da arbeiten wir noch am Baurecht.

IZ: Das ist ein recht großes Projekt für den Start in eine neue Assetklasse.

Bieberstein: Unsere Projekte starten grundsätzlich erst ab 5.000 m2 BGF oberirdisch - und wir arbeiten bis 30.000 m2. Da bleiben nicht viele Banken über, die non-recourse finanzieren und das auch noch in einem Bauabschnitt.

IZ: Sie erwähnten Betreiberimmobilien.

Bieberstein: Ja, wir haben vor drei Jahren den Ostbahnhof in Frankfurt gekauft - ohne Baurecht. Eine Option für das 5.000 m2 große Grundstück ist eine Hotel- und Büronutzung mit gut 20.000 m2 BGF.

IZ: Warum diese Kombination?

Bieberstein: Man muss etwas finden, das Banken wollen. In Frankfurt sind wir u.a. mit einem klassischen Hotelbetreiber im Gespräch. Aber wir haben zuvor auch mit Coworkinganbietern gesprochen und ebenso eine Wohnnutzung intensiv geprüft.

IZ: Warum versuchen Sie sich jetzt in neuen Assetklassen?

Bieberstein: Bei Eigentumswohnungen gehen wir preislich in eine Plateaubildung. Eine solche Dynamik, wie in den letzten Jahren, wird es im Bauträgerbereich nicht mehr geben. Aber im Bürobereich haben wir noch fünf richtig gute Jahre in Aussicht.

IZ: Gibt es Zielmarken für das Investment, wie bei anderen Projektentwicklern?

Bieberstein: Wir waren und wir bleiben opportunistisch und haben keine Zielmarke. Viele haben in den letzten zehn Jahren vergessen, dass Projektentwicklung ein risikobehaftetes Geschäft ist - und die Risiken werden jetzt häufiger wieder sichtbar. Im Bauträgersegment wird es auf diesem hohen Niveau noch fünf Jahre weitergehen. Vielleicht steigen die Preise sogar noch um 1% oder 2%.

IZ: Risiken sehen Sie aufgrund der steigenden Zinsen oder der hohen Preise?

Bieberstein: Ich glaube nicht an ein Zinsänderungsrisiko, weil der europäische Süden Zinsänderungen nicht verkraften kann. Die Zinsampeln sind auf grün, die Ampeln auf der Nachfrageseite auch. Gedanken allerdings machen wir uns über die Kaufkraft unserer Zielgruppe. Im Bauträgergeschäft müssen wir mehr auf die Kapitaldienstfähigkeit des Darlehensnehmers gucken und nicht mehr allein auf das Asset. Selbst Doppelverdiener mit einem sechsstelligen Jahreseinkommen haben Schwierigkeiten, eine Eigentumswohnung in Berlin zu finanzieren. Als im März 2016 die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft trat, kamen auf einmal zahlreiche Käufer mit Darlehensverträgen österreichischer Banken. Selbst Ärzte oder Vermögensberater konnten in puncto Kapitaldienstfähigkeit die strengen deutschen Banken nicht überzeugen, weil es darum ging, das Darlehen noch zu Lebzeiten zurückzuzahlen. Das ist teilweise korrigiert worden.

IZ: Sie entwickeln klassischen Geschosswohnungsbau. Durch die Preisdynamik ist das heute ein Angebot für die oberen 10% der Bevölkerung. Was tragen Sie zur Lösung des Wohnungsproblems bei?

Bieberstein: Wir sind Profiteure dieser Marktentwicklung - die ich persönlich schlecht finde. Ich sehe in meiner Bekanntschaft, wie schwer es selbst für gut verdienende Menschen ist, in Wohneigentum zu kommen. Immerhin bauen wir geförderte Wohnungen mit guter Ausstattung. Das ist zwar eine oktroyierte gesellschaftliche Verpflichtung. Aber wir kommen ihr nach und verdienen nichts.

IZ: Da wir gerade bei Nachhaltigkeit sind: Das Thema Digitalisierung geht an keinem Podium der Immobilienbranche vorbei.

Bieberstein: Ich habe vor fünf Jahren in ein Proptech-Start-up investiert. Das ist wie Casino, habe ich damals gedacht. Sehr spannend. Heute denke ich: Man muss sich damit beschäftigen. Mit Nikolas Samios, Managing Partner bei PropTech 1, habe ich einen Venture-Capital-Fonds aufgelegt, einen Spezial-AIF. Der finanziert Startups, die die Immobilienwirtschaft digitalisieren. Wir schauen auf die Entwicklungen und auch Versäumnisse in anderen Branchen, wie etwa dem Einzelhandel, und versuchen die Digitalisierung unternehmerisch mitzugestalten. Für den Fonds suchen wir übrigens noch Gesellschafter. So bekommen wir ein Gefühl für diesen Markt. Zudem ist es schön, mit inspirierten, jungen Menschen zusammenzuarbeiten.

IZ: Herzlichen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Friedhelm Feldhaus.

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