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Projekte | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

PFA darf Wohnungen wohl doch nicht kaufen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Die Immobilien an der Plinganserstraße im Stadtteil Sendling böten ein enormes Wertsteigungspotenzial.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Die Stadt will den Kauf von fast 300 Wohnungen in Sendling durch die dänische Pensionskasse PFA Pension verhindern. Der Stadtrat segnete das Vorkaufsrecht für die Wohnungen ab. Nur mit einer Abwendungserklärung kann die PFA den Kauf noch durchbringen.

Es klang nach einem guten Geschäft für die dänische PFA Pension. Im August übernahm die mit einer Bilanzsumme von 80 Mrd. Euro größte gewerbliche Pensionskasse Dänemarks von Industria Wohnen das sogenannte Century-Portfolio für mehr als 1,2 Mrd. Euro. Das Paket umfasste insgesamt rund 3.700 Wohneinheiten. Fast 300 davon stehen im Münchner Stadtteil Sendling, zwischen der Plinganser- und der Karwendelstraße.

Zwar sind die Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren schon deutlich in die Jahre gekommen, doch sie bieten ein erhebliches Potenzial für Mietsteigerungen. Die meisten Mieter zahlen um die 10 Euro/m². Eine frisch renovierte Wohnung ist derzeit in dieser Lage nicht unter 16 Euro/m² zu bekommen. Der Verkauf hat deswegen nicht nur die Mieter, sondern auch die Münchner Politik alarmiert. Da die Münchner Domicil Real Estate Group, die PFA in Deutschland als Asset- und Portfoliomanager vertritt, Mieterhöhungen nicht ausschließen wollte, machten schnell Berichte von Herausmodernisieren und Verdrängung der Altmieter die Runde. Mehrere Parteien im Stadtrat forderten die Verwaltung auf, alles zu tun, um den Verkauf zu verhindern. Dabei hatte die PFA beziehungsweise ihr Asset-Manager ihre Pläne noch gar nicht vorgestellt.

Vergangene Woche beschloss der Stadtrat vorsorglich in nicht öffentlicher Sitzung, das Vorkaufsrecht für die Wohnungen mit rund 27.600 m² Wohnfläche auszuüben. Der Kaufpreis soll nach Informationen der Bild-Zeitung bei rund 160 Mio. Euro liegen. Möglich ist das, da die Wohnungen in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung liegen. Aktuell gibt es in München 22 solcher Gebiete mit rund 154.000 Wohnungen.

Münchens Kommunalreferentin Kristina Frank (CSU) und Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) feierten den Deal bereits als gelungenen Mieterschutz. Dabei ist der Kauf durch die Stadt alles andere als sicher.

PFA könnte das Vorkaufsrecht noch mit einer Abwendungserklärung verhindern. Domicil bestätigt auf Nachfrage der Immobilien Zeitung, dass dem Unternehmen eine entsprechende Erklärung vorliege. Diese werde in den kommenden Wochen geprüft. Etwa einen Monat haben PFA/Domicil noch Zeit. Mit der Abwendungserklärung würde sich PFA unter anderem verpflichten, die Wohnungen nicht in Eigentum umzuwandeln und teure Modernisierungen zu unterlassen. Zuletzt hatte die Stadt ihre Erhaltungssatzung noch einmal deutlich verschärft und etwa Höchst- und Einkommensgrenzen bei Neuvermietungen sowie Beschränkungen bei Mieterhöhungen eingeführt. Für das Gebiet Am Harras/Passauer Straße hatte die Stadt die Erhaltungssatzung erst im Oktober für weitere fünf Jahre verlängert.

Sollte PFA nicht unterschreiben, wird die städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG die Wohnungen übernehmen. Neben den 292 Bestandswohnungen erhält die GWG dann auch das Baurecht für weitere 195 Wohnungen auf dem 2,8 ha großen Areal. Die ursprünglichen Planungen sahen vor, dass ein Teil der vorgelagerten, eingeschossigen Bauten abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden. In diesen soll die GWG nach dem Willen der Stadt geförderte Mietwohnungen und Mitarbeiterwohnungen errichten. Dafür soll ein Modell entwickelt werden, durch das etwa Münchner Unternehmen Belegungsrechte für diese Wohnungen erwerben können.

Die Übernahme der PFA-Wohnungen wäre eine der größten Einzeltransaktionen, bei denen die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Mehr Geld gab München bislang nur für den Kauf von fast 1.000 Wohnungen aus den Beständen der GBW aus. Seit 2013 wendete München dafür rund 326 Mio. Euro auf.

Künftig könnte die Stadt ihr Vorkaufsrecht noch öfter wahrnehmen müssen. Viele institutionelle Käufer sind nach Recherchen der Immobilien Zeitung offenbar nicht mehr bereit, die harten Bedingungen der Abwendungserklärung zu unterschreiben.

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