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Projekte | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 17

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:

Signa will Hochhäuser statt Shoppingmall

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Links der Breitscheidplatz mit den beiden Hochhäusern Upper West und Zoofenster und rechts die von Signa geplanten Türme am Kurfürstendamm (in weiß).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Auf einem knapp 15.000 m2 großen Areal, dessen Herzstück das Warenhaus von Karstadt am Ku‘damm ist, will die Signa-Gruppe in die Höhe bauen. Dem Berliner Baukollegium präsentierte das Unternehmen Entwürfe für ein Quartier mit zwei bis drei bis zu 150 m hohen Türmen. Das Gremium lehnt Hochhäuser an diesem Standort jedoch ab.

Die City West ist im Aufbruch. Seitdem nach jahrzehntelanger Planung das Hochhaus Upper West und das Zoofenster am Breitscheidplatz fertig sind, präsentieren Investoren oder Architekten allenthalben neue Ideen für Hochhausstandorte im Umfeld vom ehrwürdigen Kurfürstendamm. Direkt an Berlins Einkaufsboulevard Nummer eins wollte bisher allerdings niemand weitere Türme bauen. Jetzt wagt sich Signa mit einem städtebaulichen Entwurf aus der Deckung, der unterschiedliche Varianten für Hochpunkte an dem prominenten Standort vorsieht.

900 Mio. Euro will Karstadt-Eigentümer Signa für die Projektentwicklung in die Hand nehmen und dafür zwischen Kurfürstendamm und Los-Angeles-Platz ein gemischt genutztes Quartier mit drei Hochpunkten wachsen lassen. Diese Variante mit 180.000 m2 BGF würde Timo Herzberg, Geschäftsführer von Signa Real Estate Management Deutschland, zumindest am besten gefallen. Sie sieht drei Türme mit 100, 120 und 150 m Höhe vor, die aus dem Sockelgebäude wachsen, das sich brav an der Berliner Traufhöhe von 22 m orientiert und an die teils noch vorhandene historische Bebauung anschließen soll. Erst im rückwärtigen Bereich sollen die Türme sich in die Höhe recken und städtebaulich mit den bereits vorhandenen Hochpunkten am Breitscheidplatz und am Zoo korrespondieren. Wo heute noch das Kaufhaus von Karstadt steht, würde das Quartier ein neues Entree erhalten und eine neue Durchwegung zur Rankestraße, Augsburger Straße und zum Los-Angeles-Platz geschaffen werden, die das Areal im Süden und Osten flankieren. Die knapp 15.000 m2 große Fläche, auf der gebaut werden soll, umfasst außer dem Karstadt-Kaufhaus, das in den 1970er Jahren errichtet und später erweitert wurde, mehrere andere Bestandsgebäude. Bis auf das denkmalgeschützte Agrippina-Haus in der Rankestraße 5-6 sollen diese abgerissen werden, um Platz für das geplante Neubauprojekt zu schaffen, für das Signa auf Wunsch des zuständigen Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf eine Studie bei Kees Christiaanse Architects & Planners (KCAP), Rotterdam, in Auftrag gab.

Bürogründer Kees Christiaanse stellte die vorläufigen Ergebnisse der Studie am Montagnachmittag dieser Woche im Baukollegium vor. Der renommierte Architekt und Stadtplaner, der als Professor an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich lehrt und derzeit eines der sechs Mitglieder im Baukollegium ist, betonte, dass diese Studie noch nicht abgeschlossen sei, sondern lediglich verschiedene Varianten in den Raum stelle und in diesem Zuge untersucht habe, ob und wie sich Hochhäuser in das städtebauliche Umfeld einpassen würden. Wie am Ende tatsächlich gebaut werden soll, wolle man im Rahmen eines städtebaulichen Dialogs erörtern.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Ein wildes städtebauliches Konglomerat umschließt das Karstadt-Kaufhaus. Befriedigend ist diese Situation nicht.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Dass ein solcher Dialog nottut, zeigt die Haltung des Berliner Baukollegiums, das sich nach der Vorstellung der Studie ohne den von Signa beauftragten Kees Christiaanse zur Beratung zurückzog: "Die weitere Entwicklung von Hochhäusern entlang des Kurfürstendamms als Berlins bekanntester Einkaufs- und Flaniermeile wird vom Baukollegium aufgrund von dessen größtenteils intakter Blockrandstruktur als städtebaulich nicht angemessen gesehen. Das vorgestellte und beratene Projekt zeigt die Notwendigkeit vertiefter nutzungsstrategischer und städtebaulicher Untersuchungen sowohl für die künftige Entwicklung der City West als auch für die Entwicklung des konkreten Grundstücks Kurfürstendamm 231", begründet Senatsbaudirektorin Regula Lüscher (Die Linke), die selbst das Signa-Projekt für "aufgeblasen" hält, die ablehnende Haltung des Gremiums. Bevor sich dieses zur Beratung zurückzog, hatte sich die Senatsbaudirektorin über die geplante und die bestehende BGF erkundigt sowie die mögliche BGF der ursprünglich geplanten Shoppingmall, für die Signa bereits eine Baugenehmigung in der Tasche hat. Auf zusammen 80.000 m2 bringen es die derzeitigen Bestandsgebäude.

Unabhängig von den vorgestellten Turmvarianten würde der Sockelbau weit luftiger ausfallen, als dies jetzt der Fall ist. Je nach Anzahl und Höhe der Türme würde Signa insgesamt 120.000 bis 180.000 m2 BGF realisieren. Das wären im Höchstfall 62.000 m2 mehr BGF als die 118.000 m2 des ursprünglich geplanten Einkaufszentrums an dieser Stelle, für die Signa schon einen gültigen Bauvorbescheid in der Tasche hat. Von dem Projekt mit dem Arbeitstitel Mall of Berlin verabschiedete sich Signa vor zwei Jahren ebenso wie von dem Projektpartner Harald G. Huth (vgl. "Kudamm-Mall kommt später", IZ 42/2016). Man wollte eine neue Strategie für die prominente Fläche entwickeln, wie sich jetzt herausgestellt hat. Bestärkt wurde Signa-Manager Herzberg darin nach eigener Aussage durch ein Gespräch mit dem Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) und dem damaligen Bausenator Andreas Geisel (SPD). Darin hätten die Politiker den Wunsch nach einer diversifizierteren Mischung an diesem Standort geäußert. "Aus den Vorgesprächen war auch erkennbar, dass es eine Offenheit für Hochhäuser gibt", erklärt Herzberg, der nach der Kritik des Baukollegiums nicht das Handtuch werfen will.

Dass es bei der Neuentwicklung des Areals nicht nur um Baumasse geht, versucht Herzberg ebenfalls glaubhaft zu machen. Großflächiger Einzelhandel habe in Zeiten des Onlineshoppings keine Zukunftsperspektive mehr. Vielmehr müssten Erlebnisräume geschaffen werden, die mit der Umgebung vernetzt sind. Wie das konkret aussehen soll, ist im Moment noch etwas vage. Einzelhandel solle es demnach auch weiterhin an der Adresse geben, aber mit deutlich reduzierten Flächen. Karstadt würde statt bisher etwa 28.000 m2 Verkaufsfläche nur noch 20.000 m2 haben, dafür würden aber Angebote für Gastronomie und Lebensmittel durch andere Anbieter geschaffen werden. Zudem schweben Herzberg repräsentative zweigeschossige Läden vor, die mehr als Showrooms denn als Verkaufsräume dienen.

Zentrum des angedachten Quartiers soll ein sogenannter Stadtplatz werden. Der mit einer gläsernen Kuppel überdachte Platz soll Besucher über eine Freitreppe in die oberen Etagen ziehen. Öffentliche Nutzungen von der Bibliothek bis zum Varieté oder auch Galerien wären im Sockel des Quartiers denkbar. Die Dachlandschaften mit unterschiedlichen Höhenniveaus könnten als Aussichtsplattform und für Gastronomie genutzt werden, in den Türmen Büros und ein Hotel entstehen.

Was nach der Schlappe im Baukollegium aus dem Projekt wird, bleibt abzuwarten. Die Diskussion hat gerade erst begonnen. Und solange es noch keinen Hochhausrahmenplan gibt, wird sicher noch so mancher Investor rund um die Gedächtniskirche mit Hochhausplänen anrücken. Der Plan soll Ende 2019 endlich vorliegen, und wie die Debatte zeigt, scheint es dafür auch höchste Zeit.

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