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Unternehmen | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 13

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Größter Gewerbedeal 2018 ist durch

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek
Kaufhof ist in vielen Innenstädten - hier Wiesbaden - nur einen Steinwurf weit von Karstadt (rechts hinten) entfernt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek

Die Warenhausfusion ist perfekt: Karstadt-Eigner Signa und Kaufhof-Mutter HBC haben den Zusammenschluss unter Signa-Führung vollzogen. Der Merger beinhaltet einen milliardenschweren Immobiliendeal: Signa kauft 50% an 57 Kaufhof-Warenhäusern plus 100% an zwei weiteren Häusern.

Mit dem Verkauf dieser Anteile an Signa werde das deutsche Immobilienportfolio - sprich: die 59 Kauhof-Immobilien, die HBC einst von Metro mitübernommen hatte - mit 3,25 Mrd. Euro bewertet, sagen die Kanadier. Da Signa nicht genau die Hälfte des Portfolios übernimmt, sondern das Carsch-Haus in Düsseldorf und die Kaufhof-Filiale in der Hohen Straße in Köln komplett an die Österreicher gehen, dürfte das Transaktionsvolumen des Immobiliendeals bei mehr als 1,6 Mrd. Euro liegen.

Die Researcher von JLL, CBRE und BNP Paribas Real Estate sind sich einig: Diese Transaktion ist der größte Immobiliendeal des Jahres in Deutschland - zumindest mit Gewerbeimmobilien: Die Übernahme von Buwog durch Vonovia zu Jahresanfang war noch größer, aber da ging es um Wohnungen. JLL taxiert das Volumen der Transaktion auf gut 1,6 Mrd. Euro. Die anderen beiden Maklerhäuser kommunizieren keine Zahl.

Die 41 Immobilien, die HBC gemeinsam mit anderen Investoren in einem Joint Venture namens HBS Global Properties hielt, sind gut bekannt. Bis vergangenen Freitag konnte man die Adressen auf der HBS-Website nachlesen. Um die anderen 18 Standorte, die HBC einst der Metro abkaufte, machen HBC und Signa allerdings ein großes Geheimnis. Nach Recherchen der Immobilien Zeitung gehören u.a. folgende Kaufhöfe zum kleineren Paket: Freiburg, Kaiser-Joseph-Straße 195; Hannover, Seilwinderstraße 8; Kassel, Obere Königsstraße 31; München, Kaufingerstraße 1-5; Münster, Ludgeristraße 1; Saarbrücken, Bahnhofstraße 82-100; Stuttgart, Königstraße 6; Trier, Fleischstraße 68-76. Weder HBC noch Signa mochten diesen Befund bestätigen oder dementieren.

Richard Baker, Executive Chairman von HBC, freute sich angesichts des Signings im September darüber, dass "die deutschen Immobilien jetzt ca. 1,1 Mrd. Euro mehr wert sind, als wir 2015 insgesamt für Kaufhof bezahlt haben", nämlich 2,51 Mrd. Euro. Ein Insider macht eine andere Rechnung auf: "Linke Tasche, rechte Tasche", sagt er. "Hudson's Bay hat die Miete nach dem Kauf um 50 Mio. Euro Miete erhöht - damit ist zwar der Immobilienwert um 800 Mio. Euro gestiegen, aber das hat das Ebit in gleicher Höhe belastet." Grundlage dieser Rechnung: Es wird ein Faktor von 16 auf die Miete angenommen (50 x 16 = 800). Dies sei realistisch: "Der Faktor auf die Miete für Immobilien in Toplagen und Topstädten liegt heute schon bei über 20."

Die Mietbelastung scheint Kaufhof zwischenzeitlich gesenkt zu haben: Die Neuverhandlung von Mieten sei Teil eines umfassenden - noch vom alten Management initiierten - Konzepts, das sowohl Maßnahmen zur Kostensenkung als auch zur Ertragssteigerung umfasse, erklärt ein Sprecher.

Während der Verkauf von je 50% an den 39 Gebäuden aus dem HBS-Portfolio - ebenso wie der Merger der beiden Unternehmen Galeria Kaufhof und Karstadt Warenhaus - bereits abgeschlossen ist, wird das Closing für den (Anteils-)Verkauf des 18er-Pakets und der beiden Immobilien in Düsseldorf und Köln laut HBC aufgrund üblicher Transaktionsbedingungen erst Anfang 2019 erwartet. Die Statistiker mögen entscheiden, ob dieser Teil des Kaufhof-Immobiliendeals erst im kommenden Jahr in die Investmentbilanz einfließt.

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