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Märkte | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 6

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Die Mieten wachsen nicht in den Himmel

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose
Bei Großstadt-Neubauten gilt es, genau hinzuschauen. Hohe Einstandsmieten lassen oft kaum mehr Steigerungspotenzial zu, meinen Marktteilnehmer.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Christine Rose

Der Wohnungsmarkt wird überschwemmt mit Geld, die Renditen sinken. Vor allem in den Großstädten wird die Luft dünner. Wohnungsmieten wachsen nicht mehr in den Himmel - und wenn doch, steigt auch die Fluktuationsrate in unangenehme Höhen. Vor allem für Fondsmanager bedeutet das, genau hinzuschauen, für Bauträger womöglich, stärker auf Einzelverkauf zu setzen.

Um die 20 Mrd. Euro - so viel Geld könnte in diesem Jahr im gewerblichen Wohnimmobilienmarkt geflossen sein, schätzen Maklerhäuser. Das wäre etwa eine Handvoll Milliarden Euro mehr als im Vorjahr und zeigt: Trotz steigender Preise und sinkender Renditen ist die Nachfrage nach Wohnungen enorm.

Unter den Investoren sind auch neue Akteure, darunter bislang auf Gewerbe fokussierte Fonds- und Investmentmanager. So brachte Wealthcap im Herbst einen Wohnimmobilienfonds für institutionelle Anleger an den Start, der 200 Mio. Euro investieren soll. Es ist der erste Wohnfonds, soll aber nicht der letzte sein: Binnen drei Jahren will die HVB-Tochter auf ein betreutes Wohnungsvermögen von 1 Mrd. Euro kommen. Der auf Einzelhandel spezialisierte Investmentmanager Redevco kündigte zu Wochenbeginn einen 500 Mio. Euro schweren paneuropäischen Wohnimmobilienfonds an (siehe "Redevco geht ins Wohnen"). TH Real Estate scheint ebenfalls erstmals Kurs auf Wohnungen in Deutschland nehmen zu wollen: Zu hören ist, es sei ein Wohnimmobilienfonds mit 1 Mrd. Euro Volumen in Planung.

Warum erst jetzt Wohnungen? Vonseiten institutioneller Investoren sei die Nachfrage nach Wohnungen und nach einer guten Diversifikation stark gestiegen. Dem wolle man nun Rechnung tragen, sagt Harald Schaller, bei Wealthcap für den Fonds zuständiger Produktmanager. Spät, womöglich zu spät, sieht er das Unternehmen nicht in den Wohnungsmarkt vorstoßen. "Wir glauben, dass wir mittendrin sind."

Mittendrin - das klingt optimistisch angesichts sich mehrender Stimmen, die zur Vorsicht mahnen. Das gilt vor allem für Großstädte. Beispiel Berlin. Einer empirica-Auswertung nach Bezirken zufolge betrug der Median der Bruttoanfangsrenditen im dritten Quartal dieses Jahres maximal 4%. Diese 4% hat die Beratungsgesellschaft für Marzahn-Hellersdorf (Bestand, alle Baujahre) und Lichtenberg (Neubau, letzte drei Baujahre) ermittelt - Bezirke mit viel Plattenbau, die Investoren lange Zeit mieden und für die im Jahr 2012 noch ein Medianwert von 6,7% bzw. knapp 6% stand. Für die Mehrzahl der zwölf Berliner Bezirke ergeben sich im Bestand 3% und weniger, im Neubau pendeln die Renditen um die 3,5% herum, in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln geht es unter die 3%-Marke.

Nun ist der Median der Wert, der in der Mitte des Datensatzes liegt, sprich: Mit der einen Hälfte der Wohnungen kommen Käufer auf eine höhere Bruttoanfangsrendite, mit der anderen Hälfte aber eben auf eine niedrigere. "3% abzüglich der Bewirtschaftungskosten, da bleibt Kapitalanlegern immer noch mehr als auf dem Tagesgeldkonto", rechnet empirica-Vorstand Reiner Braun vor. Auch Redevco ist nicht bang ob der gesunkenen Renditen in Europas Großstädten. Das Unternehmen gehört zu Cofra, dem Family-Office der C&A-Familie Brenninkmeijer. "Wir sind ein sehr langfristig agierender Investor, der in Zeiträumen von 30, 40 oder 50 Jahren denkt", erklärt CEO Andrew Vaughan. Kapitalanleger, Family-Offices und große Kapitalsammelstellen, von denen manche gern auf einen Schlag Hunderte Millionen Euro in Beton stecken wollen - das sind Marktakteuren zufolge derzeit die Käufer, die auf unter 3% zusammengestauchte Bruttorenditen akzeptieren.

Schwerer tut sich, wer in erster Linie mit dem Geld institutioneller Anleger arbeitet. "Die Großstädte sind zunehmend schwierige Märkte", sagt Industria-Geschäftsführer Klaus Niewöhner-Pape. Der Investmentmanager hat sich dem Neubau verschrieben, damit will er auch den vor kurzem aufgelegten Wohnen Deutschland VI füllen. Das erste Portfolio für den offenen Spezialfonds ist in Berlin zu finden. Genauer: in Berlin-Hohenschönhausen. Es sind 250 Wohnungen für rund 70 Mio. Euro. Die Bruttoanfangsrendite beziffert Niewöhner-Pape auf knapp 4%, nach Kosten sind es 3,7%. Gesichert hat sich Industria das Portfolio schon im vergangenen Jahr.

Der Fonds soll auf ein Volumen von insgesamt 500 Mio. Euro kommen und jährlich zwischen 3,25% und 3,75%, mindestens aber 3% ausschütten. "Um das zu erreichen, darf der Faktor im frei finanzierten Wohnungsbau maximal 25 oder 26 betragen. In Innenstädten aber liegen die Faktoren teilweise höher", sagt der Industria-Chef. Das Unternehmen kauft deshalb mehr und mehr in Randlagen und im Umland von Großstädten.

Auch Wealthcap verfolgt diese Strategie, hat das Startportfolio u.a. mit Immobilien in Berlin-Köpenick, in Düsseldorfs Südwesten und Hamburgs Nordosten gefüllt, daneben auch in Gelsenkirchen und Bielefeld gekauft. Bei einer geplanten Laufzeit von zehn Jahren ist die laufende Cashflowrendite mit jährlich 3% bis 3,5% prognostiziert, die Gesamtrendite soll 4% bis 4,5% p.a. betragen.

Skeptisch sieht manch einer die steigenden Kaufpreise in Großstädten bei Mieten, die hie und da schon ausgereizt scheinen. Steigende Kaufpreise - bei schwindenden Vorteilen für Forward-Käufer: Stefan Behrendt, Marktforscher bei Dr. Lübke & Kelber, beobachtet, dass sich die Preise für Forward-Deals an die im Einzelvertrieb erzielten Werte annähern. "Wir haben schon Preise des Einzelvertriebs gezahlt", sagt Niewöhner-Pape.

Die Mieten wiederum lassen nicht viel Fantasie zu. "Vor allem im Neubau sind sie so weit oben, dass erst einmal kein oder nur ein sehr begrenztes Steigerungspotenzial vorhanden ist", meint Behrendt. Er sieht bei 12 bis 13 Euro/m2 für Neubauten in durchschnittlichen und etwas schlechteren Lagen die Belastungsgrenze der meisten Mieter erreicht. Recht viel darunter wird Industria aber gar nichts angeboten. "Je nach Stadt liegen die Neubaumieten zwischen 11 und 15 Euro/m2", sagt Niewöhner-Pape. Der Investmentmanager geht daher über die Größe und versucht, einen anderen Wert nicht zu reißen: "Wir wollen mit Zwei- und Dreizimmerwohnungen unter 1.000 Euro kalt bleiben."

Entsprechend sind die Annahmen der Fonds. Sebastian Zehrer, Researchleiter bei Wealthcap, bezeichnet die Strategie als "eher konservativ". Gesucht wird vor allem Bestand in gutem Zustand, mit hoher Vermietungsquote, stetigem Cashflow und Mieten leicht unter der Marktmiete. "Bislang ist es uns fast immer gelungen, etwa 1 Euro pro Quadratmeter darunter zu kaufen." Je nach Objekt werde mit 1,5% bis 2% Mietsteigerung pro Jahr gerechnet, als Verkaufsfaktor der Einkaufsfaktor genommen. Die Rechnung der Industria sieht für die ersten beiden Jahre keine Mietsteigerung vor, danach jährlich zwischen 1% und 1,25%. Kosten werden ab dem ersten Jahr mit 1,5% p.a. berücksichtigt. Auch Industria geht nicht von einem höheren Verkaufsfaktor aus.

Mit Blick auf die Mieten beobachtet Behrendt: "Je besser die Lage und je hochwertiger das Objekt, desto geringer ist das Mietsteigerungspotenzial." Einschränkend wirkt ihm zufolge auch, dass infolge der stark nach oben gezogenen Mieten die Fluktuationsrate gesunken ist. "Die Leute ziehen nicht mehr um, weil sie sich nur verschlechtern würden. Und damit fällt der Hebel für Mietsteigerungen weg." Wurde dereinst mit einer jährlichen Fluktuationsrate von 8% und mehr gerechnet, sieht Dr. Lübke & Kelber in Großstädten derzeit nur noch 5%.

Die Ausnahme sind Behrendt zufolge Neubauten in den besseren Lagen der Großstädte, für die hohe Mieten zu zahlen sind: "Vor allem da sehen wir eine deutlich erhöhte Fluktuation. Die Leute ziehen aus Mangel an Alternativen erst einmal ein, suchen dann aber günstigere Wohnungen." Der Marktforscher weiß von einem Investor, der Neubau in Hamburgs Hafencity gekauft hatte und später von etwa 20% Fluktuation berichtete. "Bei 14, 15 Euro/m2 ist das gut möglich." In Dresden scheint die Schmerzgrenze niedriger. Behrendt berichtet von einem Neubauinvestment mit 11,50 Euro Quadratmetermiete. Da recht viele, die eingezogen sind, schnell wieder das Weite suchten, habe der Investor die Miete bei der Nachvermietung gesenkt. "Das Problem ist, dass bei den hohen Preisen kaum Spielraum bleibt."

Eine deutlich größere Fluktuation bei hohen Mieten beobachtet auch Niewöhner-Pape. "Bei 15 Euro Miete/m2 wird es extrem schwierig." Da mieteten Geschäftsleute aus dem Ausland, die nach zwei, drei Jahren wieder weg seien, und eine anspruchsvolle Klientel, die eine entsprechend gut hergerichtete Wohnung verlange.

Gut möglich, so der Industria-Chef, dass Entwickler angesichts dieser Entwicklungen wieder stärker in den Einzelvertrieb gehen. "Wir haben mit einigen Bauträgern gesprochen. Die denken darüber nach."

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