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Märkte | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 5

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
  • Personen:
    Axel Gedaschko
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Die Politik hat Modernisierung an die Wand gefahren"

Quelle: GdW, Urheber: Urban Ruths
Axel Gedaschko.

Quelle: GdW, Urheber: Urban Ruths

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen, ist der Kragen geplatzt: Milliarden werden für die energetische Modernisierung in Gebäudehüllen gesteckt, ohne Effekt: "Das muss sofort aufhören!"

Immobilien Zeitung: Herr Gedaschko, Sie werfen der Politik vor, dass sie das System der energetischen Modernisierung gegen die Wand gefahren habe. Was läuft denn falsch?

Axel Gedaschko: Sehen Sie sich aktuell die erneuten Änderungen des Mietanpassungsgesetzes für die Modernisierungsumlage an. Wo die Mieten niedrig (bis zu 7 Euro/m2) sind, wird die Mieterhöhung auf 2 Euro/m2 in sechs Jahren begrenzt. Also dort, wo die Modernisierung besonders teuer ist, wird die Refinanzierung gedämpft. Und es werden besonders die Vermieter bestraft, die nachhaltig und sozial agieren und günstigere Wohnungen anbieten. Verstehen Sie mich nicht falsch: Ich bin klar für eine soziale Komponente. Wir waren ja einverstanden mit der Absenkung der Umlage und der Deckelung auf 3 Euro/m2. Aber an dieser Entwicklung spiegelt sich der Widersinn des Systems.

IZ: Was meinen Sie mit dem "Widersinn des Systems?"

Gedaschko: Trotz der Milliarden, die in die Modernisierung investiert werden, sinkt der CO₂-Ausstoß pro m2 seit zwei Jahren nicht mehr, sondern steigt an. Gleichzeitig sinkt die gesellschaftliche Akzeptanz extrem. Da läuft doch offensichtlich etwas ganz falsch.

IZ: Warum ist das nach Ihrer Meinung so?

Gedaschko: Das müsste man natürlich genau erforschen. Nach meiner Ansicht gibt es eine Art von Rebound-Effekt. Das soll heißen: Die Verbraucher haben das gute Gefühl, dass viel für die energetische Dämmung getan wurde und haben so den subjektiven Eindruck, sie könnten sich mehr Verbrauch erlauben. Die derzeit niedrigen Energiepreise spielen da wahrscheinlich auch eine Rolle. Das ist ja auch alles menschlich. Es zeigt mir aber, dass es so wie bisher nicht weitergehen kann, nicht zuletzt werden wir die Klimaschutzziele, den klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, auf diese Weise nie erreichen.

IZ: Was muss sich ändern?

Gedaschko: Wir fordern die sofortige Evaluierung von allen Maßnahmen zur Vermeidung des CO2-Ausstoßes. Was wirkt am besten und kostet am wenigsten? Die enormen Investitionen in die Hülle der Gebäude führen nicht zum Ziel. Wir müssen kleinteiliger mit Techniken zur Verbrauchsvermeidung ansetzen.

IZ: Das wird dann preiswerter?

Gedaschko: Definitiv. Zusätzlich bin ich der Meinung, dass der Staat als Konsequenz aus seinen Klimazielen ebenfalls eingreifen müsste. Wir sind in einem Dilemma, das letztlich auf zu hohen Kosten der energetischen Sanierung beruht. Bislang werden aber nur die Kosten zwischen Mieter und Vermieter durch das Mietrecht hin- und hergeschoben. Damit lösen wir aber das Problem nicht, wir verlagern es nur. Der Staat müsste für den Privatsektor über die KfW eine kostenlose hochkompetente Energieberatung bereit- stellen. Hier ist bislang zu wenig geschehen. Diese müsste die optimale Lösung für ein Gebäude finden, die eben auf ein ganzes Paket von Maßnahmen setzt. Nicht nur die Dämmung der Hülle.

IZ: Eine Sonder-AfA für die Gebäudesanierung steht ja immer noch auf der Agenda der Bundesregierung.

Gedaschko: Diese wird aber so schnell nicht kommen, es ist einfach kein Geld mehr da in dieser Legislaturperiode, wenn auch noch die aus unserer Sicht eher schädliche Sonder-AfA für bezahlbaren Wohnraum kommt und einiges andere. Ich denke aber, diese AfA wird an dem fehlerhaften System der Modernisierung nichts ändern. Wir müssen neue Wege beschreiten. Auch im Sinne der Mieter, die da zunehmend protestieren.

IZ: Was sind die Gründe?

Gedaschko: Die Mieter haben erkannt, dass die Rechnung nicht aufgeht. Die Einsparungen an Energie sind geringer als die Mieterhöhungen. Sie spüren die Vorteile nicht. Wird etwa ein Balkon angesetzt oder ein Bad erneuert, dann haben sie den deutlichen Vorteil vor Augen und sind eher bereit, mehr Miete zu zahlen. Ein großes Problem aber ist auch: Wir sanieren systematisch die günstigen Wohnungen weg, die zwar wenig Komfort, dafür aber günstige Preise haben. Das alles regt Mieter auf, und keine unserer Wohnungsgesellschaften möchte unzufriedene Mieter haben. Die Politik hat in diesem Modernisierungssystem das richtige Maß verloren.

IZ: Aus Sicht der Mieter haben insbesondere börsennotierte Wohnungsunternehmen wie Vonovia und Deutsche Wohnen das Maß verloren. Vorgeworfen wird immer wieder, die Unternehmen hätten die Modernisierung als wertsteigerndes Geschäftsmodell entdeckt nach dem Motto: Wo gibt es denn heutzutage eine Rendite von noch 11% und bald 8%?

Gedaschko: Es ist ein fataler Irrglaube, dass wirklich bei der Modernisierung eine derartige Rendite zu erzielen ist. Von den Gesamtkosten sind meist nur 60% überhaupt umlagefähig, der gesamte Rest muss komplett erwirtschaftet werden. Und neben Zinskosten sind auch noch Abschreibung und Instandhaltung zu erbringen. Eine Absenkung des Umlagesatzes ist bei der jetzigen Zinssituation daher berechtigt. Steigende Zinsen wären dann aber eine Bedrohung für die Wirtschaftlichkeit. Und zwei weitere Tatsachen sprechen dagegen: Die meisten Unternehmen, und dazu gehört auch Vonovia, legen ja gar nicht die erlaubten Prozente voll auf die Mieter um, weil die Mietlast zu hoch sein könnte. Und dies trotz der enorm gestiegenen Baukosten.

IZ: Wie könnte nun eine Lösung aussehen?

Gedaschko: Wir müssen jetzt innehalten, Zwischenbilanz ziehen und ein neues System bei der Modernisierung entwickeln - im Zusammenwirken von neuen Techniken, einer veränderten Förderpolitik und neuen Handlungsmöglichkeiten zur preisgünstigen Umsetzung der klimapolitischen Ziele - Stichwort: dezentrale, klimafreundliche Erzeugung von Energie. Stattdessen ist zu allem Überfluss auch noch eine CO2-Abgabe für die Immobilienwirtschaft im Gespräch. Wir müssen versuchen, aus Mietrecht und Klimaschutzzielen einen einheitlichen Ansatz zu formen, der die Erreichung der Klimaschutzziele wirtschaftlich und sozialpolitisch unterstützt. So wie jetzt können wir nicht mehr weitermachen.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Jutta Ochs.

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