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Politik | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 4

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesministerium der Finanzen
  • Personen:
    Thomas Schäfer, Martina Hertwig, Alexander Lehnen, Olaf Mertgen

Branche beklagt offene Fragen bei Share-Deals

Quelle: Fotolia.com, Urheber: nga
Der Deal ist gemacht. Die Finanzminister wünschen sich mehr steuerpflichtige Asset-Deals und weniger steuerbefreite Share-Deals.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: nga

Die Finanzminister der Länder haben sich auf drei Vorschläge zur Reform der Grunderwerbsteuer geeinigt. Damit sollen die Hürden für Share-Deals bei Immobilienverkäufen höher und Asset-Deals attraktiver werden. Die Maßnahmen stoßen innerhalb der Branche auf laute Kritik. Vor allem das Fehlen einer Übergangsfrist wird moniert. Nun muss der Bund für Klarheit sorgen.

Das sei "ein Armutszeugnis", schimpft Olaf Mertgen, Partner in der Steuerrechtspraxis bei der internationalen Kanzlei Clifford Chance. Fünf Monate lang hätten die Finanzminister Zeit gehabt, die schon Ende Juni in die Debatte geworfenen Maßnahmen zu konkretisieren - passiert sei aber nichts. Die Vorschläge vom Juni seien fast im Wortlaut übernommen worden, die Hoffnung auf eine Entschärfung der Neuregelung sei damit geplatzt. Vor allem aber ist nicht klar, ab wann das neue Gesetz überhaupt gelten soll.

Ungeklärt sei zudem die Frage einer Übergangsregelung. "Für Investoren ist das eine unglückliche Situation", kritisiert Mertgen. Es gebe für Käufer und Verkäufer derzeit keine Rechtssicherheit. Wer einen Share-Deal plant, sollte die weitere Entwicklung genau beobachten, rät Alexander Lehnen von der Wirtschaftskanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein. Die Risiken aus einer möglichen Änderung des Gesetzes müssten bei jeder Transaktion berücksichtigt werden. "Dies gilt insbesondere, wenn die Anteilsübertragung erst einige Zeit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgen soll und somit in den Anwendungsbereich eines neuen Gesetzes fallen könnte", sagt Lehnen. Vergangene Woche hatten die Mitglieder der Finanzministerkonferenz das Bundesfinanzministerium gebeten, die von ihnen nun beschlossenen Vorschläge in ein Gesetz zu gießen. Hinter den Kulissen wurde in den vergangenen fünf Monaten offenbar hart gerungen. Laut Insidern sollen vor allem aus Hamburg und Bayern Änderungswünsche formuliert worden sein. Am Ende aber stimmte die Konferenz dafür, die Maßnahmen so zu beschließen wie schon Ende Juni kommuniziert. Da das Abstimmungsverhalten der Länder nicht öffentlich gemacht wird, bleibt offen, wer für und wer gegen den jetzt vorliegenden Gesetzesvorschlag war.

Der sieht vor, dass Share-Deals bei Immobilienverkäufen mit drei Maßnahmen weniger attraktiv gemacht werden sollen. Damit soll für mehr Steuergerechtigkeit gesorgt werden, erklären die Finanzminister. Anders als der Normalbürger können Unternehmen die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie statt Steine und Stahlträger lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, in die die Immobilie zuvor gepackt wurde. Voraussetzung bisher: Der Käufer erwirbt nicht mehr als 94,9% der Gesellschaft. Die restlichen Anteile blieben beim Verkäufer oder wurden von einem Co-Investor übernommen. Bei Personengesellschaften war es dem Mehrheitsgesellschafter bisher zudem möglich, nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer der ersten 94,9% hinzuzukaufen. Tat er dies, musste er lediglich die Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1% zahlen.

Das ist so legal wie lukrativ. Da aber immer mehr Investoren dieses Modell nutzten, gingen dem Fiskus gewaltige Einnahmen verloren. Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) schätzt den Ausfall bundesweit auf bis zu 1 Mrd. Euro im Jahr. Tendenz steigend. Nach knapp zweieinhalb Jahren der Beratung haben die Schatzmeister der Länder nun gehandelt und im Kern drei Änderungen beschlossen. Zum ersten soll wie schon jetzt bei Personengesellschaften künftig auch bei Kapitalgesellschaften der Verkäufer "in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben" müssen. Ein kompletter Erwerb einer Objektgesellschaft durch einen Investor und seinen mitgebrachten Co-Investor ist dann nicht mehr möglich. Damit würden Share-Deals erschwert und für Eigentümer unattraktiver, da sie nach der Reform einen Anteil von mehr als einem Zehntel halten müssten. Denn zum zweiten wird die für das Auslösen der Grunderwerbsteuer relevante Beteiligungshöhe bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von derzeit 95% auf künftig 90% der Anteile abgesenkt.

Als dritte Maßnahme sollen die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes auf zehn Jahre verlängert werden. Damit dürfen künftig die restlichen Minderheitsanteile erst nach Ablauf einer Dekade übertragen werden. Für Unternehmen ist das eine lange Strecke. Die Finanzminister glauben, dass viele Konzerne künftig auf solche Share-Deal-Konstruktionen verzichten werden. Schließlich sind die Gesellschaften innerhalb dieser Frist an das Arrangement gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.

Die Kritik an den nun beschlossenen Maßnahmen ließ nicht lange auf sich warten. "Die Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften ist für große Konzerne problematisch, die einige Immobilien halten, deren Kerngeschäft aber nicht das Immobiliengeschäft ist", moniert Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly. Diese Unternehmen würden bei Umstrukturierungen im Konzern immer wiederkehrend mit Grunderwerbsteuer belastet. "Hier ist eine Ausnahmeregelung für alle Firmen notwendig, die keine Immobilienunternehmen sind", fordert Hertwig. Und große börsennotierte Immobilien-AGs lösten künftig bei Änderungen in der Aktionärsstruktur die Grunderwerbsteuerpflicht aus. "Die notwendigen Daten, um diese Änderungen zu erfassen, können derzeit faktisch aber nicht erhoben werden", gibt Hertwig zu bedenken.

Hessens Finanzminister Schäfer gab sich als Initiator der Initiative trotz der Kritik zufrieden: "Das Signal, das wir jetzt setzen, ist deutlich: Wer meint, dem Staat Steuer vorenthalten zu können, muss mit einer entschlossenen Antwort genau dieses Staates rechnen". Mit Unterstützung des Bundes sollen die Vorschläge nun zügig Gesetz werden. Insider gehen aber davon aus, dass das von der SPD geführte Bundesfinanzministerium eigene Vorstellungen einbringen wird. "Im schlimmsten Fall ist mit dem quotalen niederländischen Modell ab einem Anteilseignerwechsel von mehr als 50% zu rechnen", sagt Rechtsanwalt Lehnen. In diesem Jahr wird aber wohl nichts mehr passieren. Wegen des bestehenden Zeitdrucks bei der Grundsteuer, wird das Gesetzgebungsverfahren für Share-Deals wohl erst 2019 starten.

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