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Politik | 06.12.2018

Aus IZ49/2018, S. 1

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Süddeutscher Verlag
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD), Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Bundesverfassungsgericht, SPD, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, FDP, CDU/CSU, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Naturschutzbund (Nabu)
  • Personen:
    Andreas Ibel, Andreas Mattner, Dieter Reiter, Hans-Joachim Beck, Jürgen Michael Schick, Lukas Siebenkotten, Olaf Scholz, Ingeborg Esser, Thomas Schäfer, Ulrich Kriese, Antje Tillmann
  • Immobilienart:
    Wohnen

Schelte für Scholz in Sachen Grundsteuer

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat mit seinen Reformplänen für die Grundsteuer viele Kritiker auf den Plan gerufen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Die von den Verfassungshütern verordnete Grundsteuerreform wird für den Bundesfinanzminister zum Elchtest. Olaf Scholz findet für seinen Vorschlag die Grundsteuer an die Mieteinnahmen zu koppeln, keine Unterstützung: weder die Mieter- und Vermieterverbände noch seine Parteifreunde geben der Idee Rückhalt. Scheitert eine Reform, könnte auch Scholz fallen - es drohen Steuerverluste von 14 Mrd. Euro.

Die Grundsteuer soll künftig im Wesentlichen anhand der vereinbarten Nettokaltmiete einer Wohnung bemessen werden. Das ist das Herzstück des Vorschlags für die Reform der Grundsteuer, den Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) den Finanzministern der Länder präsentiert hat. Weitere Faktoren, die in die künftige Steuerberechnung einfließen sollen, sind die Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie der Bodenwert. Alle sieben Jahre soll eine Fortschreibung der Werte vorgenommen werden. Dieses vom Ministerium als Ertragswertverfahren bezeichnete Modell soll laut Scholz künftig für mehr Gerechtigkeit sorgen und zudem vergleichsweise einfach umzusetzen sein. Insgesamt will der SPD-Minister ein Ansteigen des Grundsteueraufkommens verhindern, indem er die bundesweit gültige Steuermesszahl senkt.

Olaf Scholz ist nach eigener Aussage optimistisch, dass er sich mit den Ländern noch im Januar kommenden Jahres auf ein konkretes Reformmodell einigen wird. Bis zum Herbst 2019 soll dieses dann in ein Gesetz münden. Was bleibt des Minister auch anderes übrig, schließlich muss die Reform bis Ende des kommenden Jahres stehen, soll den Kommunen ein Ausfall der Grundsteuereinnahmen erspart bleiben. Diesen Zeitrahmen hat das Verfassungsgericht der Politik mit auf den Weg gegeben, als es im Frühjahr die bisherige Berechnung der Grundsteuer anhand von Einheitswerten für unzulässig erklärt hat (lesen Sie dazu auch "Grundsteuer muss bis Ende 2019 reformiert sein" , IZ 15/2018).

Guter Dinge ist Scholz also. Ob er auch glücklich ist angesichts der Rolle, die ihm in seiner Funktion als Finanzminister von Amts wegen zugefallen ist, darf allerdings bezweifelt werden. Vor den Problemen, die er nun mit der Reform zu lösen versuche, hätten sich über Jahrzehnte "alle Leute, die im Amt waren, gedrückt", klagt er. Nicht ganz zu Unrecht, schließlich wurde schon 1995 über eine Reform der Grundsteuer gesprochen. Und dass die bislang gültigen Einheitswerte heillos veraltet sind und die Berechnung damit verfassungswidrig ist, war spätestens seit 2008 allen politischen Akteuren bewusst. Doch bevor das Bundesverfassungsgericht der Politik nicht das Messer auf die Brust gesetzt hatte, scheiterten alle zaghaften Reformversuche. Scholz hat jetzt die Aufgabe aufgedrückt bekommen, endlich zu liefern, was viel zu lange verschleppt wurde.

Noch allerdings hat er einen weiten Weg vor sich, will er die Länder und die öffentliche Meinung auf seinen Vorschlag, die Miete in den Mittelpunkt zu stellen, einschwören. Die Reaktionen fallen bisher nämlich zumeist ziemlich negativ aus. Nicht einmal aus dem eigenen politischen Lager genießen Scholz und seine Reformidee uneingeschränkte Rückendeckung. Als einer der ersten Kommentatoren hat sich Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) positioniert und Scholz' Plan im Gespräch mit der Süddeutschen Zeitung als "völlig falschen Ansatz" bezeichnet. Angesichts von Plänen für eine Neuregelung, die zu weiter ansteigenden Mieten in den Ballungsräumen führen würden, könne er nur den Kopf schütteln.

Hessens Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) sagte, für ihn müsse die Grundsteuer gerecht, einfach und verfassungskonform sein - und sieht beim Vorschlag von Scholz in jeder Hinsicht Mängel.

"Bei allen drei Punkten überzeugt mich der Vorschlag des Bundesfinanzministeriums noch nicht." Die Idee, die Berechnung an der Miete zu orientieren, werde durch den Einfluss weiterer Faktoren verwässert. Und sie habe zudem ihre Tücken: Dass zwei identische Wohnungen unterschiedlich besteuert werden, nur weil eine vermietet und die andere selbst genutzt wird, sei zumindest rechtlich angreifbar.

Auch Antje Tillmann, finanzpolitische Sprecherin der Unionsfraktion im Bundestag, ist noch nicht überzeugt. "Wir hätten uns ein Flächenmodell vorstellen können, ein wertunabhängiges Modell, weil die Berechnung davon einfacher gewesen wäre und weil es den Vorteil gehabt hätte, dass man nicht alle paar Jahre neu bewerten müsste", erklärte sie gegenüber dem Deutschlandfunk. Ein solches Flächenmodell hat Scholz den Länderfinanzministern zwar präsentiert, eine Rolle spielt es im Ministerium aber derzeit nicht (Lesen Sie dazu "Scholz prüft zwei Modelle für die Grundsteuer", IZ 28/2018).

Allerdings ist dies der Favorit des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA). "Wir haben keine Zeit mehr für Experimente", warnt ZIA-Präsident Andreas Mattner. Sein Urteil über das favorisierte Modell des Finanzministers fällt verheerend aus: "Vor dem Hintergrund des Fachkräftemangels in den Finanzbehörden ist die Umsetzung schlichtweg unmöglich."

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen appellierte an die Politik, sich auf ein Modell zu einigen, welches keine steigenden Kosten verursacht. Dies könnte aus Sicht der Wohnungswirtschaft durchaus ein Ertragswertmodell sein. Allerdings spricht sich der GdW trotzdem eher für ein Modell aus, das lediglich die Grundstücks- und Gebäudeflächen berücksichtigt. "Das wäre einfach zu berechnen und kaum streitanfällig", argumentiert die GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser. Der Makler- und Verwalterverband IVD übt ebenfalls Kritik und sieht vor allem die Gefahr steigender Mieten. Dessen Präsident Jürgen Michael Schick warnt zudem vor einem "bürokratischen Albtraum". Die lange Reihe der Unzufriedenen ergänzt der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der die Gefahr steigender Steuereinnahmen betont. "Da, wo der Staat selbst Wohnkosten dämpfen könnte, holt er die Kostenkeule raus und verdient kräftig mit", ätzt BFW-Präsident Andreas Ibel.

Quelle: Pixabay.com, Urheber: pixel2013
Die für die Reform notwendige Erfassung der rund 35 Mio. Grundstücke bringt viel Aufwand mit sich.

Quelle: Pixabay.com, Urheber: pixel2013

Und auch der Deutsche Mieterbund stimmt in den Chor mit ein. "Die Einbeziehung der Gebäude und Wohnungen in die Grundsteuer lehnen wir strikt ab, weil dies zu teils erheblichen Höherbelastungen bei Mieterhaushalten führen würde", erläutert Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes. Dieser unterstützt im Bündnis "Grundsteuer Zeitgemäß" die Forderung nach einer reinen Bodenwertsteuer. Diese Initiative wird ebenfalls vom Deutschen Naturschutzbund (Nabu) unterstützt. "Indem Bundesfinanzminister Olaf Scholz die Ertragswerte der Gebäude und die Mieten der einzelnen Wohnungen zur Bewertungsgrundlage erklärt, installiert er einen Automatismus: Die Höhe der Grundsteuer steigt dann künftig mit dem Gebäudewert und den Mieten. Das verteuert das Wohnen vor allem für Mieter und Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern", erklärt Ulrich Kriese, Sprecher für Bau- und Siedlungspolitik des Nabu. Mit einer reinen Bodensteuer ließe sich dies aus seiner Sicht größtenteils vermeiden. Eine solche würde sich auf alle Wohneinheiten eines Grundstücks verteilen, was das Wohnen in Mehrfamilienhäusern begünstigen würde, erläutert er.

Scholz sieht sein Reformvorhaben angesichts der breiten Kritik in ein völlig falsches Licht gestellt. Der Minister betont, dass es ihm darum gehe, Mieter mit einer sozial gerechten Lösung zu schützen. Wer in einer preiswerten Wohnung lebe, solle nicht unter steigender Steuerlast leiden müssen. "Ich möchte, dass Eigentümer belohnt werden, die nicht so hohe Mieten nehmen." Eine Orientierung am Bodenwert würde nach Scholz viel eher dazu führen, Menschen aus den Städten zu verdrängen. "Dann würden auch preisgünstige Wohnungen in teuren Gegenden höher besteuert", erklärt er.

Auf das gesamte Bundesgebiet gesehen drastisch steigende Steuereinnahmen, die aufgrund der Wertkomponente die logische Folge des von Scholz propagierten Reformansatzes wären, will der Minister mittels einer "radikalen Absenkung" der Steuermesszahl vermeiden. So soll das Gesamtaufkommen der Grundsteuer bei rund 14 Mrd. Euro gehalten werden. Dafür ist Fiskuschef allerdings auf die Mitwirkung der Kommunen angewiesen. Die müssten dem Reiz widerstehen, ihre Stadtkassen durch mögliche Mehreinnahmen bei der Grundsteuer zu entlasten, und die Hebesätze senken. Scholz ist sich sicher, dass dies passieren wird. "Ich glaube, dass es keinen einzigen Bürgermeister geben wird, der die Hebesätze nicht senkt. Da müssen wir uns keine Sorgen machen, das ist doch völlig klar."

Gegenwärtig noch in Prüfung befindet sich eine Idee des Ministeriums, drastische Veränderungen bei der Steuerbelastung in den großen Städten, die eine besonders hohe Wertentwicklung in einzelnen Stadtteilen oder Quartieren aufweisen, durch eine zusätzliche Ausgleichskomponente zu verhindern. Details gibt es dazu allerdings noch nicht. Scholz betonte aber mehrfach, dass mögliche Problemfälle mit "Kappungen" in Ordnung gebracht werden könnten.

Noch nicht gänzlich aus dem Spiel ist mit dem Vorschlag des Ministers die Möglichkeit, doch auf ein völlig wertunabhängiges Modell zurückzugreifen. Bayern zählte in der Vergangenheit zu den prominentesten Befürwortern einer solchen Idee. Zwar wird diese Möglichkeit von Scholz aktuell nicht bevorzugt, als Alternative zu seinem an der Miete orientierten Vorschlag hat er es den Länderfinanzministern allerdings mit an die Hand gegeben. Die entscheidende Frage wird sein, ob die Mehrheit der Bundesländer eine Wertkomponente als unerlässlich für die umgebaute Steuer ansehen wird. Immerhin hat das Bundesverfassungsgericht angemahnt, dass eine Vergleichbarkeit der Wirtschaftsgüter gewährleistet sein muss - ganz egal, wie die Grundsteuer ansonsten ausgestaltet wird. Mit einer Wertkomponente könnte dem Rechnung getragen werden.

Eine Variante, möglicherweise steigende Steuerbelastungen für Mieter zu verhindern, wäre die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Nebenkosten. Dann bliebe in Zukunft der Grundstückseigentümer auf der Steuerlast sitzen.

Die Debatte darüber hat Scholz selbst befeuert, als sein Ministerium im Sommer bei der Antwort auf eine kleine Anfrage der FDP-Fraktion im Bundestag auffällig vage geblieben war. Die Meinungsfindung sei noch nicht abgeschlossen, hieß es damals. In der Folge der Vorstellung seines Mietenmodells wurde Scholz natürlich auf diese Idee angesprochen und zeigte sich offen. "Von mir aus kann man die Umlagefähigkeit verändern. Aber das ist eine Frage des Mietrechts", erklärte er. Alle seien jedoch eingeladen, an der politischen Debatte darüber teilzunehmen. "An mir würde eine solche Änderung jedenfalls nicht scheitern", beteuerte der Finanzminister.

Hans-Joachim Beck, Steuerexperte des IVD, kritisiert, dass die Grundsteuer in einem solchen Fall zu einer Vermögenssteuer für Immobilien werden würde. Zudem sorgt er sich um die Auswirkungen auf die Branche, er sieht die Rentabilität von Vermietungsobjekten sinken. "Ein Ausgleich durch Anhebung der Mieten ist nur bei der Neuvermietung möglich. Soweit die Mietpreisbremse gilt, ist ein Ausgleich praktisch nicht möglich", erläutert Beck. Wie andere Experten zweifelt er allerdings daran, dass die Abschaffung der Umlagefähigkeit verfassungsrechtlich überhaupt möglich wäre. Er erkennt in einem solchen Schritt einen Einriff "in bestehende Verträge und Kalkulationen".

Kaum Änderungen im Vergleich zum derzeitigen Stand würden sich durch das Modell von Scholz nach Angaben des Ministeriums für unbebaute Grundstücke ergeben. Für diese würde sich der Grundstückswert durch die Multiplikation der Fläche mit dem Bodenrichtwert ergeben. Grundstücke, die anderen Zwecken als dem Wohnen vorbehalten sind, könnten mangels vorhandener Mieten oftmals nicht im Ertragswertverfahren bewertet werden, heißt es. In solchen Fällen sollen die Herstellungskosten des Gebäudes als Ausgangsbasis zur Steuerberechnung genutzt werden. Berücksichtigt werden müsste hier zudem der Grundstückswert. Offen ist außerdem, wie es mit der Idee der Grundsteuer C weitergeht. Die Prüfung einer solchen Sondersteuer vereinbarten CDU/CSU und SPD im Koalitionsvertrag. Sie wurde von ihren Befürwortern als ein Baustein beworben, um mehr Flächen für den Wohnungsbau zu aktivieren.

Auch darüber werden Bund und Länder noch zu sprechen haben, wenn sie tiefer in die Diskussion einsteigen. Einfacher werden die Gespräche damit nicht. Wollen sie die drohenden Einnahmeausfälle bei den Kommunen verhindern, müssen sie allerdings bis Ende 2019 auf einen gemeinsamen Nenner kommen. So will es das Bundesverfassungsgericht, damit das neue Gesetz bis 2024 umgesetzt werden kann.

KOMMENTAR

Zu " Schelte für Scholz in Sachen Grundsteuer"

Wer lange schweigt, denkt entweder besonders gründlich nach oder hat schlicht nichts zu sagen. Olaf Scholz hat zur Reform der Grundsteuer lange geschwiegen. Insofern konnte man in den vergangenen Monaten mit etwas Wohlwollen den Eindruck gewinnen, der Finanzminister denke besonders gründlich nach. Nur scheint ihm irgendwo auf diesem Weg der Fokus abhanden gekommen zu sein. Anders ist es nicht zu erklären, dass sein Reformvorschlag völlig an den beiden grundlegenden Zielen des ganzen Prozesses vorbeigeht. Die Grundsteuer sollte erstens gerechter und zweitens einfacher werden. Mit dem vorgelegten Rahmen aus dem Bundesfinanzministerium werden beide Ziele nicht erfüllt. Mit der Fokussierung auf die Miete wird eine Bemessungsgrundlage gewählt, die die reale Gefahr mit sich bringt, ohnehin bereits kostspielige Wohnstandorte noch einmal zu verteuern. Scholz argumentiert zwar, dass Bestandsmieter in günstigen Wohnungen wenig Belastung durch die auf die Miete umgelegte Grundsteuer erfahren werden. Doch dabei vergisst er den letzten Gedankenschritt. Neuvermietungen, bei denen der Quadratmeterpreis angesichts von Boden- und Baupreisen fast schon zwangsläufig höher liegt als beim Bestand, werden zusätzlich verteuert. Was sollte daran gerecht sein? Und auch Scholz‘ Argument, dass für die neue Berechnung die meisten Daten ja vorlägen und der Aufwand deshalb vergleichsweise gering sei, greift zu kurz. Der Aufwand wird erheblich sein, nur verbleibt ein guter Teil davon eben künftig bei den Vermietern, die in Zukunft mit der Grundsteuer deutlich mehr zu tun haben dürften als in der Vergangenheit. Ganz zu schweigen davon, dass natürlich auch in den Stuben der Finanzämter ein Mehr an Arbeit auflaufen wird. Eine konkrete Schätzung, welche Kosten eine Reform nach seinem Modell verursachen würde, gibt es laut Scholz nicht. Wichtig wäre sie. Fast schon absurd wird es, wenn Scholz‘ wirklich davon ausgeht, dass keine Kommune die Chance auf zusätzliche Einnahmen durch die Grundsteuer ergreifen wird. Denn ohne Reform wurde zugelangt und die Hebesätze stiegen und stiegen. Glaubt der Minister ernsthaft daran, dass die Stadtchefs die Sätze senken werden, um das Gesamtsteueraufkommen gleich zu halten? Jetzt bleibt abzuwarten, was die Länder aus dem bestenfalls mittelprächtigen Aufschlag des Ministers machen. Viel Zeit bleibt schließlich nicht, bis Januar muss eine erste grundlegende Einigung her. Und soll aus der Reform kein fauler Kompromiss werden, muss noch jede Menge Detailarbeit geleistet werden. Das einzige, was für eine schnelle Einigung spricht, ist die Gefahr, dass den Kommunen die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle ausfallen könnte. Wäre da nicht der vom Verfassungsgericht auferlegte Zeitdruck, man müsste fast sagen: Es wäre besser gewesen, Olaf Scholz hätte weiter geschwiegen. rgo

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