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Märkte | 29.11.2018

Aus IZ48/2018, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Die Mieter bestimmen den Markt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Ein Vorteil von Stuttgart ist, dass vor allem Geschäfte unter 250 m2 verfügbar sind, die sich leichter als Großflächen vermieten lassen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Stuttgart. Mehr Einzelhandelsflächen in der Stadt, der Konkurrent Internet und neue Markenstrategien wirbeln den Markt der Handelsflächen durcheinander. Die Entwicklung muss kleinräumig betrachtet werden. Doch mittelfristig ist auch die Top-Einkaufsmeile Königstraße nicht vor Leerstand sicher.

Es herrscht Bewegung auf dem Vermietungsmarkt für Einzelhandelsflächen in der Landeshauptstadt. Die Fluktuation habe zugenommen, zumal in "keiner anderen deutschen Stadt sich der Einzelhandel in den vergangenen Jahren so spürbar ausgedehnt hat wie in Stuttgart", so das Fazit einer Studie von JLL zum Einzelhandel in Stuttgart.

Dennoch geht das Beratungs- und Dienstleistungsunternehmen in seiner aktuellen Studie im bundesweiten Vergleich von "gesunden Verhältnissen" aus. Die Gründe für den Wandel liegen einerseits darin, dass sich durch Milaneo, Gerber und Dorotheen-Quartier die Zahl der Einzelhandelsflächen binnen weniger Jahre nahezu verdreifacht hat und sich der Einzelhandel innerhalb dieses Dreiecks neu sortieren musste. Im Herbst 2014 eröffneten zuerst das Milaneo der ECE im Europaviertel und dann das Gerber am Innenstadtring und bereicherten die Handelslandschaft um zusammen 68.000 m². Im Mai 2017 folgte das Dorotheen-Quartier, eine Projektentwicklung von Breuninger, mit 11.000 m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche. Das habe in den innerstädtischen Ia-Lagen für eine positive Bewegung gesorgt, aber auch den Wettbewerb verschärft.

Nun hat sich erstmals seit 40 Jahren der Markt für Handelsflächen zu einem Mietermarkt entwickelt. Derzeit sind laut JLL 22 von 161 Läden in den Toplagen verfügbar, das entspricht 12% und ergibt im Bundesvergleich die dritthöchste Quote nach Köln und Berlin. Mittelfristig rechnet Philipp Nothdurft, Teamleiter Einzelhandel im Stuttgarter JLL-Büro, sogar mit einem Leerstand auf der Haupt-Shoppingmeile Königstraße. Festzustellen seien schnellere Mieterwechsel bei einer rückläufigen Nachfrage. "Selbst an den Enden der Königstraße sind die Verhältnisse nicht mehr so fest betoniert, wie sie es jahrzehntelang waren", stellt Nothdurft fest. Mit 14.800 m² nach dem dritten Quartal liegt der Flächenumsatz 56% über dem Vorjahreswert. Die Vertragslaufzeiten haben sich verkürzt, in der Regel auf drei Jahre plus Verlängerungsoption für dieselbe Laufzeit.

Viele Mieter könnten oder wollten die teils hohen Mieten nicht mehr erwirtschaften. Durch das veränderte Kaufverhalten und die vielen Online-Möglichkeiten setzten potenzielle Mieter auf kleinere Flächen mit geringeren Mieten. Das mittlerweile recht gute Angebot an Flächen verschaffe Nutzern neue Optionen und das bringe Dynamik in den Markt. Laut Nothdurft hat die Calwer Straße ihre Talsohle durchschritten und sei trotz des Dorotheen-Quartiers ein Gewinner des Wandels, weil es weniger Textilangebote, dafür mehr Erlebnis gebe. Problematisch sieht Nothdurft Teile der Hirsch- und der Eberhardstraße bis auf die Nachbarschaft zu Breuninger, weil einerseits der erwartete Bedarf schwer zu decken sei, andererseits das erhoffte Einkaufserlebnis nicht erfüllt werde.

Vom Schlossplatz bis zur Stiftstraße gebe es "ein sehr hochwertiges Angebot und ein kaufkräftiges Publikum" und daher stabile Spitzenmieten. Von der Schulstraße bis zum Rotebühlplatz sei hauptsächlich ein junges konsumiges Publikum unterwegs.

Einen Umbruch im Stuttgarter Einzelhandel hatte Dirk Wichner, Deutschland-Chef für Einzelhandel bei JLL, bereits im Herbst 2016 konstatiert. Die jetzige Verfügbarkeitsstudie unterstreiche dies.

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