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Märkte | 29.11.2018

Aus IZ48/2018, S. 6

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Coworking wird zur Goldgrube für Vermieter

Quelle: pixabay.com, Urheber: Joakims
Spaces ist eine der Marken der IWG und damit Teil der Expansionsstrategie des Unternehmens.

Quelle: pixabay.com, Urheber: Joakims

Die Vermietung von Büroflächen an Coworkinganbieter brummt und ein Ende ist nicht abzusehen. Vermieter können sich so über höhere Mieteinnahmen freuen, müssen allerdings auch gewisse Risiken mit einkalkulieren. Weiteren Auftrieb könnte das Thema Coworking durch die Vergabe von Franchiselizenzen bekommen.

Kai Kuhnke kann bester Laune verfolgen, wie besonders in den großen Metropolen ein Coworkingcenter nach dem anderen seine Pforten aufsperrt. Denn für Bürovermieter, so die These des Leiters des Vermietungsmanagements der HIH Real Estate, bietet der wachsende Markt flexibler Büroflächen derzeit jede Menge Chancen. "Für uns ist das lukrativ. Wir profitieren von langen Vertragslaufzeiten und höheren Mieten", erklärt Kuhnke. HIH habe mit Regus, The Office Group und WeWork selbst an drei Standorten Anbieter flexibler Bürolösungen als Mieter. Grob lasse sich bei einer Vermietung an einen Coworkinganbieter ein Mehr an Mieteinnahmen in Höhe von etwa 8% bis 10% gegenüber einer klassischen Bürovermietung realisieren, berichtet Kuhnke.

Und er sieht weiteres Potenzial. "Es gibt Überlegungen hin zu Umsatzmieten, wenn die Entwicklung so weitergeht. Das wäre eine Chance, den Ertrag der Flächen noch einmal zu erhöhen. Immerhin sind die Margen, die sich von den Coworkinganbietern erzielen lassen, nach allem, was man hört, doch sehr erquicklich." Hinzu komme, dass der Coworkingboom zu einer weiteren Flächenverknappung auf den meist ja ohnehin schon angespannten Büromärkten führe - was sich wiederum aus Vermietersicht positiv auf die zu erzielenden Mieten auswirkt. Das Ende klassischer Bürokonzepte sieht Kuhnke deshalb allerdings noch lange nicht heraufdämmern. Im Gegenteil hofft er auf eine gegenseitige Befruchtung. Etwa indem klassische Bestandsmieter, die plötzlich kurzfristig mehr Fläche benötigen, auf einen Umzug verzichten, wenn man ihnen eine Coworkingalternative für das schnelle Wachstum in der Nachbarschaft anbieten kann. "Klassische Konzepte und Coworking können voneinander profitieren."

Auf ein profitables Miteinander von neuer und alter Arbeitswelt hofft in gewisser Weise auch Daniel Grimm. Der Development Director Germany der International Workplace Group (IWG) ist mit einem seiner Wachstumskonzepte nämlich gerade darauf angewiesen, dass sich zum Beispiel Akteure, die bisher eher in der klassischen Bürowelt verankert waren, neu orientieren. Seit Juni bietet die IWG mit ihrer Marke Regus in Deutschland die Möglichkeit, als Franchisenehmer selbst einen flexiblen Bürostandort zu eröffnen. "Das Interesse an dem Konzept ist sehr groß und wir sind in Gesprächen mit ersten Partnern im Raum Mainz/Wiesbaden sowie in Nordbayern", erklärt Grimm. Ken Kuhnke räumt einem solchen Franchisekonzept gute Chancen ein. "Wenn ich in einer Immobilie in Lübeck oder Wuppertal 10.000 m² frei hätte, die sich auf diese Weise vergleichsweise einfach vermieten ließen, wäre ich über so ein Regus-Franchise sehr froh", sagt er.

Grimm geht davon aus, dass das Branchenwachstum durch Franchiseprodukte noch einmal angekurbelt werden kann. Die IWG rechnet für sich selbst im Jahr 2018 in Deutschland mit einem Flächenzuwachs von 35%, was etwa 50.000 m² oder 20 neuen Centern entspricht. Für die nächsten Jahre sind ähnliche Zuwachsraten bis hin zu einer Gesamtfläche von 400.000 m² bis 500.000 m² geplant.

Das sind Zahlen, die Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland, mit Blick auf die wahrscheinliche weitere Entwicklung von Coworking in Deutschland nicht überraschen. "80% der Betreiber erwarten für die Zukunft einen Mitgliederzuwachs, 89% erwarten höhere Einnahmen", berichtet er. Interessant würden demnach auch immer stärker dezentrale Standorte, ein überdurchschnittliches Wachstum erwartete er aber vor allem in Deutschlands Top 7. Allerdings schränkt er ein: "Gefühlt reden wir hier über einen riesigen Trend. Der macht allerdings immer noch nur etwa 1% bis 2% des gesamten Bürobestands weltweit aus." Und längst arbeiteten nicht alle Anbieter in der Profitzone. Weltweit verdienen nach Jungk etwa 42% der Anbieter tatsächlich Geld, 33% kämen wohl in etwa bei null heraus, in 25% der Fälle werde draufgelegt. In Deutschland arbeiteten gar nur 31% der Anbieter wirtschaftlich profitabel. Im Minus seien 28%, ohne Verluste, aber eben auch ohne Gewinne kämen 41% der Anbieter aus ihren Geschäften heraus.

Er erwartet daher für die Zukunft auch mögliche Übernahmen von kleineren Anbietern durch die großen Akteure auf dem Markt. Ein Überangebot an Coworkingflächen sieht er hingegen für die nächsten zwei bis vier Jahre nicht auf den Markt zukommen. "Im internationalen Vergleich sind wir insgesamt noch ein Stück hintendran. Alleine bis das aufgeholt ist, wird es noch ein paar Jahre dauern."

Auch entsprechend der noch ausbaufähigen Wirtschaftlichkeit vieler Anbieter rät Matthias Mittermeier, Managing Partner bei Commodus Real Estate Capital, zu einem besonders genauen Blick auf die Zahlen, wenn über die Vermietung von Flächen an einen Coworkingbetreiber nachgedacht wird. "Man kann sich der Illusion hingeben, einen Mietvertrag vorliegen zu haben. Ein gewisses Risiko bleibt für den Vermieter aber dennoch", sagt er. Deshalb sei es besonders wichtig, das richtige Konzept für das richtige Haus zu finden und schließlich in der Auswahl der Betreiber vor allem auf renommierte Namen zurückzugreifen, die im besten Fall schon gezeigt hätten, dass ihr Geschäftsmodell funktioniert. Dann aber bietet Coworking auch aus seiner Sicht viele Vorteile. "Die Coworkinganbieter bilden für uns den Puffer zum Flexibilisierungswunsch der Endnutzer. Und man kann alten Standorten mit den Konzepten neues Leben einhauchen."

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