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Finanzen | 29.11.2018

Aus IZ48/2018, S. 5

Von Nicolas Katzung

In diesem Artikel:

"Die Zeit sinkender Margen ist vorbei"

Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Immobilienbank Berlin Hyp, hat eine erfreuliche Nachricht für alle Kreditgeber: Nach jahrelangem Margenverfall steigen die Preise wieder, und zwar nachhaltig. Und das sogar bei niedrigeren Risiken. Bergmann nennt drei Gründe für die Trendwende.

Immobilien Zeitung: Herr Bergmann, Sie gelten als Verfechter der These, dass die Kreditmargen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung steigen werden. Zuletzt gab es davon aber keinerlei Anzeichen. Im Gegenteil: Laut Marktuntersuchungen sinken die Margen. Ist bei Ihnen also eher der Wunsch Vater des Gedankens?

Gero Bergmann: Meine Wahrnehmung ist eine andere. Die Zeit sinkender Margen ist definitiv vorbei.

IZ: Wie kommen Sie zu der Erkenntnis?

Bergmann: Dafür gibt es drei Gründe. Erstens gibt es deutlich weniger vorzeitige Kreditablösungen. Unsere Branche ist davon jedenfalls längst nicht mehr so stark betroffen wie in den vergangenen zwei, drei Jahren. Das bedeutet, dass das Neugeschäft zu einem größeren Anteil bilanzwirksam wird, weshalb Banken weniger neue Kredite abschließen müssen, um den zinstragenden Kreditbestand konstant zu halten. Zweitens befinden wir uns in einer Spätphase im Zyklus, weshalb eine vorsichtigere Risikobetrachtung erforderlich ist. Im Neugeschäft gehen wir selektiver vor und machen definitiv kein Geschäft um jeden Preis. Unsere Wettbewerber gehen nach meiner Erkenntnis genauso vor. Das führt insgesamt also zu einer Verknappung des Gutes Hypothekenkredit, was wiederum eine Preissteigerung zur Folge haben muss. Und drittens führt die Regulierung unter Basel III/IV dazu, dass Banken in den kommenden Jahren mehr Eigenkapital vorhalten müssen. Diese höheren regulatorischen Kosten werden die Banken in ihrer Margenkalkulation berücksichtigen.

IZ: Ist das ein Blick in die Zukunft oder bereits Realität?

Bergmann: Wir erleben gerade genau diese von mir beschriebene Trendumkehr: Der Wettbewerb nimmt ab, die Margen steigen.

IZ: Mit welcher Ausprägung?

Bergmann: Für uns gesprochen werden wir in diesem Jahr weniger Neugeschäft machen. Gegenüber dem Vorjahr dürfte der Rückgang ca. 10% betragen. Das Geschäft, das wir gemacht haben, ist allerdings höher bepreist, und zwar um rund 5%. Und das sogar bei besseren Risiken.

IZ: Was verstehen Sie unter besseren Risiken?

Bergmann: Banken bewerten ihre Kreditengagements anhand verschiedener Kriterien, das sind u.a. die Stabilität des Cashflows, die Bonität des Mieters, die Lagequalität und der Zustand der Immobilie. Aus dem Mix daraus errechnet sich eine bestimmte Risikoklasse bzw. -note. Und hier beobachten wir im Neugeschäft zurzeit bessere Risikoklassen bei wie gesagt höheren Preisen.

IZ: Ist das wirklich eine nachhaltige Entwicklung oder vielleicht doch nur ein kurzes Strohfeuer? Es reicht ja im Grunde, wenn ein oder zwei Banken den Preiswettbewerb wieder hochfahren. Und es gibt in Deutschland schließlich sehr viele Banken.

Bergmann: Die führenden Banken in Deutschland agieren vernünftig. Auf Sicht werden also auch die Durchschnittsmargen in den Gesamtbeständen der Kreditinstitute steigen.

IZ: Klingt nach äußerst guten Aussichten für die Immobilienfinanzierer. Außer Ihnen demonstriert diese Zuversicht - bisher zumindest - aber seltsamerweise niemand nach außen.

Bergmann: Das mag sein, aber ich bin aus den genannten Gründen zuversichtlich, dass dieser Trend auch künftig anhalten wird.

IZ: Herr Bergmann, vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Nicolas Katzung.

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