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Digitales | 29.11.2018

Aus IZ48/2018, S. 5

Von Nikolas Katzung

In diesem Artikel:

"Entweder BIM oder gar nicht!"

Quelle: Frankfurt School Verlag
Christoph Gröner trat als leidenschaftlicher Verfechter von Building Information Modeling auf.

Quelle: Frankfurt School Verlag

Dem lahmenden Innovationswillen der Bau- und Immobilienwirtschaft will Christoph Gröner Beine machen. Die Zukunft des Bauens liege in der Digitalisierung und nicht in der Regulierung. Davon ist auch ein ehemaliger Ministerpräsident und Ex-Chef eines Baukonzerns überzeugt.

Projektentwickler Christoph Gröner weiß seine Zuhörer mit markigen Worten zu beeindrucken. Auf dem Real Estate Finance Day in Frankfurt, einer Veranstaltung von Frankfurt School Verlag und Targa Communications, sang er ein Hohelied auf das Building Information Modeling (BIM). BIM sei für ihn der zurzeit am meisten missbrauchte Begriff. "Alle reden darüber und sagen, es wäre toll, wenn es das gäbe. Nur es macht keiner." Er verlange deswegen von seinen Ingenieuren, dass sie mit BIM arbeiten: "Entweder BIM oder gar nicht!"

Für Gröner ist BIM bzw. die "digitale Projektentwicklung" der Schlüssel, um das quälende Rätsel zu lösen, wie günstiger Wohnraum geschaffen werden kann. "Ohne BIM wissen wir nichts über das Haus, das wir bauen." Und das habe auf den Lebenszyklus eines Gebäudes gesehen erhebliche Auswirkungen auf die Kosten. Die Gebäudeerstellung mit BIM betrachtet Gröner als ein allwissendes 6D-Modell. Die 3D-Planung ist die Grundlage, dazu kommen die Kosten- und Leistungskontrolle als vierte, das Bauablaufmanagement (Zeit) als fünfte und Vermietung und Vertrieb über den Lebenszyklus als sechste Dimension.

Einen maßgeblichen Beitrag, um kostengünstig zu bauen, soll ein Betonfertigteilwerk liefern, für das am 7. Oktober der erste Spatenstich erfolgte. Dank der "hochautomatisierten Fertigung" ließen sich Wandelemente um rund 30% unter Marktpreisniveau produzieren. Gröner hat bereits den Standort eines zweiten Fertigteilwerks im Umkreis von Kassel im Visier. "Und danach könnten weitere folgen in Kooperation mit der Bima."

Dass sich Gröner so sehr darum bemüht, kostengünstig zu bauen, obwohl er auch für hochpreisige Wohnungen mühelos Abnehmer finden würde, hat einen simplen Grund: "Wohnungen für 10 Euro/m2 Miete oder 4.000 Euro/m2 Kaufpreis funktionieren auch in einem schlechten Markt."

Auch Gröners Vorredner Roland Koch, früherer Ministerpräsident von Hessen und Ex-Chef von Bilfinger, widmete sich der "Wohnungsfrage". Um preiswerten Wohnraum anbieten zu können, riefen viele nach dem Staat, was der marktwirtschaftlich denkende Koch freilich für einen Fehler hält. Regulierung sei wie ein Virus. Wenn der einmal im System sei, gehe es nur um die Rechtfertigung, ihn effizienter zu gestalten, und nicht mehr darum, ihn loszukriegen. "Wenn Du einmal damit anfängst, ist das wie mit einem Korkenzieher: Er wird immer ein Stück tiefer reingedreht." Deshalb, glaubt Koch, wird auch die Diskussion um die Mietpreisbremse "noch Jahre dauern. Am Ende werden dabei weniger und schlechtere Wohnungen gebaut und es wird einen Sanierungsstau geben, der sich gewaschen hat". Diese Entwicklung ließe sich gerade in Wien beobachten, meint der Ex-CDU-Politiker. Anstatt immer weiter zu regulieren, solle der Staat lieber dafür sorgen, dass er Baugrundstücke günstiger abgibt.

Kosteneffizienz und Regulierung bergen auch für Immobilienbanker traditionell reichlich Diskussionsstoff. Mit Sorge beobachtet Louis Hagen, Präsident des Pfandbriefbankenverbands vdp und Chef der Münchener Hypothekenbank, dass die Aufsichtsbehörden zunehmend kritisch auf die Immobilienmärkte und die Finanzierer schauen. Nicht zuletzt deshalb seien die Banken dazu angehalten, vorsichtig zu agieren und sich "intensiver mit der Finanzierung auseinanderzusetzen als am Anfang des Zyklus". Für Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, ist es "genau jetzt die Zeit, in der man Fehler für die Zukunft macht. Der beste Deal ist manchmal der, den man nicht macht."

Um in einem hart umkämpften Wettbewerb zum Zuge zu kommen, müssen sich die Banken nach Ansicht von Hagen differenzieren. Sie müssen "schneller und effizienter werden, um Kosten zu sparen, weil bei der Preisgestaltung nicht viel Spielraum ist". Das Stichwort lautet auch hier: Digitalisierung bzw. Automatisierung der Prozesse, die in beiden Häusern nach Aussage ihrer Chefs energisch vorangetrieben wird. "Warum sind die Bearbeitungszeiten in Banken teilweise so lange? Weil die Prozesse oft sequenziell sind", erklärt Klaus. Am Ende, skizziert er, werde seine Bank ein Kundenportal haben, über das die Vorsysteme befüllt werden und die Mitarbeiter parallel am Endprodukt arbeiten werden. "Wir brauchen keine 100%ige Richtigkeit an allen Datenpunkten, um dem Kunden mit hoher Verlässlichkeit sagen zu können, dass wir sein Projekt zu bestimmten Konditionen finanzieren."

Trotz der Automatisierung von Prozessen wird die gewerbliche Immobilienfinanzierung, davon ist Hagen überzeugt, ein individuelles Geschäft bleiben. "Digitalisierung und Automatisierung ersetzen nicht den intensiven Austausch mit den Kunden."

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