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Märkte | 29.11.2018

Aus IZ48/2018, S. 1

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Lebensmittel als Lebensretter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Alexandra Stiehl
Das Liliencarré zeigt deutlich, welche Mieter hier wichtig sind: Aldi und Rewe.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Alexandra Stiehl

Viele Einkaufszentren sind in Not. Die Eigentümer setzen immer öfter auf Nahversorgung als Problemlöser. Das Wiesbadener Liliencarré will das Paradebeispiel einer Umwandlung vom klassischen Shoppingcenter in eine Hybrid-Mall werden. Ob ein solches Unterfangen gelingt, entscheidet der Kunde. Als Allheilmittel für darbende Center gilt der Lebensmittelhandel jedenfalls nicht.

Verschlossen wie eine Auster lag das Liliencarré am Wiesbadener Hauptbahnof. Wer es nicht gezielt ansteuerte, ließ den Rundbau, der manche auch an ein Ufo erinnerte, links liegen. Die Geschäfte liefen schlecht, die Händler zogen reihenweise aus. Die Eigentümergesellschaft des 2007 eröffneten Shoppingcenters ging schon Ende 2010 pleite.

Die neuen Besitzer haben mehr als 40 Mio. Euro für den Umbau locker gemacht und die Auster aufgebrochen: Wer künftig auf dem Bahnhofsplatz steht oder mit dem Auto vorbeifährt, soll schon von weitem erkennen, dass hier kein Ufo geparkt wurde, sondern Einzelhändler und Gastronomen auf Kundschaft warten. Die deutlich vergrößerte Eingangshalle gibt den Blick auf die neue Dining Plaza und die Geschäfte im Inneren frei. Die seit Frühjahr 2016 andauernden Bauarbeiten sollen nächsten Herbst endlich ihr Ende finden.

Wer das Lili - so lautet der neue Name - dann auch wirklich betritt, wird schnell gewahr, dass der Mietermix nicht mal annähernd mit dem vergangener Tage vergleichbar ist (siehe Grafik "Aus dem Liliencarré wird der Nahversorger Lili" weiter unten im Text). Die Modekette C&A und die Buchhandlung Thalia, um nur zwei Beispiele zu nennen, sind längst Geschichte, der Unterhaltungselektroniker Saturn hat seine Dependance von 4.000 m² auf 2.400 m² annähernd halbiert.

Dafür hat sich gleich eine ganze Reihe von Mietern im Lili breitgemacht, die in dieser Anballung eher nicht in einem Shoppingcenter zu vermuten sind. Insgesamt rund 7.800 m² oder ein Drittel der gesamten Mietfläche von 24.300 m² haben Rewe, Aldi und Rossmann belegt. Wer in der Tiefgarage parkt und auf dem neuen Rollsteig, der praktischerweise auch Einkaufswagen befördert, in die Mall hochfährt, landet direkt im Rewe-Markt.

"Das Liliencarré wird kein richtiges Shoppingcenter mehr sein. Eher eine Hybrid-Mall mit Branchenclusterung", sagt Asset-Manager Jens Semmelroth, Projektverantwortlicher bei JLL Retail Asset Management. Nach der Neuausrichtung "wollen wir der größte Nahversorger in der Region werden", stellt Centermanager Robert Klemm klar.

Früher lag der Anteil von Mode und Unterhaltungselektronik in einem Shoppingcenter oft bei 50%, 60%, ja 70%. Der Umbruch im Textileinzelhandel sorgt für sinkende Umsätze in den Läden - und damit für Filialschließungen und schrumpfende Verkaufsflächen. Auch Unterhaltungselektroniker kommen im Zuge ihrer "Omnichannel"-Bemühungen mit viel weniger Fläche aus als früher.

Der Shoppingcenter Performance Report (SCPR), für den ecostra gemeinsam mit der Immobilien Zeitung jährlich Mieter nach dem wirtschaftlichen Erfolg ihrer Läden befragt, zeugt von den Umsatzproblemen: Droht eine Schieflage und muss also Geld gespart werden, setzen speziell Mieter aus dem Textilbereich nicht selten den Hebel bei den Mietkosten an. Und das taten zuletzt eine Vielzahl der befragten Händler. Fast 80% erklärten im SCPR ihre Miete gedrückt zu haben (vgl. "Mieter testen ihre Macht", IZ 39/18).

Für den SCPR 2018 haben die befragten Einzelhändler mehr als 400 Shoppingcenter bewertet. Mit Umsatzproblemen dürften - der Benotung nach zu urteilen - viele Center zu kämpfen haben. Schlusslicht der 259 Center, die mindestens fünf Bewertungen erhielten: das Liliencarré.

Die Lili-Manager sind aber nicht die einzigen, die mit einem darbenden Shoppingcenter zu kämpfen haben - und im Bemühen, dieses in die Spur zu bringen, in der Nahversorgung den Rettungsanker sehen. Die Liste ist lang: Liliencarré, Haven Höövt in Bremen, Aachen Arcaden, Mira in München oder Forum Steglitz in Berlin. Die Reihe ließe sich fortsetzen. Ein Beispiel für einen bereits erfolgten und offenbar gelungenen Eingriff ist die Mainzer Malakoff-Passage. Und auch ein Neubau wie die East Side Mall strotzt nur so vor Supermärkten, Drogerien und Gastronomen.

Anders als mancher Modeladen sind Lebensmittelhändler, Drogerieketten und Gastrofilialisten trotz recht dicht geknüpfter Filialnetze ziemlich expansiv unterwegs und suchen eine größere Nähe zu ihren Kunden: "Bis 2007 sind die Lebensmittelhändler aus der Innenstadt geflüchtet - jetzt skalieren alle ihre Konzepte runter, sogar Kaufland", sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer von BBE Handelsberatung. Es zeigt sich zudem, dass Lebensmittelhändler vermehrt Flächen in Einkaufszentren offeriert bekommen. Alexander Thurn, Geschäftsleiter Immobilien bei Lidl in Deutschland, bestätigt, dass Mietangebote für Shoppingcenter "jetzt schon öfter auf den Tisch kommen".

Die einen suchen Mieter, die große Flächen bespielen und Leben ins Center bringen, die anderen wollen in zentralere Lagen vorrücken - möglicherweise eine Win-win-Situation. "Ein Supermarkt hat prinzipiell einen belebenden Effekt auf jedes Center. Denn die Leute konsumieren in immer höherem Maße Convenience-Produkte und gehen hierfür alle zwei, drei Tage einkaufen. Das bringt automatisch Frequenz", sagt Bernhard Schoofs, geschäftsführender Gesellschafter von Momentum Real Estate. Ein Erfolgsgarant ist das allein jedoch nicht: "Ein Lebensmittelhändler mit einem guten Konzept kann alleine funktionieren. In einem Center ohne gutes Gesamtkonzept kann jedoch auch ein guter Lebensmitteleinzelhändler nicht als Heilsbringer wirken", stellt Schoofs klar.

Alle Center, die in den vergangenen zehn Jahren errichtet wurden, haben zwar auch einen Supermarkt, das ist jedoch nicht mit einer Positionierung als Nahversorgungszentrum zu verwechseln. "In einem klassischen Shoppingcenter mit einem typischerweise größeren Einzugsgebiet erfüllen Lebensmitteleinzelhändler nicht die Funktion eines Ankermieters. Die Wechselwirkungen zu anderen Branchen sind nämlich nicht allzu groß", betont Stumpf. "Ein Lebensmittelhändler kann darum niemals die Lösung für ein notleidendes Center sein." Auch Manuel Jahn, der früher Centereigentümer beriet und heute für Habona Fondsstrategien schmiedet, verhehlt seine Skepsis nicht: "Ob die schwindende Flächennachfrage von Fashion- oder Elektroanbietern eins zu eins durch Nahversorger und ihre gastronomische Verwandtschaft ausgeglichen werden kann, hängt sehr vom Standort und vom Mall-Layout ab."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Alexandra Stiehl
Rewe ist jetzt der dominante Mieter in der Mainzer-Malakoff Passage.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Alexandra Stiehl

Umgekehrt ist für Lebensmittler ein Shoppingcenter nicht unbedingt die erste Wahl. Lidl-Mann Thurn jedenfalls klingt nicht allzu begeistert, wenn er von den zunehmenden Flächenofferten erzählt: "Es ist nicht einfach, eine Filiale in einem Center zu betreiben. Die klassischen Umlagen z.B. für den Centermanager oder das Werbebudget treiben die Kosten in die Höhe und machen solche Standorte im Vergleich mit Stand-alone-Standorten oder Fachmarktzentren zunächst weniger attraktiv."

Wer die Lidls, Aldis, Rewes dieser Welt in ein schwieriges Objekt holen möchte, muss sich schon etwas einfallen lassen und darf nicht knausern, wie das Beispiel der Malakoff-Passage zeigt. Ein kleinteiliger Seitenarm der 5.000 m² großen Mainzer Mini-Mall war praktisch verwaist, weil er ins Nichts führte und die Wohnbaupläne am benachbarten Winterhafen nur auf dem Papier existierten. Für den heutigen Anker Rewe (1.200 m²) war das daher kein gefundenes Fressen: "Die Fläche in der Malakoff-Passage war ursprünglich begrenzt. Mit Unterstützung der Wirtschaftsförderung war es uns möglich, die Verkaufsfläche zu erweitern", erinnert sich eine Rewe-Sprecherin. "Aufgrund der Gebäudestruktur und der Oberlichter war dies ein extrem aufwändiges Unterfangen." Von der ersten Idee bis zur Fertigstellung vergingen fast drei Jahre.

Stellt sich die Frage, ob sich der Aufwand für die Anleger eines UBS-Fonds, dem die Passage gehörte, gelohnt hat. "Ziel war natürlich, die Passage zu beleben; dafür wurde viel investiert. Ich könnte mir vorstellen, dass es bei diesem hohen Investment ein Nullsummenspiel für den damaligen Eigentümer war", sagt Asset-Manager Michael Thomas von Patrizia Immobilien. Patrizia kaufte dem UBS-Fonds die Malakoff-Passage, zu der u.a. mehr als 30.000 m² Bürofläche und ein großes Parkhaus gehören, nach dem Umbau ab.

Ob die Notoperation eines Shoppingcenters mit angeborenem Herzfehler wie dem Liliencarré ein glückliches Ende findet, wagen Handelsexperten wie Jahn oder Stumpf nicht zu beurteilen. Sicher sei aber, dass "jemand bereit sein muss, Verluste in Kauf zu nehmen, damit es sich lohnt, Lebensmittelhändler reinzuholen", sagt Handelsinvestor Schoofs. Ein Mieterwechsel von Textil zu Lebensmitteln ist für den Eigentümer nämlich in aller Regel mit mehr oder minder schmerzhaften Einbußen verbunden: "Die Gewinnmarge im Lebensmitteleinzelhandel liegt bei 1% bis 3%. Im Textileinzelhandel sind es über 15%", weiß Schoofs. Und weil Modehändler höhere Margen erzielen als Lebensmittelhändler, können sie höhere Mieten zahlen. Auch aufgrund der höheren Kostenquote in Centern seien "der Nettokaltmiete enge Grenzen gesetzt", ergänzt Jahn.

Max Zeitz, Geschäftsführer des Projektentwicklers Wesbau hört es zwar nicht so gern, wenn jemand das, was er für das Einkaufszentrum Haven Höövt im Bremer Stadtteil Vegesack plant, als "Nahversorgungszentrum" bezeichnet. In seinen Ohren klingt das so, als würde das Angebot komplett auf Lebensmittel reduziert. Doch Zeitz kommt nicht um die Feststellung herum: "Wir wollten einen Lebensmittler als Anker für 40% der Fläche." Marktkauf, vorher Mieter in dem Gebäudeteil, der umgebaut wird und dem Handel erhalten bleibt, belegte rund 6.000 m². "Die wollten auch drinbleiben - aber auf deutlich kleinerer Fläche", berichtet Zeitz. "Wenn man ein Objekt aus der Insolvenz kauft, hat man nicht viele Möglichkeiten, mit Bestandsmietern zu reden. Wir sagten uns, wir brauchen einen neuen Anker, um den Standort neu aufzusetzen." Die Wesbau erwarb das Objekt im Frühjahr 2017 mit rund 60% Leerstand aus der Insolvenz.

Die Sache mit dem Anker ist der springende Punkt: Klassischerweise zeichnen sich Shoppingcenter durch einen oder mehrere Ankermieter aus - oft große Modegeschäfte und Elektronikmärkte. Im Haven Höövt, das künftig Kontor Am Alten Speicher heißt, werden Besucher solche klassischen Kundenmagneten vergeblich suchen: "Der Anker ist bei uns Kaufland auf knapp 4.000 m². Dann gibt es 18 weitere Mieter, aber keinen Schwerpunkt mehr." Der Textil- und Schuhhandel sowie Unterhaltungselektronik sind auch nach dem Umbau noch im Haven Höövt vertreten, doch ohne Dominanz auszustrahlen: Größter Modehändler nach der Neupositionierung, die Wesbau für den neuen Eigentümer - eine Pensionskasse - vornimmt, wird ein Anbieter junger Mode auf knapp 1.000 m² sein. Die Modekette H&M, die schon vor dem Verkauf an Wesbau ausgezogen war, belegte einst knapp 2.000 m².

Den erst zehn Jahre alten Aachen Arkaden, denen das 2015 eröffnete Center Aquis Plaza den Garaus bereitete, steht ebenfalls ein Eingriff bevor. Die Intown-Gruppe erwarb die Immobilie mit u.a. 18.500 m² Einzelhandelsfläche im Frühjahr 2017. Nicht zuletzt mit einer Markthalle und einem Foodcourt soll wieder mehr Leben einkehren. Insgesamt werden etwa ein Drittel der Handelsfläche unter die Rubrik Nahversorgung - Lebensmittelhandel, Markthalle mit frischen Lebensmitteln bzw. Spezialitäten fallen. "Mit dem Netto-Markt haben die Aachen Arkaden schon einen gewissen Nahversorgungscharakter. Den wollen wir ausbauen", sagt Intown-Deutschlandchef Sascha Hettrich. Der Textilanteil soll ca. 40% betragen. Abgesehen haben es die neuen Centermanager nicht zuletzt auf die künftigen Bewohner der Neubaugebiete mit mehreren hundert Wohneinheiten, die in der Nachbarschaft entstehen.

Unibail-Rodamco-Westfield arbeitet bei zwei Centern an der Wiederbelebung: dem Forum Steglitz und den Wilmersdorfer Arcaden, beide in Berlin. Das Forum Steglitz soll wieder Nahversorger werden, der Food-Anteil wird verdoppelt. Die Wilmersdorfer Arcaden mit 30% Leerstand krempelt Unibail seit Mitte 2018 für rund 20 Mio. Euro um, um sie zum "Treffpunkt im täglichen Leben der Einwohner" zu machen. Der Fokus liegt hier auf Kooperationen, Events, und Kampagnen, nicht auf einer deutlichen Übergewichtung von Nahversorgung. Ankermieter sind allerdings Edeka, Netto und dm.

"Die Vermietung von Shoppingcentern ist schwieriger geworden. Hier ist es uns noch gelungen - irgendwie", sprach Jan Heidelmann, Managing Director von Projektentwickler Freo, bei der Eröffnung der East Side Mall in Berlin-Friedrichshain am 31. Oktober in ein Mikro des Lokalsenders RBB. Was Heidelmann dem TV-Team nicht sagte: Der Moderiese Inditex war Freo zwar nicht komplett von der Fahne gegangen. Doch statt 3.700 m² für Zara und Pull & Bear zusammen mieteten die Spanier nur 960 m² für ihr Young-Fashion-Konzept Bershka. Projektentwickler Freo und Investor RFR hatten Zara und Pull & Bear schon anderthalb Jahre vor der Eröffnung als Mieter verkündet. Als Erklärung für den Rückzieher von Zara musste die Tatsache herhalten, dass Zara seine Verkaufsfläche in einem anderen Berliner Shoppingcenter auf 3.000 m² verdoppelte.

Die East Side Mall hat 24.800 m² Verkaufsfläche, von denen aktuell ca. 90% vermietet sind. Rund 5.500 m² werden von Rewe, Aldi, dm und denn's Biomarkt bespielt. Hinzu kommen fast 5.000 m² für Gastronomie. Rewe ist mit 3.500 m² größter Mieter. Jahn erkennt in Deutschlands jüngstem Shoppingcenter "ein flüchtiges, auf die Schnelligkeit und Spontaneität der Warschauer Brücke abgestimmtes Nutzungskonzept". Wenn es noch eines Beweises bedurft hätte, dass sich der Textilhandel und mit ihm die Centerindustrie im Umbruch befinden, die East Side Mall hätte ihn erbracht.

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