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Projekte | 22.11.2018

Aus IZ47/2018, S. 25

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Berlin erwartet ein neues Wirtschaftswunder

Quelle: Pecan Development
In Berlin sind Büros Mangelware. Ende November 2018 wurde das Projekt "Im Wirtschaftswunder" der Öffentlichkeit vorgestellt. Anfang Dezember waren 8.300 qm an das Pflanzenzüchtungsunternehmen KWS Saat vermietet.

Quelle: Pecan Development

Berlin. Büroräume sind knapp. Und die Mieten lassen sich immer mehr sehen. Kein Wunder, dass eine zunehmende Zahl von Entwicklern und Investoren Arbeit und Geld in Arbeitsplätze statt in Wohnhäuser stecken. Das Schöne dabei: Platz bietet dafür sogar noch die Berliner Innenstadt. Das zeigen vier aktuelle Entwicklungen und Pläne.

Platz für 27.000 m2 Bürofläche gibt es zum Beispiel noch im Stadtteil Schöneberg. Der Kiez mausert sich seit geraumer Zeit vom Drogenumschlagsplatz mit Straßenstrich, Spielhöllen, Döner-Kebap-Läden und 1-Euro-Shops zu einer hippen Meile mit angesagten Kneipen und Cafés sowie immer mehr Galerien. An der Potsdamer Straße, Ecke Bülowstraße prangt seit den 50er Jahren dunkel, heruntergekommen und bedrohlich die ehemalige Zentrale der Commerzbank. Das ist in Kürze Geschichte. Ersetzt wird die ehemalige Bankenzentrale durch drei Gebäude, die zusammen "Im Wirtschaftswunder" heißen sollen. Die einzelnen Häuser erhielten die Namen Zentrale, Forum und Kontor. Die Zentrale wird komplett neu gebaut. Zuvor war an ihrer Stelle ein gigantisches Parkdeck mit Vorfahrt. Das ist mittlerweile weggebaggert. Stattdessen hebt schweres Gerät gerade eine riesige Baugrube aus. Das zukünftige Forum und das Kontor entstehen neben zwei Altbauten die komplett entkernt werden. Eifrig legen die Bauarbeiter letzte Hand an die alten Mauern, befreien die Wände von Verkleidungen, Kabeln und altem Putz. Denn da jetzt die Baugenehmigung vorliegt, kann mit dem eigentlichen Um- und Neubau des Wirtschaftswunders begonnen werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke
Das über 60 Jahre alte Huthmacher-Haus am Bahnhof Zoo soll einem "Null-Energie-Bürohaus" auf Stelzen weichen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke

Projektentwickler ist Pecan Development, Eigentümer der PW Real Estate Fund III. Im Frühjahr 2017 hat der Fonds die ehemalige Bankenzentrale mit U- und S-Bahn direkt vor der Tür von der Commerzbank erworben. Im April 2018 sind die Banker ausgezogen.

Entworfen haben die bis 33 m hohen Gebäude mit zwei Dachterrassen, Tiefgarage, Fahrradstellplätzen mit Duschen (Duschen seien mittlerweile Standard), begrüntem Innenhof und riesigen Büros und hohen Läden die Berliner Architekten Georg Gewers und Henry Pudewill. Als Hommage an das ehemalige Bankareal werden die früheren Tresorräume auf Betreiben des Entwicklers in den Untergeschossen bestehen bleiben. Auf ausdrücklichen Wunsch des Bezirks wird die abweisende, dichte schwarze Erdgeschosszone der Bank geöffnet. Viele Läden mit hohen Schaufenstern sollen an der bislang zugigen Ecke für ein wenig Lebensqualität sorgen. "Hier können Geschäfte für die Nahversorgung, aber auch design-orientierte Läden Platz finden. Vorgesehen sind ebenso ein Café und ein Restaurant", formuliert Jan Kunze, geschäftsführender Gesellschafter von Pecan Development.

Mit der Vermarktung der Büros hat Kunze begonnen. Angesprochen werden potenzielle Mieter jeglicher Coleur - große Betriebe, kleine Krauter, konservative Anwälte und Finanzberater, junge Wilde. "Schneiden", sagt Gewers, könne man die Räume sehr flexibel. "Auch wenn jemand 8.000 m2 haben möchte, wäre das möglich", ergänzt Kunze. Die Gespräche liefen gut, strahlt er. Mit der Vermieterei zu warten, weil die Preise derzeit ja nur eine Richtung kennen, sprich nach oben, hält er für sich und den mit 1,5 Mrd. Euro Eigenkapitalzusagen gepolsterten Fonds für keine gute Idee. Er würde gerne bald Verträge in Sack und Tüten haben.

Quelle: Edge Technologies
Die digitalen Arbeiter der Online-Plattform Scout 24 können von ihren Laptops im smarten Edge Grand Central Berlin direkt auf die Schienen des Hauptbahnhofs sehen.

Quelle: Edge Technologies

Zum Ende des dritten Quartals 2018 zählte der Makler Savills 700.000 m2 Bürofläche, die bis 2020 in Berlin in der Pipeline lauern. Kunze will das erste Haus, das Kontor, Ende kommenden Jahres fertig haben, die anderen beiden sollen Mitte 2020 folgen. Angst, angesichts solch umfangreicher Konkurrenz nicht mehr genug vom Kuchen abzukriegen, hat Kunze nicht. "Die Nachfrage von Mietern nach Büros ist sehr, sehr stark."

Mittendrin in der Stadt fand auch die holländische OVG Real Estate noch ein Plätzchen für insgesamt 20.000 m2 Bürofläche. In der 40 ha großen Europacity errichtet das Tochterunternehmen Edge Technologies das angeblich smarteste Bürohaus der Stadt. 14.000 m2 des Edge Grand Central Berlin genannten Hauses hat jetzt der Online-Dienst Scout 24 gemietet. Die Angestellten der Plattform können in Zukunft direkt aus dem Hauptbahnhof ins Büro fallen. Damit hat der deutsche Edge-Chef Martin Rodeck gut vier Wochen nach der Grundsteinlegung knapp zwei Drittel der Fläche vermietet. Und verkauft ist das Vorhaben ebenfalls. Beim 100 Mio. Euro teuren Bau an der Invalidenstraße zwischen Tiergartentunnel, Clara-Jaschke- und Emma-Herwegh-Straße steht TH Real Estate im Grundbuch.

Viel Platz für Büros bietet auch der 89 m hohe Turm des ehemaligen Postscheckamts im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Ursprünglich wollte CG-Chef Christoph Gröner in sein Hochhaus am Halleschen Ufer und drumherum Wohnungen bauen und 320 Mio. Euro ausgeben. Doch dann zofften er und der zuständige Baustadtrat Florian Schmidt (Bündnis 90/Grüne) sich über Bebauungspläne, bezahlbare Wohnungen, Luxusbauten. Bis ins Fernsehen, in die Talkshow von Sandra Maischberger, schafften es die beiden Alpha-Männchen. Auch dass der eine in einer dicken Villa lebt und der andere in einer 80-m2-Wohnung, ersterer Selfmade-Millionär ist, wohingegen der andere "nur" 8.000 Euro im Monat nach Hause bringt, erfuhr die Republik.

Doch jetzt haben sich die beiden wohl vertragen: Gröner wird vermutlich einen Teil seines Grundstücks an die landeseigene Wohnungsgesellschaft Degewo verkaufen, die auf dem Areal geförderten Wohnungsbau realisieren kann. Billig wird das für das städtische Unternehmen angesichts der explodierenden Bodenpreise nicht. Laut Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist diese Lage binnen fünf Jahren von 1.000 Euro/m2 auf 3.500 Euro/m2 geklettert. Das etwa 30.000 m2 große Grundstück ist so statt 30 Mio. Euro 105 Mio. Euro wert.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter.
Ursprünglich wollte CG-Chef Christoph Gröner ins alte Postscheckamt Wohnungen bauen. Doch darüber gab es Streit. Nun bleibt der Turm ein Bürohaus.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter.

Nach dem Verkauf kann Gröner im Rest seines Reiches Büros bauen. Zuletzt hatten die CGler 43.553 m2 Gewerbe auf dem Zettel. In einer Variante davor war von 34.644 m2 Geschossfläche die Rede gewesen. "Der deutlich anziehende Büromarkt hat uns in diesen Überlegungen beflügelt", räumte Gröner seinerzeit ein. Er kalkuliert nach der Sanierung mit Büromieten zwischen 20 und 25 Euro/m2. Die Spitzenmiete in der Stadt liegt derzeit bei rund 35 Euro/m2, die Durchschnittsmiete bei rund 20 Euro/m2. Tendenz kräftig steigend. Da sind sich die Beobachter einig.

Ein Plätzchen für Büros in allererster Reihe hat sich die Hamburger Gesellschaft Newport Holding gesichert. Allerdings muss dafür ein Stück Geschichte weichen. Abreißen wollen die Hanseaten das sogenannte Huthmacher-Haus genau gegenüber vom Bahnhof Zoo in der westlichen Innenstadt. Das Baudenkmal am Breitscheidtplatz entstand zwischen 1955 und 1957 im Zuge des Wiederaufbaus nach dem verlorenen Zweiten Weltkrieg. Die 60 m hohe weiße Scheibe ist Teil des heute Bikini Berlin getauften Ensembles, das die Bayerische Immobilien restaurieren ließ und zu einem Einkaufstempel, Bürohaus und Hotel ummodelte.

Nicht angefasst und im Frühjahr 2017 nach Hamburg verkauft wurde das Huthmacher-Haus, das seinen Namen nach einem Tanzlokal im ersten Stock erhielt. Die derzeitigen Mieter im Haus müssen im übernächsten Jahr ausziehen, da das Gebäude aus Sicherheitsgründen nicht mehr betrieben werden darf. Gegenüber stehen die 119 m hohen Hoteltürme Upper West und Waldorf Astoria.

Der geplante Neubau soll 95 m hoch werden und 40.000 m2 Fläche umfassen, bestätigte das Unternehmen gegenüber der Immobilien Zeitung. Der auf 250 Mio. Euro taxierte Bau mit einer frei zugänglichen Dachterrasse stammt aus der Feder der Züricher E2A-Architekten. Die Planer stellten ihr neues Haus auf hohe Stelzen und durchzogen das Gebäude mit einem gläsernen "Bikini-Streifen". Für den Bau ihres "Null-Energie-Bürohauses" veranschlagen die Bauherren insgesamt drei Jahre. Geht der Bezirk mit, will Newport im Jahr 2024 erste Büromieter empfangen.

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