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Märkte | 22.11.2018

Aus IZ47/2018, S. 6

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Wer Industrieflächen mit 500.000 m² sucht, wird kaum fündig

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
In Bayern wird die Hälfte der Grundstücke, die für Industrieansiedlungen in Frage kommen, noch landwirtschaftlich genutzt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Unternehmen und Investoren, die große Industrie- und Logistikflächen in Deutschland suchen, haben nur wenig Auswahl. Das geht aus einer Untersuchung des Augsburger Maklerhauses Kragler Immobilien hervor. Untersucht wurden Grundstücke ab einer Größe von 50.000 m².

Der chinesische Batteriehersteller CATL wird ab dem kommenden Jahr im thüringischen Industriegebiet Erfurter Kreuz zwischen Erfurt und Arnstadt ein riesiges Batteriewerk errichten. Ab 2020 soll von hier aus der Kraftstoff für die Autos der Zukunft geliefert werden. Später soll noch eine Recyclinganlage für alte Batterien hinzukommen. Dazu hat sich das Unternehmen eine 70 ha große Fläche in dem Industriegebiet gesichert. Das ist eine Fläche, wie sie so leicht in Deutschland nicht mehr zu bekommen ist. "Die Auswahl an Großgrundstücken in Deutschland ist gering", stellt Peter Kragler, Geschäftsführer der Kragler Immobilien in Augsburg, fest.

Dabei gebe es genügend Nachfrage. Neben Autofirmen, die große Flächen für das Zwischenlagern ihrer Fahrzeuge brauchen, suchen etwa der chinesische Internetgigant Alibaba oder der Automobilhersteller Tesla derzeit Grundstücke für Logistik und Werke. Der US-Elektroautobauer plant seit Jahren in Europa eine riesige Batterie- und Autofabrik nebst einem Verteilzentrum. Mehrere Bundesländer haben sich als Standort beworben.

Kragler hat für eine Studie bundesweit rund 4.500 Grundstücke untersucht, die zum Kauf oder zur Miete angeboten werden. Sein Ergebnis: "Die Nachfrage ist hoch, das Angebot überschaubar." Das gelte vor allem für Mietgesuche. Von den rund 1.000 Gewerbegrundstücken, die im dritten Quartal gemietet werden konnten, boten nur gut 80 mehr als 50.000 m² Fläche. Lediglich vier hatten mehr als 500.000 m². Bei den Kaufarealen war die Auswahl etwas größer. Hier ermittelte Kragler insgesamt 330 Grundstücke mit mehr als 5 ha.

Allerdings sind nicht alle Großgrundstücke für Nutzer oder Investoren tatsächlich interessant. "Flächen suchende Großkonzerne haben sehr enge Suchparameter mit Blick auf die Ausstattung potenzieller Grundstücke", weiß Kragler. Stellten Käufer oder Mieter spezielle Anforderungen an Lage oder Ausstattung, etwa bei Lagermöglichkeiten, Zugang zu Schiffsverkehrswegen oder zum Schienennetz, werde es noch schwieriger, eine passende Fläche zu finden. Auch der Zugang zu qualifiziertem Personal in der unmittelbaren Umgebung schränke die Zahl der Grundstücke, die für Ansiedlungen infrage kommen, weiter ein.

Auch sonst sind die Nutzungsmöglichkeiten oftmals eingeschränkt. Nur jedes fünfte Gewerbegroßgrundstück verfügt bereits über Lagerhallen. Bei nur 12% der Areale sind Büros vorhanden und nicht mal jedes zehnte Grundstück bietet die Möglichkeit einer Produktionsstätte.

Vermietet werden in erster Linie Grundstücke zwischen 50.000 m² und 100.000 m². Rund zwei Drittel der etwa 80 verfügbaren Areale fallen in diese Kategorie. Allerdings kann nur jedes vierte Areal mit einem Schienenanschluss in der Nähe aufwarten. 15% der Flächen haben nicht mal eine Autobahnanbindung in weniger als 30 km Entfernung.

Kaufwillige Investoren finden mit 149 Grundstücken die größte Auswahl in der Größenordnung zwischen 50.000 m² und 100.000 m². Doch auch hier gehören ein Autobahnanschluss oder die Schiene nicht unbedingt zur Standardausstattung.

Darunter sind allerdings auch große Flächen, die bisher landwirtschaftlich genutzt werden, allerdings für eine gewerbliche oder industrielle Nutzung infrage kommen. Der Anteil dieser Potenzialflächen ist in den östlichen Bundesländern sowie in Bayern und in Schleswig-Holstein am höchsten. In Bayern wird etwa die Hälfte der angebotenen Grundstücke aktuell noch von der Landwirtschaft genutzt. Reine landwirtschaftliche Grundstücke, die keine Chance auf eine Umwandlung haben, wurden nicht berücksichtigt.

Die meisten Großareale finden sich in Nordrhein-Westfalen. Zudem verfügen laut Kragler hier die meisten Grundstücke, die zum Kauf angeboten werden, über Freiflächen für Lagerung und über einen Autobahnanschluss. Dennoch warnten die beiden größten Flächenanbieter Grundstücksfonds Nordrhein-Westfalen und RAG Montan Immobilien zuletzt vor einer Flächenknappheit. "Aktuell dürften nur noch rund 100 ha auf Investoren warten", sagte NRW.Urban- Geschäftsführer Ludger Kloidt in der Immobilien Zeitung (siehe "Dem Revier gehen die Konversionsflächen aus", IZ 45/2018).

Nicht fündig werden Investoren oder Mieter aktuell schon in den Stadtstaaten Hamburg und Bremen. Dort wurden zum Zeitpunkt der Analyse keine Gewerbeflächen mit mehr als 50.000 m² zum Kauf oder zur Miete angeboten.

Damit habe das mehr als 1,4 Mio. m² große Entwicklungsgebiet Bremen Lemwerder ein Alleinstellungsmerkmal in der Region um Bremen. Lemwerder ist dabei neben dem Erfurter Kreuz eines von insgesamt sechs Gewerbegrundstücken, bei denen mehr als 1 Mio. m² zum Verkauf stehen.

In Berlin finden sich im Vergleich zu den anderen zwei Stadtstaaten die meisten großen Gewerbeareale. Viel Auswahl gibt es dennoch nicht. Insgesamt sind es fünf Grundstücke zwischen 50.000 m² und 300.000 m², die aber fast durchweg für Lager und für Büros geeignet sind.

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