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Märkte | 22.11.2018

Aus IZ47/2018, S. 5

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wealthcap und bulwiengesa suchen die Zukunftsstädte

Quelle Fotolia.com, Urheber: luna1904
Gelsenkirchen ist im wirtschaftlichen Umbruch, bietet aber Chancen in attraktiver Mikrolage.

Quelle Fotolia.com, Urheber: luna1904

Alle wünschen sich gerade die Kristallkugel, um herauszufinden, wie lange und wo der Run aufs Wohninvestment noch anhält. Der Asset- und Investmentmanager Wealthcap sucht gemeinsam mit dem Analyseinstitut bulwiengesa einen anderen Prognoseweg. Die Studie "Future Locations" betrachtet Makro- und Mikrolagen in Städten aller Größen, um die "nachhaltig zukunftsstärksten" Wohnstandorte in den kommenden Jahren zu finden. Und da erhalten auch derzeit weniger begehrte Lagen wie Gelsenkirchen-Buer eine Chance.

Auch wenn es derzeit einen extremen Hype auf dem Wohnungsmarkt gebe, der einige Grundregeln außer Kraft zu setzen scheine: "Lage, Lage, Lage ist immer noch das Fundament jeder Investmententscheidung", sagt Wealthcap-Geschäftsführerin Gabriele Volz. Und dass ein Immobilieninvestment immer etwas Langfristiges ist und von konjunkturellen Wellen geschüttelt werden kann, diese Grundregeln sollten ebenfalls wieder "stärker ins Bewusstsein rücken". Kurz gesagt: Der Markt wird wieder mal absacken, das ist so sicher wie das Amen in der Kirche. Und wird aus dem Tal auch wieder herauskommen. Das Wealthcap-Scoring untersucht Standorte, die Hochs und Tiefs verkraften und die "bezahlbares Wohnen" für die breite Mitte versprechen. Die genauen Beträge werden allerdings nicht genannt.

Die gemeinsam mit dem Analyse- und Beratungsinstitut bulwiengesa erarbeitete Studie richte sich nach diesen Grundsätzen und entwickelte Kriterien, nach denen sich die mindestens für die kommenden 15 Jahre krisenfesten Wohninvestmentlagen herausfiltern lassen. "Wir berücksichtigen nicht nur die Makrokriterien, die die Zukunftsfähigkeit einer ganzen Stadt ermitteln, sondern kombinieren diese dann auch mit den Mikrokriterien, die ein in sich geschlossenes Stadtviertel oder Quartier beschreiben", erklärt Gabriele Volz. Das besondere der Studie sei, ergänzt Heike Piasecki von bulwiengesa, "dass wir ein Scoring für Mikrostandorte entwickelt haben, das übertragbar und wiederholbar ist".

Mehr als 30 große Städte und ihre Stadtteile sind in die Untersuchung eingeflossen. Fünf Beispiele hat sich die Studie exemplarisch herausgesucht, um daran ihre Kriterien der krisenfesten (resilienten) Wohnstandorte mit Potenzial zu erläutern. Dazu gehören Gelsenkirchen-Buer, Jena-Zentrum, Hannover-Linden Nord, Freiburg-Vauban und München-Harthof. Das sind Städte, die die klassische Unterteilung von A- (München) bis D-Stadt (Gelsenkirchen) widerspiegeln. Für die Städte selbst wurden die bekannten wirtschaftlichen und soziodemografischen Kriterien wie Wirtschaftskraft, Einwohnerwachstum, Beschäftigung, Preisentwicklung und Wohnungsbaupotenziale (insgesamt zehn) untersucht. Bei den Mikrolagen in den Stadtteilen (insgesamt neun Kriterien) sind ÖPNV-Anbindung, Schulen, Lebensmittelversorgung, Gastronomie, Grünflächen, Neubauprojekte sowie ein stark bewertetes Attraktivitätsempfinden zentral. Bei den Mikrokriterien geht die Studie von der zentralen These aus: "Der tägliche Bedarf muss gedeckt werden." Harte Faktoren wie Lebensmittelversorgung, soziale Infrastruktur, schulische Erstbildung und eine gute Verkehrsanbindung blieben auch in Zeiten von Digitalisierung zentral bei der Standortwahl. Eine weitere These der Studie: "In-Viertel in großen Metropolen erfreuen sich oft recht kurzer Beliebtheit. Gentrifizierung kann die Vielfalt eines Stadtteils zerstören und ihn langfristig für Anwohner und damit auch für Investoren weniger attraktiv machen." Noch eine Erkenntnis: "Große Namen sind zweitrangig." Die Größe, für die die Klassifizierung ABCD ja in erster Linie steht, sei bei Gewerbe bedeutsam, fürs langfristige Investment in Wohnstandorte aber kaum. Bei der Bewertung wurden Makro- und Mikrokriterien kombiniert, maximal konnten 50 Punkte erreicht werden, wobei ein Quervergleich schwierig ist: Läge Freiburg-Vauban in Gelsenkirchen, hätte es mehr Punkte erzielt. Ein summierter Wert ab 55 Punkte ist ein positives Zeichen für den Standort.

Das Scoring versuche, eine höhere Objektivität und Nachvollziehbarkeit bei der Bewertung von Mikrowohnlagen einzuführen, sagt Piasecki. Ein Blick hinter die Scores lohne sich aber dann immer noch.

Gelsenkirchen-Buer

Gelsenkirchen gilt als schwacher Standort und erreichte beim Makroscoring lediglich 24 von 50 möglichen Punkten. Die Bevölkerungszahlen sind rückläufig, der Strukturwandel der Montanindustrie ist noch nicht abgeschlossen. Der Stadtteil Buer (33 von 50 Punkten) aber verfügt laut Studie über eine "bemerkenswerte Häufung gehobener Wohnlagen" mit Einfamilienhäusern und Geschosswohnungen sowie Anschluss an Wald und Parks. Der ÖPNV ist überdurchschnittlich gut, die übrige Infrastruktur (Nahversorgung, Gastronomie) gut. Die Stadt plant eine weitere Aufwertung. Buer könne sich so als attraktive Mikrolage für Investoren erweisen. ox


Freiburg-Vauban

Freiburg ist "Schwarmstadt", verzeichnet bei vielen Makrokriterien wie Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur, Innovationskraft ein gutes Ergebnis, allerdings gibt es bei der Erschwinglichkeit des Wohnens ein Minus (33 von 50 Punkten). Das citynahe Viertel Vauban, entstanden erst in den 1990er Jahren, ist bekannt für "Ökohäuser" und einen umweltbewussten Lebensstil, entwickelt sich aber noch zum homogenen Quartier (25 von 50 Punkten). Ein entsprechendes Image der Nachhaltigkeit wird gepflegt. Für Investoren, die sich genau auf dieses Milieu einlassen, ergeben sich laut Studie perspektivisch günstige Bedingungen für Wertsteigerungen. ox


Hannover-Linden

Hannover ist Universitätsstadt, Wirtschaftsstandort mit Messe und Produktion (41 von 50 Punkten), hat wachsende Einwohnerzahlen, steht als B-Stadt im Norden aber im Schatten einer Metropole wie Hamburg. Beliebte Viertel wie Zoo, Lister Meile, Südstadt haben bereits erhebliches Preiswachstum. Als attraktiver Standort der Zukunft kristallisiert sich laut Studie Hannover-Linden Nord (25 von 50) heraus. Ein Stadtteil, der nach Ansicht der Studie eine gute Basis bei der Infrastruktur hat (ÖPNV, Schule, Einkaufen), die aber noch ausbaufähig ist. Viertel mit bislang noch maroden Altbauten könnten in Zukunft ganz neu gestaltet werden. ox


Jena-Zentrum

Jena (39 von 50 Punkten) gehört von der Größe her zu den D-Städten, ist aber Zuzugsstadt mit Universität und punktet auf der Makroebene mit Wirtschafts- und Innovationskraft. Auch die Werte beim Mikroscoring von Jena-Zentrum (42 von 50 Punkten) sind hervorragend. Die Infrastruktur erzielt Bestwerte. Eine besondere Investmentperspektive bietet laut Studie das Gebiet Jena-Zentrum, weil durch die Zentralisierung der Universitätsflächen Raum für weiteren Wohnungsbau gewonnen werden kann. Eine ohnehin gute Lage kann so noch einen neuen Schub erfahren. Das macht die Mikrolage Jena-Zentrum langfristig krisensicher, sagt die Studie. ox


München-Harthof

Der starke Makrostandort München wird seine Attraktivität über Jahre hinaus behalten (41 von 50 Punkten). Die A-Stadt hat ein großes Minus beim Wohnen: mangelnde Erschwinglichkeit. Die Mikrolage Harthof (28 von 50 Punkten) im Norden ist weniger nachgefragt, die Preise sind nicht so stark wie in den Trendvierteln gestiegen. Als Plus kann sie gute schulische Erstbildung und einen zufriedenstellenden ÖPNV-Anschluss vorweisen. Freie Flächen bieten Entwicklungschancen. Es gibt Einfamilienhausgebiete sowie Wohnblocks für Einkommensschwächere. Investment hier heißt laut Studie auch Ausgleich von sozialen Interessen. ox

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