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Märkte | 22.11.2018

Aus IZ47/2018, S. 1

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Darum scheitert der serielle Wohnungsbau

Quelle: Fotolia.com, Urheber: OFC Pictures
Mit Modulen, die wie Bauklötze zusammengestellt werden können, erbaute Wohnhäuser will in Deutschland kaum einer haben.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: OFC Pictures

Wird über bezahlbares Wohnen gesprochen, fallen meist die Stichworte seriell und modular. Flotter und billiger sind die fast fertigen Wohnungen, die beinahe - ähnliche wie in der Autoindustrie - am Fließband produziert werden. Das klingt nach einem Rezept gegen Wohnungsnot. Doch in Deutschland sind weder Baufirmen noch Bewohner dafür bereit.

Riesige Blöcke, in Windeseile hochgezogen: In den Megastädten Asiens entsteht so Wohnraum für Millionen Menschen. Gebaut wird nicht Stein auf Stein, sondern nach dem Baukastenprinzip. Ganze Wände und komplette Module werden in Fabriken hergestellt, auf Lastwagen verfrachtet, zur Baustelle transportiert und dort einfach zu einem Haus montiert. Mancherorts steht die Bauteilefabrik unmittelbar neben der Baustelle. Nur auf diese Weise lässt sich der enorme Bedarf an Wohnungen in den unter extremem Bevölkerungsdruck stehenden Metropolen des Kontinents decken.

Auch in deutschen Ballungsräumen fehlen Wohnungen - vor allem bezahlbare. Seit langem ist absehbar, dass Bau- und Wohnungswirtschaft die benötigten Einheiten in konventioneller Massivbauweise so schnell nicht stemmen können. Selbst dann nicht, wenn es mehr gemeinschaftlichen Willen, Grundstücke und Genehmigungen gäbe. Denn es mangelt sowohl an Personal in den Bauämtern als auch auf den Baustellen. Kaum jemand will sich, Wind und Wetter ausgesetzt, beim Mauern, Klempnern und Dachdecken noch die Hände schmutzig machen.

Serieller, modularer Wohnungsbau könnte helfen, das Problem zu beheben. Zum einen erfordert industrielle Serienproduktion weniger Personal, zudem arbeiten die Mitarbeiter überwiegend geschützt in einer Halle. Zum anderen geht Serienbau schneller. Das spart Zeit, Kosten und reduziert Risiken. Im Ergebnis entstünden mehr bezahlbare Wohnungen in kürzerer Zeit.

Das Rezept klingt simpel und die Bauindustrie in Deutschland steht in den Startlöchern. Firmen wie Max Bögl, Alho, Züblin und Goldbeck verfügen bereits über Fabriken, die Moduleinheiten unter industriellen Bedingungen aus Beton oder Stahl in Serie fertigen. In Bochum, Bayreuth, Dortmund und Wiesbaden sind erste Geschosswohnungen realisiert. Doch das sind wenige Referenzprojekte, noch weit entfernt von einem Massenmarkt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Hillemacher
Der Kran hievt ein vorgefertigtes Wohnmodul an seinen Platz. Nach gut einer halben Stunde ist die Arbeit erledigt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Hillemacher

In den Baufabriken wird nach Taktzeiten gearbeitet: Beton in die Verschalung gießen, acht Stunden trocknen, geschätzt zwei Stunden Ausbau pro Gewerk, rauf auf den Tieflader, anliefern auf der Baustelle just in time, montieren. Bei einem Projekt der kommunalen Wohnungsgesellschaft WGL in Leverkusen karren Lastwagen die benötigten Elemente im Halbstundentakt an.

Die Unternehmen produzieren Raumsysteme. Die Einzelelemente, wie z.B. Decken und Wände, entstehen stets nach einem gleichbleibenden, vordefinierten Standard-Grundmaß. Die einheitlichen Module werden wiederholt unverändert gefertigt und nahezu bezugsfertig aufgestellt. "Am Standort A, B, C, D wird ein einheitliches Gebäude immer wieder realisiert", erläutert Barbara Janorschke vom Institut für Bauforschung in Weimar. "Der Wert liegt in der Wiederholung."

Die Fertigung à la Baukasten ist nahezu wetterunabhängig. Das vermeidet Verzögerungen und verbessert die Qualität, weil die Elemente unter stets gleichen Bedingungen entstehen. Je öfter ein Teil fabriziert wird, desto günstiger wird es.

Computergesteuerte Abläufe begrenzen Toleranzen auf wenige Millimeter. Darüber hinaus reduzieren vorgegebene Standards, etwa für Fenster-, Türen- und Flächengröße, die Komplexität des Projekts - die Planung wird vereinfacht.

Die Autoindustrie fährt mit einer solchen Produktionsweise seit Jahrzehnten wirtschaftlich bestens. Sie bedient dank Fließband nicht nur die hohe Nachfrage, sondern behält auch Zeitpläne, Kosten und Effizienz im Griff - drei Knackpunkte, die bei Bauprojekten immer wieder Probleme bereiten. Der deutsche Wirtschaftsbau hat längst von den Fahrzeugherstellern gelernt. Bauen mit System ist bei Parkhäusern, Kitas, Schulen und Kliniken etabliert.

Dagegen steckt der Wohnungsbau mit standardisierten Elementen in den Anfängen. Die Pioniere aufseiten der großen Bauunternehmen verfügen über Erfahrung im gewerblichen Systembau und übersetzen diese in Geschosswohnbauten.

Zu den Vorreitern auf Kundenseite gehört Vonovia. Der größte deutsche Bestandshalter plant dieses Jahr mindestens eine dreistellige Zahl an Modul-Wohnungen. 2017 realisierte das Unternehmen ein erstes Mietshaus in Bayreuth auf diese Weise. In Frankfurt sind im Zuge einer Nachverdichtung drei Gebäude auf Basis von 201 Modulen im Werden, während in Wiesbaden 38 dieser Wohnungen bereits fertig sind. Bauzeit für den Rohbau: rund zwei Monate. Die Kosten pro Quadratmeter lagen nach Angaben von Vonovia mit rund 2.000 Euro gut 500 Euro unter der konventionellen Bauweise. Dennoch ist die durchschnittliche Miete zwischen 11 Euro/m2 und 11,50 Euro/m2 nicht unbedingt günstig. Vonovia arbeitet mit Bögl und Alho zusammen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Hillemacher
Die Anschlüsse für Strom und Wasser liegen passgenau unter dem Boden der einzelnen Module.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Hillemacher

Deutsche Wohnen realisiert im brandenburgischen Elstal 24 Wohnungen im Holzmodulbau. Ganze 20 Tage brauchten die Zimmerleute zum Hochziehen des Rohbaus. Stefan Degen, Geschäftsführer von Deutsche Wohnen Construction and Facilities, schwärmte beim Richtfest im September von ökologischen Vorteilen des Baustoffs und dem geringen Instandhaltungsaufwand. Die vorgefertigten Wandelemente sind mit Schrauben verbunden. Das ermöglicht es z.B., an Leitungen für Strom, Wasser und Heizung heranzukommen, ohne die Wände aufzustemmen.

Dank Modulbau kann sich die reine Bauzeit um geschätzt ein Drittel verkürzen, eine baubegleitende Planung entfällt. Vonovia schätzt zudem, dass die Montage weniger Dreck und Lärm verursacht. "Die Belastung für die Nachbarn ist geringer. Das kann die Akzeptanz von Neubauvorhaben erhöhen", sagt eine Sprecherin. Das gilt insbesondere in innerstädtischen Lagen, wo es bei Nachverdichtungen zuweilen sehr eng und laut zugeht. "Die Zeitersparnis beträgt bis zu 70%", bestätigt Holger Lademacher, der als Bauleiter für Alho für das Projekt der WGL in Leverkusen verantwortlich zeichnet. Eine Modulbau-Etage auf die Grünfläche zwischen zwei andere Wohnhäuser zu stellen, dauert dort drei Arbeitstage.

Eine Übersicht über in Deutschland umgesetzte Modulbau-Wohnungen gibt es ebenso wenig wie Zahlen zum Marktpotenzial. Aus dem vom Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) organisierten Wettbewerb "Rahmenvertrag Serielles, modulares Bauen" ist immerhin eine Schätzung der Kapazitäten ableitbar, die die neun Sieger-Baufirmen vorhalten: etwa 20.000 Einheiten pro Jahr. Das entspricht einem Bruchteil der insgesamt benötigten Wohnungen.

Das Potenzial wird dennoch kaum genutzt. Die Wohnungsgesellschaften halten sich zurück. "Selbst reservierte Kapazitäten in den Baufirmen werden nicht abgerufen", stellt Marktbeobachter Gernot Strube vom Beratungsunternehmen McKinsey fest. Augenscheinlich ist die Hoffnung unerfüllt geblieben, dass der GdW-Wettbewerb Anbieter und Wohnungsunternehmen besser zusammenbringt. Auf Basis des ausgelobten Rahmenvertrags kam bislang jedenfalls kein Kontrakt zustande. Dabei sollte der Wettbewerb dem seriellen Wohnungsbau Schub geben, indem sich Bauherren wie aus einem Katalog Gebäudemodelle aussuchen können, um sie unkomplizierter und zügiger als üblich umzusetzen.

Die Gewinnerfirmen des Wettbewerbs planen im Schnitt mit 2.300 Euro/m2 Wohnfläche (ohne Grundstück), Skaleneffekte bleiben zunächst außen vor. Strube vermutet, dass preislich Luft nach unten ist: "1.700 bis 1.800 Euro/m2 halte ich für realistisch, je nach Ausstattung und Qualität. International sprechen wir sogar über niedrigere Kosten."

Einer der Gründe für das Schneckentempo beim Bauen in Serie liegt in der Vorliebe der Deutschen für individuelle Hausgestaltung. Diese sei mit Ausnahme der Benelux-Länder und Skandinaviens einzigartig auf der Welt, sagt ein Experte. Wohnbau-Module werden jedoch im Prinzip nach Schema F produziert: gleiche Maße, ähnliche Aufteilung. Heraus kommen Typen. Diese sind variabel. Über die Anzahl der Module ist z.B. die Größe der Wohnungen einstellbar. Im Vonovia-Projekt in Wiesbaden reicht die Spanne von 40 bis 100 m2. Die Hersteller bieten auch verschiedene Fassaden an. Diese können, vergleichbar dem Spoiler am tiefergelegten Auto, aufgeschraubt und austauscht werden. Balkone lassen sich vorsetzen. Die Ausstattung ist ebenfalls vielseitig gestaltbar.

Quelle: Immobilien Zeitung; Urheberin: Monika Hillemacher
Fußbodenheizung sowie Anschlüsse für Steckdosen und Licht werden bereits im Werk verlegt, der Estrich kommt erst auf der Baustelle auf den Boden.

Quelle: Immobilien Zeitung; Urheberin: Monika Hillemacher

Trotzdem erinnert allein das Wort Modulbau manchen Branchenakteur und Mieter an uniforme Wohnsilos. Einige fürchten "serielle Tristesse". Andere wollen partout nicht in einen "Schuhkarton" ziehen, bei dem womöglich Qualitätsabstriche wie bei einem günstigen Auto in Kauf zu nehmen wären - lauter Motor, hoher Energieverbrauch, billig wirkende Ausstattung.

Für die Menschen spielen nach Strubes Beobachtung Form und Aussehen bei Wohngebäuden eine große Rolle. "Optisch vielseitige Gestaltung ist wichtig für Städte und Bewohner. Der Modulbau kann und muss das erfüllen", sagt er. Das Argument einer günstigen Miete setzt sich nicht durch. Die Sprecherin eines Bauunternehmens fasst diese Mentalität, die vor den Wohnungsgesellschaften im Lande nicht haltmacht, zusammen: "Jeder will was eigenes."

McKinsey-Berater Strube fällt es schwer, das nachzuvollziehen: "Kein Mensch würde auf die Idee kommen, beim Auto einen Prototyp zu kaufen. Die Leute hätten viel zu viel Angst vor Fehlern. Ausgerechnet im kostenintensiven Wohnungsbau wird das in Kauf genommen." Das typisch deutsche Sicherheitsstreben schlägt bei einem anderen Extrem durch: Eine Wohnungsgesellschaft wollte nicht ran an das serielle Bauen, weil diese Innovation keine 50 Jahre Erfahrung vorzuweisen hat.

Das Imageproblem erledigt sich womöglich dank diverser Internetgrößen. Google will z.B. 1 Mrd. USD für modulares Bauen bereitstellen. Kämen Wohnhäuser made by Google und Apple auf den Markt, würden sie für Verbraucher "zum Must have wie das Smartphone", prognostiziert Frank Talmon l'Armée, Geschäftsführer des auf modulare und hybride Gebäude spezialisierten Entwicklers Semodu, München, kürzlich auf einer Veranstaltung von Heuer Dialog.

Markus Beugel, Geschäftsführer von GBI Wohnungsbau, macht den Zuschnitt der Grundstücke mitverantwortlich dafür, dass der serielle Geschosswohnungsbau schleppend vorankommt. "Grundstücke sind insbesondere bei Baulücken und Nachverdichtungen allesamt Unikate und nicht vergleichbar", argumentiert er. Dies verträgt sich nicht mit den Standardlösungen aus der Baufabrik.

Je öfter allerdings ein Raumsystem angewandt wird, desto günstiger wird es, sodass die Kosten nicht nur für die Hersteller sinken, sondern auch für die Bauherren. Würden diese Einsparungen an die Mieter weitergegeben, könnten der sogenannte Skaleneffekt am Ende die Mieten bezahlbar halten. "Durch günstige Baupreise wiederum sollte günstiger im Mietwohnungsbau angeboten werden können", beschreibt die Bundesregierung die erhoffte Wirkung in einer Antwort auf eine FDP-Anfrage im Bundestag. Bereits bei zehn Wohneinheiten ergäben sich geschätzt Skaleneffekte von bis zu 7%, bei 100 Einheiten könnten es bis zu 22% sein. So weit die Theorie.

Die praktische Erfahrung von Beugel ist eine andere: "Wer in guten Lagen Wohnungen baut, muss teuren Grund und Boden optimal nutzen, und zwar jedes Mal anders. Ansonsten bleibt die Wirtschaftlichkeit auf der Strecke." Der GBI-Geschäftsführer zieht ein ernüchterndes Fazit: "Bei nicht-genormten Grundstücken ist der serielle Effekt beschränkt."

Das trifft mutmaßlich auf zahlreiche Lagen in Ballungszentren zu - genau dort, wo serielles, modulares Bauen eigentlich gegen Wohnungsmangel helfen soll. Infrage kämen somit Flächen auf der grünen Wiese. Dort aber werden die Wohnungen in der Regel nicht gebraucht, sondern in den Groß- und Schwarmstädten. Selbst im Hotelbau, der mit zu weiten Teilen identisch geschnittenen Zimmern für serielles Bauen prädestiniert scheint, wird das System es nach Einschätzung von GBI schwer haben, den Markt zu erobern. "Es wird ein Nischenprodukt bleiben."

Die Fördervorgaben für den sozialen Wohnungsbau stehen dem Ausschöpfen der erwarteten Skaleneffekte ebenfalls im Weg. Um die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen Anforderungen zu erfüllen, müsste "für jedes Land ein anderes Tool entwickelt werden", sagt Beugel. Fehlende bundesweit einheitliche Regeln bremsten solche Überlegungen aus - es rechnet sich derzeit halt nicht. Und für einzelne Geschosswohnungsbauten ist serielle Produktion unattraktiv. "Noch zu teuer", winkt Instone-CEO Kruno Crepulja ab.

Typenzulassungen, wie es sie für Massenprodukte von Auto über Besenstiel bis Zahnbürste gibt und wie sie die Verbände auch für den seriellen Wohnungsbau fordern, könnten abhelfen. Die Bauordnungen der Länder geben das jedoch nicht her. Die Bauministerkonferenz will möglicherweise 2019 über die Einführung entscheiden. Das findet auch die Bundesregierung gut - da sind sich Bund und Länder in Sachen Baurecht mal einig.

Damit sich seriell-modulares Bauen lohnt, haben alle Beteiligten viel Arbeit zu erledigen. Die Politik muss die Bauordnungen vereinheitlichen. Wohnungsgesellschaften, Mieter und Architekten sollten Wohnen neu denken und die Nachfrage nach seriell und modular erstellten Einheiten ankurbeln. Denn erst bei steigenden Stückzahlen lohnt es sich für Baufirmen, weiter in industrielle Fertigung zu investieren und die Investoren müssten Mieter an möglichen Kostenvorteilen teilhaben lassen. "Fünf bis zehn Jahren dauert es, bis das System sich durchsetzt", schätzt Crepulja. Solange wird Deutschland bleiben, was es nach Einschätzung von Talmon l'Armée derzeit ist: "der weltweit schwierigste Markt für serielles Bauen".

Weitere Informationen zum Thema: Philipp Meuser: Industrieller Wohnungsbau, Handbuch und Planungshilfe, November 2018, im IZ-Shop erhältlich. Anna Pinsenschaum, Serielles und modulares Bauen, Masterarbeit vorgelegt an der Hochschule Anhalt, 2018.

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