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Projekte | 15.11.2018

Aus IZ46/2018, S. 24

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Es boomt rund um die BER-Baustelle

Quelle: Bonava, Urheber: Pedro Becerra
Schönefelds Bürgermeister Udo Haase (parteilos, Mitte) und Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze (2. von rechts) legen den Grundstein für das Projekt Wohnen im Park.

Quelle: Bonava, Urheber: Pedro Becerra

Schönefeld. Rund um die Baustelle BER boomt der Immobilienmarkt. Gebaut werden und in der Pipeline sind neben Büros, Hotels und Logistikkästen auch 4.000 Wohnungen. Die kleine Gemeinde rechnet in den kommenden Jahren mit knapp 30.000 neuen Einwohnern. Fluglärm schreckt nicht ab.

"Krach? Was für?n Krach? Ich hör nix." Für diesen Satz ist Udo Haase bekannt geworden. Und er passt zu dem promovierten Bürgermeister des Örtchens am südöstlichen Rand der deutschen Hauptstadt. Souverän und selbstbewusst steht er in einem der neuen Hotels unweit vom Rathaus. Gedeckter Anzug, weißes Hemd, rote Krawatte. Ein politisches Statement ist der Schlips nicht. Udo Haase ist parteilos.

Der Bürgermeister, seit 30 Jahren im Amt, muss ein massives Wachstum organisieren. 1995 zählte sein Sprengel 5.200 Nasen, derzeit sind es rund 16.000. In zehn bis zwölf Jahren rechnen die Experten mit 45.000 Menschen. Das ist ein bisschen so wie in China, wo neue Städte wie Pilze aus dem Boden schießen. Oder in Saudi-Arabien, wo sich die Scheichs auf das Ende des Ölzeitalters vorbereiten. In der aus sechs Ortschaften bestehenden Gemeinde Schönefeld erklärt sich der Boom anders. Einmal gilt der BER, den Flughafenchef Engelbert Lütke Daldrup nun aber wirklich im Herbst 2020 eröffnen will, als Jobmaschine. Gerechnet wird mit 40.000 zusätzlichen Arbeitsplätzen in der Region.

Grund Nr. 2: Die deutsche Hauptstadt platzt aus allen Nähten. Raum für Wohnungen wird in Berlin immer knapper und immer teurer. Das lässt Mieter und Käufer von Eigentumswohnungen und Eigenheimen ins Umland ausweichen. Zwischen 2011 und 2016 ist die Zahl privater Haushalte in Berlin um knapp 150.000 gestiegen, sagt Martin Boemer vom Maklerunternehmen CBRE, neue Wohnungen entstanden lediglich 49.700. Für Bürgermeister Haase heißt das: den Ansturm bewältigen. 15.000 Wohnungen, 208 ha Gewerbeflächen für Büros, Gastronomie, Handel, Hotels und Dienstleistungen, Kindergarten, dreizügiges Gymnasium, Sport- und Schwimmhalle - Dinge, für die andere Gemeinden Generationen brauchen, muss Haase in kürzester Zeit erschaffen. Derzeit sind 2.000 Wohnungen im Bau, weitere 2.000 sind geplant.

Um den Boom zu erklären und über Lösungen nachzudenken, haben Immobilienfachleute Laptops ins Hotel getragen und Leinwände aufstellen lassen. Haase kommt mit zwei Papierrollen unter dem Arm. Ruckzuck werden die Pläne an die Wand gehängt. Mit einem langen Stock zeigt er die Probleme auf. Kompliziert, erklärt er den Branchenvertretern, ist es nicht, einen Kindergarten zu bauen. Wirklich schwierig sei es, Erzieher zu finden. "Fachkräftemangel", sagt Haase lapidar. Und erzählt erst einmal von seinem "modernsten Klärwerk Europas". Gut, dass das schon da sei. "Müssen wir uns nicht auch noch drum kümmern." Denn Arbeit macht das rasante Wachstum genug. Kopfzerbrechen bereitet dem Rathauschef zum Beispiel die Verkehrssituation.

Eine geschlagene Stunde lang haben sich seine Gäste durch Staus und durch Baustellen aus der Innenstadt Berlins in sein kleines Örtchen gequält, lässt er sich erzählen. "Sehen Sie", sagt er und schaut treuherzig in die Runde, "und nun stellen Sie sich mal vor, hier leben einmal dreimal so viele Menschen. Und der neue Flughafen fliegt." Heute starten und landen jährlich 13 Mio. Passagiere vom alten DDR-Airport Schönefeld, der BER will mit gut 36 Mio. Gästen per anno starten. In der letzten Ausbaustufe könnten 60 Mio. Menschen den nach Willy Brandt benannten Flughafen durchlaufen. "Na dann gute Nacht", sagt der Bürgermeister trocken und prophezeit einen "Verkehrscrash". Die neuralgischen Punkte zeigt er mit seinem Stock, da, da und da. Einziger Ausweg: eine U-Bahn aus Berlin nach Schönefeld. Die Verlängerung der Nr. 7, gerne auch oberirdisch. "Unterwegs stört das ja keinen." Der Einwand, die Planung einer neuen U-Bahn dauert in Deutschland mindestens 15 Jahre, lässt er nicht gelten. "So lange haben wir nun mal keine Zeit. 2025 muss das Ding fertig sein."

Quelle: Bonava
Neue Eigentumswohnungen werden von Bonava für 3.000 bis 3.700 Euro/m2 angeboten.

Quelle: Bonava

Seinen Teil zur Eindämmung des Verkehrsinfarkts hat er geleistet. Wer bei ihm jetzt noch bauen möchte, egal ob Wohnungen in Mehrgeschossern, Hotels oder Büros, und das sind viele, muss teure Tiefgaragen errichten. "Jeder und ab sofort", sagt Haase keck. Denn der Ort ist Opfer einer Unsitte. "Für 19,99 Euro nach London fliegen und das Auto zwischenzeitlich bei uns auf die Straße stellen, um Parkgebühren zu sparen."

Einer der ganz großen Player vor Ort ist Bonava, früher NCC. Das Unternehmen mit schwedischen Wurzeln und seinem deutschen Sitz im 50 km entfernten Fürstenwalde hat bislang rund 500 Wohnungen in Schönefeld errichtet. Jetzt stellt Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze unweit des Rathauses, der Schwimmhalle und des fast fertigen Geschäftshauses City Center mit Lebensmittelgeschäft, Hotel und Arztpraxen elf Mehrfamilienhäuser mit 140 Eigentumswohnungen in den märkischen Sand. Das ist Projektabschnitt Nr. 6 des Vorhabens Wohnen am Park. Vorausgegangen waren in fünf Tranchen über 100 Reihenhäuser und elf Mehrfamilienhäuser. "In Rekordzeit und kameradschaftlich", sagt Haase - und Kunze nickt -, seien die Wohnungen hochgezogen worden.

Stockwerkseigentum kostete in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres in der Gemeinde Schönefeld im Durchschnitt 2.630 Euro/m², verrät Boemer eine erste Zahl aus seinem Wohnungsmarktreport, den die Makler am 20. Februar 2019 der Öffentlichkeit vorstellen. Mit Preisen zwischen 3.000 und 3.700 Euro/m² geht Kunze in den Markt. Und wie es aussieht, klappt das. 26 der Wohnungen sind seit Ende August reserviert, freut sich Bonava-Projektleiter Rainer Buckenauer.

112 Mietwohnungen in fünf Häusern sind gerade dieser Tage fertig geworden. Gut 98 sind vermietet. Eine 77 m² große, exemplarische Mietwohnung mit drei Zimmern kostet 794 Euro oder 10,30 Euro/m². Zum Vergleich: Tatsächlich gezahlte Mieten in normalen Wohnlagen liegen in Berlin bei 9 Euro/m². Feine Gegenden kommen im Schnitt auf 10,50 Euro/m², listet der Immobilienverband Deutschland IVD in seinem druckfrischen Preisspiegel auf. Und 10,45 Euro/m² kostet die Miete in Neubauten in Schönefeld, erläutert Brigitta Mühlhans, Standortleiterin bei Dr. Lübke & Kelber. Die Durchschnittsmiete in Brandenburg liegt bei 6,22 Euro/m², deutschlandweit bei 7,15 Euro/m². "Warm" muss der Mieter der Schönefelder Beispielwohnung bei Kunze mit 1.034 Euro rechnen. Dafür verfügt er laut Mühlhans mit einer Kaufkraft von 93,6 (Bundesschnitt = 100) über mehr Geld als der gemeine Berliner. Wer nicht mieten will, sondern kaufen: Ein durchschnittliches Eigenheim in Schönefeld kostet laut IVD 290.000 Euro.

Nicht nur der Bürgermeister, Wohnungsbauer, Makler und Analysten glauben an den Standort. Auch Investoren ziehen mit, beteuern die Akteure vor Ort. Gerade hat Kunze sieben Häuser mit 152 Mietwohnungen entlang der Bertolt-Brecht-Straße an die Pensionskasse des Stromversorgers Bewag, der zum schwedischen Vattenfall-Konzern gehört, verkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke
Entlang der Bertolt-Brecht-Allee nicht weit vom Rathaus entfernt wachsen hunderte von Wohnungen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke

Das Thema Fluglärm spielt bei all den glänzenden Zukunftsplänen keine Rolle? Also was ist mit dem Krach? Wenn die "Vögel" auf dem schon zur Eröffnung drittgrößten deutschen Airport einmal abheben und ankommen? "Falsche Frage", fährt Haase leicht genervt dazwischen. Das mit dem Krach kann er augenscheinlich nicht mehr hören. Nichts sei in der Nähe eines Flughafens gefragter als Wohnungen, sagt er bestimmt. "Das ist überall auf der Welt so." Außerdem seien Standorte außerhalb der Flugkorridore nicht laut, sondern leise. "Da hören Sie nix." Nur in den Flugschneisen, da fielen einem natürlich die Ohren ab. Aber da werde ja auch nicht gebaut.

Die Mieter und Käufer wissen, worauf sie sich einlassen, springt Buckenauer dem Bürgermeister bei. 66% der abgeschlossenen Mietverträge haben Menschen unterschrieben, die zuvor im direkt angrenzenden Stadtteil Rudow lebten, 11% kommen aus der Gemeinde selbst.

Ein weiterer bedeutender Player vor Ort ist der Berliner Entwickler Deutsche Immobilien Entwicklung (DIE). Gemeinsam mit Eyemaxx Real Estate, das zu 50,1% beteiligt ist, errichtet er die Sonnenhöfe - mit 559 Mietwohnungen mit 38.900 m² Wohnfläche sowie 11.400 m² Bürofläche. Schon den Richtkranz trugen zu Beginn des Sommers die 334 Wohnungen der zukünftigen Theodor-Fontane-Höfe, die DIE für die Unternehmensgruppe Becker & Kries baut.

Auch gewerbliche Investoren wusste Haase für sich und sein Örtchen schnell zu begeistern. Klar, der Flughafen zieht. Aber nicht nur. "Wir sind investorenfreundlich", sagt er. Ablesen ließe sich das an sehr niedrigen Gewerbesteuern. Der Hebesatz liegt bei 240%. Ein paar Kilometer weiter, in Berlin, liegt der Satz bei 410%. "Wenn viele wenig bringen, dann kommt auch viel zusammen", strahlt der Politprofi. Viel sind in diesem Fall 130 Mio. Euro Gewerbesteuern, obwohl er davon 30 Mio. Euro ans Land Brandenburg und 60 Mio. Euro an den Landkreis abführen muss. Bleiben 40 Mio. Euro für die Gemeinde Schönefeld.

2006 steckten Berlins "Arm, aber sexy"-Bürgermeister Klaus Wowereit, der Cello spielende Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee und der damalige Ministerpräsident von Brandenburg und "Deichgraf" Matthias Platzek (alle SPD) gemeinsam mit dem 2013 rausgeworfenen Flughafenchef Rainer Schwarz den Spaten für den künftigen Großflughafen in die Erde. Und Investoren bis weit hinein nach Süddeutschland witterten Morgenluft. "Die Leute haben Grundstücke gekauft wie verrückt", erinnert sich Haase. Nachdem sich Pleiten, Pech und Pannen aber häuften, machten viele Bauherren einen Rückzieher, manch einem Glücksritter ging der finanzielle Atem aus, die Areale wurden weiterverkauft oder fielen an die finanzierenden Banken. "Na ja, zwischenzeitlich war uns auch schon mal mulmig", nickt Kunze. 2012 habe er die erste Fläche, 18.000 m² für Reihenhäuser, gekauft. Drei Wochen später wurde die Eröffnung des Flughafens zum zweiten Mal abgesagt. Mittlerweile sind die Bauherren des BER (die Länder Berlin und Brandenburg sowie der Bund) bei Absage Nr. 7. "Wir mussten uns schon fragen lassen: Was wird das hier eigentlich?" Insgesamt, erinnert sich Kunze leicht schaudernd, "haben wir innerhalb eines ganzen Jahres von den 72 Häuschen acht verkauft. Das war schon ein wenig beängstigend."

Doch das ist Geschichte. Aktuell ist Bauland knapp und teuer, auch als Folge der Kaufwut der Spekulanten. Der IVD listet für ein 800 m² großes Grundstück mit einer GFZ von 0,4 für 170 Euro/m² auf. Kunze würde gerne weiter bauen, neue Grundstücke erwerben. Haase findet bei sich vor der Tür, dort, wo noch die große Leere gähnt, wo der Blick aus dem neuen Rathaus über Steppe, Unkraut und viel Nichts schweift, keine Flächen für öffentliche Aufgaben mehr. Lange suchte er nach Platz für eine neue Schule. Erst als der Arbeiter-Samariter-Bund, der bei ihm eine Senioreneinrichtung bauen wollte, aufgab - "Fachkräftemangel", sagt Haase wieder - kam er zum Zuge.

Leer ausgehen wird er wohl im Zuge der Entwicklung eines großen Baufelds im Besitz mehrerer unterschiedlicher Eigentümer. "Uns gehört davon leider nichts", sagt der Bürgermeister. Die Infrastruktur sollen die potenziellen Bauherren gemeinsam bezahlen. Ein großer Posten ist: Hochspannungsleitungen auf dem Grundstück müssen in die Erde, Straßen müssen gebaut und Erschließungen geleistet werden. "Das kostet!", seufzt Haase.

Überhaupt gar nicht gebrauchen kann er dabei Diskussionen und Forderungen, Sozialwohnungen für einkommensschwache Berliner zu bauen. Die Landesgrenze ist nur einen Steinwurf vom Rathaus entfernt. Berlin möge seine Hausaufgaben selber machen, sagt er kategorisch. "Seinen" Investoren, denen er Äcker und Wiesen in Bauland vergoldet, schreibt er "Sachen, die wir hier brauchen", in die städtebaulichen Verträge.

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