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Anlagen | 15.11.2018

Aus IZ46/2018, S. 8

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Der Pfandbrief wird grüner

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Nicolas Katzung
2014 traute sich die MünchenerHyp mit einem nachhaltigen Pfandbrief auf den Anlegermarkt. Nun folgt der "ökologische" Pfandbrief.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Nicolas Katzung

Deutsche Immobilienbanken kommen bei der Emission von sogenannten grünen Pfandbriefen allmählich in Fahrt. Auch die Münchener Hypothekenbank (MünchenerHyp) hat nun ihr erstes ökologisches Refinanzierungsinstrument herausgebracht. Bislang fehlt hierzulande eine Definition, ab wann ein Investment als "grün" gilt.

Die MünchenerHyp hat in der vergangenen Woche ihren ersten ökologischen Pfandbrief ausgegeben, dessen Deckungswerte aus Darlehen bestehen, mit denen energieeffizientes und umweltschonendes Bauen und Wohnen finanziert wird. Es handelt sich um eine Benchmarkemission über 500 Mio. Euro. Rund 40% des Emissionsvolumens wurden dabei laut dem bayerischen Kreditinstitut von Investoren gezeichnet, die sich auf grüne und nachhaltige Investments spezialisiert haben. Im nachhaltigen sozialen Bereich ist die Bank bereits seit 2014 mit einem Pfandbrief unterwegs. Weitere ökologische Pfandbriefe - grün darf das Institut sie nicht nennen, da die Namensrechte bei der Berlin Hyp liegen - sind schon fest geplant.

Die MünchenerHyp arbeitet nach den sogenannten Environment-Social-Governance-Standards (ESG), die Aufschluss darüber geben, wie nachhaltig ein Unternehmen agiert. Eine einheitliche Norm für grüne Pfandbriefe gibt es in Deutschland nicht - im Gegensatz zu Luxemburg. In dem kleinen Herzogtum ist ein entsprechendes Gesetz geplant. "Für Deutschland halte ich ein solches Gesetz nicht unbedingt für notwendig", sagt Bodo Winkler, Head of Funding bei der Berlin Hyp. Grüne-Pfandbrief-Investoren hätten bei einer Insolvenz genauso auf alle Deckungsaktiva Zugriff und nicht auf einen deutlich kleineren grünen Pool. "Schließlich ist ein grüner Pfandbrief rechtlich ebenso ein Hypothekenpfandbrief nach dem Pfandbriefgesetz." Die EU plane in naher Zukunft darüber hinaus eine Taxonomie für eine Definition, was grün ist.

Wie weit die Meinungen der Branche in dieser Frage auseinandergehen, wurde jüngst auf dem Frühstück des vdp in Frankfurt zum Thema deutlich. Während dort Bodo Winkler seinen Fokus klar auf Energieeffizienz der zu finanzierenden Gebäude legte, fasste Claudia Bärdges-Koch von der MünchenerHyp den Begriff weiter, indem sie ihn auch auf bezahlbare Wohnungen in Stadtnähe verwendete. Winkler berichtet gegenüber der Immobilien Zeitung von einem hauseigenen Framework, das bei der Berlin Hyp für jede Anlageklasse einzeln erstellt wird. "Wir können diese Vorgaben nur in eine strengere Richtung verändern und haben dies bereits zweimal getan."

Der weltweite Green-Bond-Markt - insgesamt, also nicht auf Immobilien bezogen - nimmt nach Angaben von UniCredit derweil deutlich an Fahrt auf. Die Bank geht für 2018 weiter von einem Rekordjahr für grüne Anleihen aus. Demnach wurden im ersten Halbjahr 2018 weltweit Green Bonds in Höhe von 72 Mrd. USD platziert - 1,4% mehr als im Vorjahreszeitraum. Für die zweite Jahreshälfte rechnet UniCredit mit einem Emissionsvolumen von 93 Mrd. USD. Grüne Pfandbriefe spielen hier aber nur eine untergeordnete Rolle. Der Green-Bond-Begriff ist nicht rechtlich geschützt und umfasst alle Arten von Anleihen, bei denen die Erlöse exklusiv grüne Projekte ganz oder teilweise finanzieren oder refinanzieren.

Der Markt für ökologische Pfandbriefe nach deutschem Recht ist deutlich übersichtlicher: Pionier war 2015 die Berlin Hyp. Mitte Oktober brachte das Institut das dritte Refinanzierungspapier mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem Volumen von 500 Mio. Euro auf den Markt. Die Berlin Hyp schafft für Investoren einen Anreiz, Darlehen für Green Buildings mit einem Abschlag von 10 Basispunkten auf die Kreditkonditionen zu versehen. Das Institut hat sich laut Bodo Winkler als strategisches Ziel gesetzt, den grünen Anteil am gesamten Darlehensportfolio bis 2020 auf 20% zu steigern. Aktuell beträgt er 16%. "Am Green-Bond-Markt gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang. Das stellen auch wir bei unseren grünen Produkten fest." Allerdings sei der Verwaltungsaufwand bei derartigen Produkten besonders hoch.

Im September hatte die Deutsche Hypo ihren zweiten grünen Pfandbrief aufgelegt. Die Emission in Höhe von 500 Mio. Euro hat eine Laufzeit von 6,25 Jahren. Investoren sind mit 53% mehrheitlich Banken. "Aktuell wird die Energieeffizienz anhand des maximalen Endenergiebedarfs bzw. -verbrauchs nach Objektklasse auf der Grundlage von Energieausweisen festgestellt", sagt Dirk Schönfeld, Leiter der Abteilung Treasury. Alternativ dazu könne auch ein Gebäudezertifikat herangezogen werden. Darüber hinaus geht er etwas weiter als die Berliner Kollegen: "Wir zeigen auch die Entfernungen zum öffentlichen Personennahverkehr oder die Bodennutzung vor Bebauung pro Objekt." Das Institut plant, zukünftig pro Jahr einen Green Bond im Benchmark-Format auf den Markt zu bringen. Deutsche-Hypo-Sprecher Carsten Dickhut sieht wie Winkler eine große Investorennachfrage nach grünen Pfandbriefen, derzeit aber auch noch eine gewisse Skepsis, was mögliche Preisaufschläge angeht.

Auch die LBBW, sehr aktiv auf dem Immobilienmarkt, brachte im Juni des laufenden Jahres erstmals einen grünen Hypothekenpfandbrief auf den Markt. Die Emission hat ein Volumen von 500 Mio. Euro und eine Laufzeit von fünf Jahren. Den größten Anteil der 75 Investoren haben dabei Banken mit gut 40%, gefolgt von Fonds und Zentralbanken mit je 20% sowie Institutionellen mit knapp 10%.

Die DZ Hyp wiederum ist derzeit laut einer Sprecherin noch mit der Zusammenführung der Datenbanken der fusionierten DG Hyp und WL Bank beschäftigt. Dies soll aber "bis Ende des Jahres abgeschlossen sein." Die Bank denke über die Begebung eines grünen Pfandbriefs nach. Ähnlich vage sind derzeit die Überlegungen bei der HSH Nordbank: Laut Ralf Löwe, Head of Funding und Debt Investor Relations, prüft das Institut auch auf der Passivseite intensiv die Möglichkeit, in diesem Bereich tätig werden zu können. "Bereits jetzt ist mit unserem Engagement im Bereich erneuerbare Energien auf der Aktivseite eine grüne Handschrift erkennbar." Da die Bank stark in der Immobilienfinanzierung sei, fasse sie auch die Begebung von grünen Pfandbriefen ins Auge. Wobei die HSH Nordbank im Vergleich zu vielen anderen großen deutschen Immobilienfinanzierern, die mit grünen Pfandbriefen unterwegs sind, mit 4 Mrd. Euro einen eher kleinen Deckungsstock habe. "Hier müssen wir schauen, ob eine nachhaltige Begebung von grünen Pfandbriefen möglich ist", sagt Löwe.

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