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Unternehmen | 15.11.2018

Aus IZ46/2018, S. 3

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Aus Consus wird größte Entwickler-AG

Quelle: Consus Real Estate AG
Andreas Steyer freut sich darauf, mit vier Unternehmerpersönlichkeiten zu arbeiten.

Quelle: Consus Real Estate AG

Vom kleinen Gewerbebestandshalter zur größten börsennotierten deutschen Developer-Holding: Consus Real Estate hat seine ambitionierten Wachstumspläne durch die Übernahme der SSN-Gesellschaften umgesetzt. Hinter den Kulissen zog dabei der Hauptaktionär Aggregate die Fäden.

Consus Real Estate, die Muttergesellschaft des Projektentwicklers CG Gruppe, wird bald einen weiteren Developer unter seinem Dach haben. Anfang November wurden die Übernahmepläne für die Schweizer SSN-Gruppe verkündet, das Closing soll zum Jahresende stattfinden. Finanziert wird der Deal durch die Ausgabe von Aktien und einen (zu unter 5% verzinsten) 250-Mio.-Euro-Kredit von J.P. Morgan. Der Anteil eigener Barmittel, die Consus selbst zuschießt, ist übersichtlich: Der Finanzierungsplan beziffert sie auf 1 Mio. Euro, weitere 10 Mio. Euro werden als aufgeschobene Kaufpreiszahlung aus dem laufenden Cashflow abgestottert.

Den Unternehmenswert der SSN-Gruppe, die derzeit noch im Besitz ihrer Gründer Michael Tockweiler und Theo Gorens ist, gibt Consus mit 1,1 Mrd. Euro an. Davon entfallen 470 Mio. Euro auf Eigenkapital, der Rest sind Darlehen, die mit übernommen werden. Gekauft werden dabei drei separate Unternehmenseinheiten: Zum einen geht die Holding SSN Group AG zu 93,4% an Consus. Damit allein hätte Consus aber keinen vollen Zugriff auf die Projektpipeline der Schweizer: Neun der zwölf SSN-Projekte befinden sich nämlich im Besitz der SG Development, die nur zu 51% der SSN gehört. Weitere 38,9% sind dem Finanzinvestor Aggregate zuzurechnen - dieser ist wiederum Mehrheitsaktionär bei Consus, aktuell zu ca. 65%.

Aggregate verkauft sein SG-Paket gegen neue Consus-Aktien zum Stückpreis von 8 Euro (Gesamtwert: 215 Mio. Euro). Außerdem geht ein Restanteil von 43% an dem Luxuswohnprojekt The Wilhelm in Berlin-Mitte von Aggregate an Consus über. SSN hatte das Vorhaben laut einem Bericht des Tagesspiegels Anfang 2017 zusammen mit dem Investor Norbert Ketterer für angeblich ca. 100 Mio. Euro erworben. Der Deal verstärkt die Aggregate-Position bei Consus um einige Prozentpunkte auf 68%, CG-Gründer Christoph Gröners Anteil verwässert sich von 7,8% auf 6%. Der Rest ist Free Float (26%).

Durch die Übernahme entsteht Consus zufolge der "größte deutsche Immobilienentwickler" mit einer Pipeline von 9,6 Mrd. Euro bzw. 2,1 Mio. m2 Nutzfläche. 60% der Projektsumme entfällt auf Wohnimmobilien. SSN steuert dazu ein zum Teil in Realisierung befindliches, zum Teil geplantes Projektvolumen von 3,4 Mrd. Euro bei. Die größten Vorhaben befinden sich in Stuttgart (1 Mrd. Euro, u.a. Vaihingen Campus), Hamburg (958 Mio. Euro, u.a. Holsten Quartier) und Berlin (708 Mio. Euro). Diese regionale Verteilung biete eine ideale Ergänzung zu den laufenden Vorhaben der CG Gruppe, heißt es. Vor allem die Verstärkung an den Boom-Standorten München und Stuttgart sei hochwillkommen.

Gut 80% des nach der Übernahme von Consus betreuten Projektportfolios ist auf Forward-Sales ausgerichtet - ein Geschäftsmodell, bei dem die Immobilien bereits in einem frühen Stadium ihrer Entstehung an institutionelle Investoren vorverkauft werden. Daraus zieht Consus-Vorstandschef Andreas Steyer auch seine Zuversicht, hier trotz der Konzentration auf das konjunktursensible Developmentgeschäft ein recht zyklusresistentes Konzept zu verfolgen: "Wir werden in den kommenden fünf, sechs Jahren den Nachfrageüberhang der Nutzer für Immobilien in den Metropolen nicht abbauen können, diese starke Nachfrage wirkt als längerfristiger Treiber unseres Geschäfts. Auch der Anlagebedarf der institutionellen Investoren im Bereich Immobilien wird anhalten. Ich sehe also langfristig geringe Risiken für unser Geschäftsmodell."

Das fusionierte Unternehmen leistet sich eine üppig bestückte Führungsriege. Die bisherigen SSN-Eigentümer, Andreas Tockweiler und Theo Gorens, werden dem erweiterten Konzernvorstand angehören und als CEO bzw. CFO für das operative Geschäft von SSN zuständig bleiben - dasselbe Modell praktiziert Consus auch mit der CG Gruppe, deren Chefs Christoph Gröner (CEO) und Jürgen Kutz (CFO) ebenfalls Teil des erweiterten Vorstands sind. Consus Real Estate wird von Andreas Steyer (CEO) und Benjamin Lee (CFO) geführt. Für Steyer ist die breite Führungsriege mit unterschiedlichen Zuständigkeitsbereichen für je drei CEOs und drei CFOs kein Problem. "Beide Unternehmen, SSN und CG, sind von starken Unternehmerpersönlichkeiten geprägt", freut er sich, mit hohen Synergieeffekten dank ähnlicher Geschäftsmodelle sei zu rechnen. Die Obergesellschaft Consus soll sich um Strategie, Finanzierung und Digitales kümmern.

Ab 2020 sollen die Aktionäre profitieren. Dann seien 450 Mio. Euro vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) erzielbar. "Für 2020 wollen wir, wie bereits mitgeteilt, die ersten Dividenden zahlen können", sagt Steyer. In einem Analystencall bezifferte der Vorstand den Goodwill, der beim SSN-Dreifachdeal für den Firmenwert angesetzt wurde, auf ca. 200 Mio. Euro. Dem stehen Stimmen aus der Branche gegenüber, die die Gewinnlage bei SSN kritisch beurteilen. Fragen nach deren finanzieller Situation "erübrigen sich", wehrt der Consus-Vorstand ab. Das Kreditrating der SSN liege im "absoluten Normbereich". Creditreform bezeichnet die Bonität der SSN-Holding als gut, bei SG Development, Düsseldorf, bestehe ein "überdurchschnittliches bis erhöhtes Risiko".

Transaktion: Berlin, Wilhelmstraße 56-57
  • Transaktionsdatum:
    2017
  • Immobilienart:
    Wohnen
  • Transaktionsart:
    Kauf
  • Kaufpreis:
    100.000.000,00 EUR
  • Volumen:
    1,00 Stück
  • Käufer:
    SSN Group, Norbert Ketterer
  • Projekt:
    The Wilhelm Berlin
Transaktion: Berlin, Wilhelmstraße 56-57

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