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Politik | 15.11.2018

Aus IZ46/2018, S. 2

Von Nedeljko Prodanovic

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Stonehedge Gruppe
  • Personen:
    Nedeljko Prodanovic
  • Immobilienart:
    Wohnen

Preistreiber Nebenkosten?

Dass die Politik bei der Senkung der Kaufnebenkosten lieber die Maklerprovision beschneidet als ihre Steuereinnahmen, darf man als scheinheilig kritisieren. Doch egal welche Nebenkosten sinken - Wohnungen werden dadurch nicht billiger, weiß Stonehedge-Geschäftsführer Nedeljko Prodanovic.

Urheber: Jonas Friedrich
Nedeljko Prodanovic.

Urheber: Jonas Friedrich

In der Bundesregierung wird wieder einmal über das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien nachgedacht, und weite Teile der Immobilienwirtschaft antworten unisono: Statt an der Maklerprovision solle die Politik lieber einmal an der Grunderwerbsteuer schrauben. Aber zur Eigentumsförderung ist eine Erleichterung bei der Grunderwerbsteuer genauso wenig geeignet wie das Bestellerprinzip.

Hinter dem Bestellerprinzip steht die Absicht, die Kosten für Wohnungskäufer zu verringern, damit diese sich Wohneigentum besser leisten können. Das wird aber nicht funktionieren. Zahlt der Verkäufer die Maklerprovision, wird er sie über einen höheren Kaufpreis an den Käufer weitergeben. Selbst wenn der Verkäufer keinen klassischen Makler einschaltet, sondern alles selbst erledigt, hat er dennoch Vermarktungskosten, die er einpreist - und wenn es nur der eigene Arbeitsaufwand ist. Auch wer direkt vom Bauträger kauft, zahlt Vermarktungskosten mit, bloß sind diese nicht explizit aufgeführt und daher intransparent.

Außerdem werden Verkäufer nach der Einführung des Bestellerprinzips nicht nur ihre zusätzlichen Vermarktungskosten auf den Preis aufschlagen, sondern auch den Betrag, den Käufer durch den Wegfall oder eine mögliche Deckelung der Maklerprovision einsparen. Und das Gleiche wird passieren, wenn die Grunderwerbsteuer sinkt oder ganz entfällt. Denn es gibt, wie bei jedem anderen Gut auch, eine maximale Zahlungsbereitschaft von Wohnungskäufern, und diese wird in der Regel vollständig beansprucht.

Dabei ist im Grunde egal, was darin alles enthalten ist - Kaufpreis, Courtage, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Für einen Käufer sind das alles "Gesamtkosten". Fällt ein Posten aus dieser Kette heraus, also etwa die Courtage oder die Grunderwerbsteuer, dann wird das frei gewordene Potenzial von einem anderen Teil der Kette abgeschöpft. In der Regel ist das der Kaufpreis, was bedeutet: Jede direkte oder indirekte Subvention des Käufers kommt letztlich dem Verkäufer zugute - was auch ein Grund dafür sein mag, dass der Ruf nach einer Grunderwerbsteuerreform so populär ist.

Das Problem ist, dass es derzeit vielerorts einen dramatischen Nachfrageüberhang gibt und der Verkäufer praktisch kaum Wettbewerb hat. Ändern wird sich das erst, wenn das Angebot steigt. Die einzige effektive Möglichkeit, Wohnungskäufer zu entlasten, ist daher ein verstärkter Wohnungsbau. Mit Bestellerprinzip oder Grunderwerbsteuerreform die Eigentumsbildung zu fördern, ist dagegen eine Illusion.

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