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Märkte | 08.11.2018

Aus IZ45/2018, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Baukosten kippen die Kalkulationen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
ExpoVision Hamburg 2018 mit Ralf Koschny, Harald Wüst und Björn Jesse, beide Geschäftsführer bei Drees & Sommer, Johannes Lichtenthaler, Michael Groß, Ulrica Schwarz und Wilfried Jastrembski(v.l.).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Die Büromiete steigt in Hamburg. Das ist die gute Nachricht. Aber nicht so schnell wie die Baukosten. Das ist die weniger gute Nachricht, die Hamburger Immobilienprofis auch bei der Expo Real diskutiert haben. Im Rahmen der ExpoVision Hamburg wird die Gefahr der davonlaufenden Kosten für die Projektrealisierung betont.

"Bei unseren Hamburger Kunden überwiegen diejenigen, die nicht auf weitere Preis- und Mietsteigerungen setzen", erklärt Wilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse. "Aber es gibt genügend Marktteilnehmer, die spekulativ Eintrittspreise zahlen, bei denen die Hamburger längst ausgestiegen sind."

In der Runde der Hamburger ExpoVision, der von Drees & Sommer jährlich organisierten Nachbetrachtung der Expo Real aus regionaler Perspektive, kennt jeder ein Beispiel - etwa den Kauf des Holsten-Areals in Altona im Juni 2016 für 150 Mio. Euro durch die Düsseldorfer Gerchgroup, bei dem die Hamburger Bieter bereits bei 110 Mio. Euro ausgestiegen seien. Die Gerchgroup hat das Projekt im Juni 2018 vollständig an die SSN Group verkauft. Nach Marktinformationen möchte SSN das nunmehr 830 Mio. Euro schwere Projekt ebenfalls verkaufen, am besten mit Planrecht.

Das liegt jedoch nicht vor. In der schleppenden Schaffung von Plan- und Baurecht sieht die Runde einen weiteren Kostentreiber. "Die Genehmigungszeiten sind stark aus dem Ruder gelaufen", berichtet Johannes Lichtenthaler, Niederlassungsleiter von Art-Invest in Hamburg. "Die liegen eher bei zwölf als bei drei Monaten." Behördenmitarbeiter würden abgeworben, aber nicht ersetzt.

Das aktuell bestimmende Thema sind jedoch die Baukosten. "Die Mieten steigen nicht im gleichen Takt wie die Kosten", erläutert Ulrica Schwarz, Bereichsleiterin Hamburg der Strabag Real Estate. "Alle rechnen mit spitzem Bleistift. Das Ergebnis: Jetzt müssten wir an der Qualität sparen. Wenn man verkauft und entwickelt, kann man das Thema Finanzierung umgehen." Jastrembski verweist darauf, dass die schwierige Kalkulierbarkeit der Kostenseite dazu führt, dass Projektentwickler zunehmend aus der Investorenfinanzierung aussteigen. "Es gibt eine Rückkehr zur alten Welt: erst fertig bauen und dann mit neuer Bank finanzieren." Und es sind nicht allein die Baukosten direkt, sondern auch die Verfügbarkeit von Nachunternehmern und Lieferanten. Lichtenthaler: "Aus sechs bis acht Wochen Lieferzeit für Glaswände werden 16 bis 18 Wochen. Der Projektentwickler aber hat Übergabetermine. Für einen Zweischichtbetrieb - wie früher - gibt es jedoch keine Leute."

In den letzten zwei bis drei Jahren seien die Baukosten um 20% bis 30% gestiegen, so der Art-Invest-Manager. Hohe Grundstückskosten, unerwartet hohe reine Baukosten, bei gleichzeitig knappen Ressourcen der Generalunternehmer sowie nur noch verhalten steigende Mieten, das könne Projekte kippen, stellte ein Teilnehmer in Aussicht. "Darum gibt es bald Schnäppchen am Markt." Bei diesem Stichwort wird die kommunizierte Not der Commerz Real angesprochen, das Burstah Ensemble auf dem früheren Allianz-Standort nahe dem Rathaus wirtschaftlich erstellen zu können - oder es verkaufen zu müssen.

"Die Stimmung auf der Expo Real war mir viel zu positiv und unreflektiert mit Blick auf die Marktlage", zeigte sich Ralf Koschny, Vorstand bei bulwiengesa, kritisch. "Die Zahl der Projektentwicklungen geht bundesweit zurück - gerade in Hamburg."

"Keine Angst" hat Jastrembski mit Blick auf Großprojekte wie den Neubau am Ort des City-Hofs am Hauptbahnhof, die Entwicklung des Commerzbank-Areals in der Altstadt oder den Neubau des Deutschlandhauses am Gänsemarkt. "Im gewerblichen Bereich produziert man für die Nachfrage, die da ist", verweist der Haspa-Manager auf einen Büroflächenumsatz über 500.000 m2, den Grossmann & Berger für 2018 erwartet. "Die Spitzenmiete sehen wir bei 30 Euro/m2. Berlin, Frankfurt und München liegen da drüber."

Auch Michael Groß, Geschäftsführer bei Aug. Prien Bauunternehmung, ist hinsichtlich der City-Projekte in Hamburg zuversichtlich. "Im Zentrum trifft Geld auf Bedarf. Heute geht nahezu alles, wenn der Name der Lage stimmt." Groß kann beim Thema Personalknappheit auf dem Bau entspannter sein. Aug. Prien hat eigene Bauarbeiter und ist so als Partner attraktiv. Das bestätigt auch Schwarz. "Wir sind überrannt worden, weil die Strabag eigene Baukapazitäten hat."

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