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Digitales | 08.11.2018

Aus IZ45/2018, S. 16

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Aaeron
  • Personen:
    Manfred Alflen
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Die Qualität der Rohdaten ist nicht gut genug"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler
Proptechs beleben den Wettbewerb, sagt Aareon-Chef Manfred Alflen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Die Wohnungswirtschaft muss sich um den mangelnden Breitbandausbau bisher noch keine Sorgen machen, sagt Manfred Alflen, CEO des Software- und Beratungshauses Aareon. Das könnte sich ändern, sobald neue digitale Anwendungen zum Standard werden. Doch vorher müssten die Unternehmen ihren Datenbestand aufräumen.

Immobilien Zeitung: Beim Breitbandinternet liegt Deutschland im Vergleich der OECD-Staaten am Ende der Skala. Ist das ein Problem, wenn künftig alle Wohnungsunternehmen die Daten ihrer ERP-Systeme (Verwaltungssoftware) in der Cloud ablegen?

Manfred Alflen: Die Cloud an sich ist nicht das Problem, denn letztlich bedeutet sie nur, dass die Daten sich örtlich außerhalb des Wohnungsunternehmens befinden. Unser langjähriges ERP-Bestandssystem GES, das Ende 2020 - wie bereits kommuniziert - endgültig abgeschaltet wird, war von jeher eine reine Großrechnerlösung, bei der sich die Daten auf unseren Servern befinden. Insofern war die Leitungsverfügbarkeit schon immer ein Thema. Allerdings sind die aktuell üblichen Bandbreiten für das normale Arbeiten in einem ERP-System absolut ausreichend.

IZ: Kann sich die Wohnungswirtschaft das Drama um den schleppenden Breitbandausbau dann ganz entspannt ansehen, weil sie nicht betroffen ist?

Alflen: Nein, leider nicht. Der Bedarf wird sich ändern, sobald neue digitale Anwendungen flächendeckend eingesetzt werden und große Datenmengen über die Leitungen fließen. Nehmen wir den Fall eines Außendienstmitarbeiters, der die Behebung von Gebäudeschäden per Tablet dokumentieren möchte. Ein einzelnes Foto kann schon mehrere Megabyte an Daten produzieren. Wenn dann keine entsprechende Breitbandnetzanbindung verfügbar ist, funktioniert die ganze Idee dahinter nicht.

IZ: In welchem Zeitraum wird der Einsatz von Building Information Modeling (BIM) die Arbeitsweise der Wohnungsunternehmen verändern?

Alflen: BIM sehe ich in der Wohnungsbewirtschaftung noch in einer sehr frühen Phase, aber es wird mehr und mehr zum Thema werden. Für die Geschwindigkeit der Umsetzung sind zwei ganz andere Fragen entscheidend: Erstens, wie bekommen wir den Datenbestand in die Bewirtschaftung? Zweitens, wie hält man diesen Bestand aktuell? Bei Neubauprojekten ist das Überspielen der Daten technisch recht einfach zu bewerkstelligen. Aber für den Bestand müssten wir Möglichkeiten finden, Gebäude nachträglich zu "bimmisieren".

IZ: Aber würde es nicht ausreichen, bisherige Papierpläne zu digitalisieren und mit den ebenfalls analog vorliegenden technischen Gebäudedaten zu verknüpfen?

Alflen: Ganz so einfach ist es nicht. In Frankreich bieten wir bereits Consulting-Leistungen im BIM-Bereich über Partnerunternehmen an, ein Modell, das wir uns grundsätzlich auch für Deutschland vorstellen können. Unsere bisherigen Erfahrungen zeigen, dass das Bestandsdatenmanagement noch eine immense manuelle Nachbearbeitung erfordert, denn Menge und Qualität der Rohdaten sind an vielen Stellen nicht gut genug. Zudem sind die darauf aufbauenden Prozesse und Geschäftsmodelle noch nicht ausreichend klar definiert. Es bringt ja wenig, Daten zu erheben, ohne zu wissen, wozu sie überhaupt dienen sollen.

IZ: Unterstellen wir mal, die Definition der Prozesse erreicht die nötige Klarheit. Wie lässt sich die Datenqualität dann verbessern?

Alflen: Das Internet der Dinge oder IoT wird durch erschwingliche Sensortechnik immer mehr Daten im Gebäude generieren. Neue Heizungsanlagen sind heute schon internetfähig, für Aufzüge wird zunehmend Fernwartung üblich werden. Wir selbst arbeiten bei Letzterem mit dem Proptech Simplifa zusammen. Ich denke allerdings, dass die Umstellung für gewerbliche Immobilien schneller erfolgen wird als für Immobilien im Wohnsegment. In diesem Segment gibt es noch andere interessante Anwendungen: In Großbritannien ist der Mieter beispielsweise selber verpflichtet, für die Einhaltung der Wartungszyklen von Boilern in seiner Wohnung zu sorgen. Wenn er das versäumt, lässt sich das per IoT feststellen. Erste statistische Auswertungen belegen, dass sich bei solchen Mietern auch das Risiko eines Mietausfalls erhöht.

IZ: Versäumte Mieterpflichten geben also einen Hinweis auf eine verschlechterte Finanzsituation des Mieters?

Alflen: So ist es. Allerdings sind derartigen Erhebungen durch die DSGVO enge Grenzen gezogen. Ein Verwalter dürfte per IoT z.B. die Belegungsrate eines Bürogebäudes ermitteln, aber keine Bewegungsprofile erstellen. Statische Auswertungen werden künftig jedoch eine große Rolle dabei spielen, Immobilien energieeffizienter zu machen. Sie können aber auch als Frühwarnsysteme eingesetzt werden, um Folgeschäden zu vermeiden, beispielsweise bei auftretender Feuchtigkeitsbildung in der Wohnung.

IZ: Worauf sollte ein Property-Manager achten, der sich eine IoT-Lösung zulegen will?

Alflen: Er sollte auf ausreichende Qualität der erhobenen Daten achten und vertraglich sicherstellen, dass sie tatsächlich seinem Unternehmen gehören.

IZ: Welche Effekte sehen Sie durch die zahlreichen Proptechs, die es mittlerweile gibt?

Alflen: Ich sehe vor allem ein dynamischeres Wettbewerbsumfeld. Sehen Sie, das Wettbewerbsumfeld in der ERP-Welt hat sich in den vergangenen Jahren nur marginal verändert. Anbieter und Produkte sind lange Zeit ziemlich konstant geblieben. Viele Proptech-Gründer sind dagegen Seiteneinsteiger und kommen im Bereich Visualisierung z.B. aus der Gaming-Szene, was aus meiner Sicht hochspannend ist. Der eine oder andere mag vielleicht anfangs noch nicht so viel fundiertes immobilienwirtschaftliches Wissen haben, aber dieses eignen sich die Proptechs sehr schnell an. Dann entstehen plötzlich Ideen, die viele, die unmittelbar in der Immobilienbranche tätig sind, so noch nicht gesehen haben.

IZ: Mir fallen spontan die Mieter-Apps ein, auf die viele Wohnungsunternehmen in letzter Zeit große Hoffnungen setzen.

Alflen: Das ist ein gutes aktuelles Beispiel zum Thema digitale Lösungen. Hier ist es wichtig, sich bewusst zu sein, was solche Apps für den Mieter eigentlich interessant macht. Da ist zum Beispiel das Versprechen an den Mieter: "Ich kümmere mich darum", wenn etwas nicht funktioniert. Aber so ein Versprechen muss der Vermieter dann auch einlösen und die entsprechenden Prozesse hinterlegt haben.

IZ: Gibt es noch irgendwo ganz neue, digitale Zusatzdienste, die die Wohnungswirtschaft verändern könnten?

Alflen: Ich denke, dass die digitale Entwicklung in Schritten ablaufen wird. Die Möglichkeiten, Zusatzdienste zu verkaufen, haben sich weit weniger dynamisch entwickelt als zunächst angenommen. Wir hatten beispielsweise die Idee, Mietern die Möglichkeit zu geben, über eine App direkt private Handwerkerdienstleistungen zu beauftragen. Allerdings mussten wir feststellen, dass es in Anbetracht des Baubooms schwierig ist, hierfür Handwerker zu finden, die Interesse an solchen Kleinaufträgen haben. Der zweite limitierende Faktor sind die nötigen Ressourcen für den dafür notwendigen Ausbau der digitalen Lösungen, denn die IT-Budgets und Ressourcen der Wohnungsunternehmen sind endlich.

IZ: Herr Alflen, vielen Dank für das Gespräch!

Die Fragen stellte Ulrich Schüppler.

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