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Märkte | 08.11.2018

Aus IZ45/2018, S. 8

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Digitalisierung zwingt klassische Immobilienbewerter zum Umdenken

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
Björn Bordscheck von bulwiengesa sowie Stefan Kipar und Willibald Rödig von der BayernLB (v. l.) stellen auf der Expo Real ihr Bewertungs- und Analysetool DISco vor. 2019 soll das Angebot online gehen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Die Zahl der Bewertungsportale im Internet wächst rasant. Während die meisten Tools Privatkunden im Wohnbereich anlocken wollen, sprechen ausgeklügeltere Analysesysteme eher professionelle Marktteilnehmer an. Einige traditionelle Wertermittler sehen sich durch die rapide Zunahme der technischen Möglichkeiten der künstlichen Intelligenz bedroht, andere bleiben eher gelassen.

Fast täglich wächst sie, die Zahl der Onlineimmobilienbewertungsportale im Internet. Ein exakter Überblick ist kaum möglich. Der Begriff ?Bewerter? oder ?Sachverständiger? ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Nicht zuletzt deshalb kann im Prinzip jedermann ein Vergleichs- und Datenportal ins Netz stellen, um Kunden auf seine Seiten zu locken.

Bei der Beschaffung der Bewertungsdaten ist Kreativität gefragt, denn der deutsche Immobilienmarkt gilt immer noch als intransparent. Gerichtssicher sind die Ergebnisse ohnehin nicht - zu deren Erstellung sind derzeit nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige befugt. Das sind aber viele, die ihre Dienste im Wohnimmobilienbereich im Netz anbieten, nicht, ganz gleich, ob es sich dabei um kostenfreie oder kostenpflichtige Angebote handelt. Der ?traditionelle? Bewertungsweg sieht laut Bernhard Bischoff, Bundesfachbereichsleiter Immobilienbewertung im Sachverständigenverband BVS, derzeit noch so aus: ?Ein beratendes Gespräch, eine Inaugenscheinnahme der Verträge und eine Besichtigung des Objekts sind in der Regel nach einigen Arbeitsstunden durch den Sachverständigen erledigt.? Der Stundensatz unterscheide sich nach Region und Markt. ?Er liegt beispielsweise in Berlin bei rund 120 Euro plus Mehrwertsteuer.? Angesprochen auf die Validität der Bewertungsergebnisse im Netz sagt Martin Ingold, Professor für Immobilienbewertung und Geschäftsführer der Immobilienagentur IW Holding: ?Eine Uhr, die kaputt ist, zeigt zweimal am Tag die richtige Zeit.? Die steigende Zahl der Portale ist für ihn als ?analogen? Bewerter nicht zuletzt deshalb kein Problem. Denn: ?Die Qualität ist ausschlaggebend.? Derzeit würden die Onlineimmobilienbewertungen immer noch ohne reale Besichtigung durchgeführt. Mit der Einarbeitung von Fotos in die Bewertungsergebnisse ließen sich diese zwar verbessern, aber spezifische Besonderheiten wie Lärm, Gestank oder die unmittelbare Nachbarschaft nicht feststellen. Dabei sei die Lage eindeutig das ausschlaggebende Merkmal bei der Wertermittlung.

Eine zunehmend ausgeklügelte und granulare künstliche Intelligenz (KI) könnte nach und nach den Konkurrenz- und Preisdruck auf die klassischen Wohnimmobilienbewerter erhöhen. So lassen sich bereits jetzt nicht nur reine Zahlenwerte, sondern auch psychologische Wirkungen von Gebäuden mit KI-Systemen ermitteln, Laufwege simulieren oder Frequenzanalysen erstellen. Auch Vergleichsmerkmale einzelner Gebäude können die Vergleichbarkeit erhöhen. Das alles freilich sind bislang nur einzelne Bausteine, die den allumfassenden Blick noch nicht ersetzen können. Aktuell ist kein Tool in Sicht oder in der Entwicklung, das beispielsweise einen gerichtssachverständigen Bewerter rechtssicher ersetzen kann. Gesetzlich ist dies ohnehin bislang nicht möglich. Laut Ingold sind aber auch die Ergebnisse der klassischen Bewerter keine fixen Größen: ?Wenn zehn Gutachter dieselbe Immobilie bewerten, weichen die Ergebnisse auch teils beachtlich voneinander ab.? Dies sei darauf zurückzuführen, dass Marktdaten nur schwer zugänglich sind und die Vergleichbarkeit von Gebäuden meist nicht gegeben ist. Trotz immer besser werdender Ergebnisse innerhalb der künstlichen Intelligenz führe die Entwicklung im Bereich Datenschutz - beispielsweise durch die neue DSGVO - eventuell dazu, dass ?nicht einmal auf Briefkästen oder an Haustürklingeln Namen stehen?. Da sei zukünftig nicht zu erwarten, dass der Immobilienwirtschaft mehr bewertungsrelevante Daten zur Verfügung stehen. Ein Ersatz für ?analoge? Sachverständige ist daher für den Professor nicht absehbar.

Jan Sprengnetter, Geschäftsführer des gleichnamigen Bewerterhauses, sieht als Konsequenz eine Spezialisierung der Gutachter. Andere Kollegen, Makler und Bewertungsexperten sind weniger optimistisch und fürchten beispielsweise die zunehmende Transparenz. Viele Immobilienberater und Makler möchten sich zudem lieber gar nicht zu möglichen Risiken durch digitale Bewertungs- und Analysesysteme äußern - damit die Geister nicht gerufen werden.

Diejenigen Portale, die sich nicht nur auf besonders breit angelegte Datenmengen stützen, sondern differenzierte Analysen auch anderer Immobilienklassen transparent darstellen können und am Ende nicht nur einen Wert ausspucken, sind meist nicht kostenlos. Neben den Bewertungsportalen für Privatkunden gibt es noch einige andere professionelle Netzanbieter, die eher ein ganzes Analysesystem bereitstellen. Das Proptech 21st Real Estate beispielsweise verfügt nach eigenen Angaben über mehr als eine Milliarde Rohdaten. Mit Hilfe von Algorithmen werden Lage-, Objekt- und Investitionsberechnungen durchführt. Jüngst ist die Berlin Hyp bei dem ebenfalls dort beheimateten Unternehmen eingestiegen. Ziel ist es, gemeinsam ein Bewertungstool zu entwickeln, mit dem ?der Gutachtenprozess effizienter, schneller und transparenter gestaltet werden kann?, sagte Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus jüngst auf der Expo Real. Nach der Etablierung im Markt sollen auch andere Kreditinstitute diese Plattform benutzen können.

Eher auf Bestandshalter zur Optimierung des eigenen Portfolios ist das Unternehmen ?Realxdata? aus Berlin bedacht. Laut Christoph Schumacher, Leiter Global Real Estate bei Crédit Suisse, könne man hier ?aktuelle Immobilienmarktdaten auf Knopfdruck abrufen und gleichzeitig das eigene Objekt oder Portfolio mit dem Markt abgleichen?. Gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen Drees & Sommer und dem professionellen Datensammler bulwiengesa gibt es seit nun einem Jahr ein digitales Tool. Hier können Objektnutzer die Kennziffern ihres Objekts angeben und erhalten als Ergebnis passende Vergleichswerte der Umgebung aus Markt- und Gebäudekostensicht. Sogar für untypische Lagen soll eine Einschätzung möglich sein. Auch Thomas Daily und nicht zuletzt die Immobilien Zeitung bieten umfangreiche Analysetools an.

Eine ähnliche Zielgruppe peilt das neue Tool der BayernLB an. Es trägt den Namen DISco, eine Abkürzung für Deutscher Immobilienscore. Es existiert derzeit nur in einer Betaversion, die schon hausintern eingesetzt wird. Anfang kommenden Jahres wird das System online gehen. Ähnlich wie die soeben genannten Analysetools ?soll es allerdings kein vollumfängliches, tiefenscharfes Bewertungstool sein?, sagt Björn Bordscheck, der Münchener Bereichsleiter von bulwiengesa. Es sei vielmehr darauf ausgelegt, die grundsätzlichen Entwicklungen der Immobilienmärkte abzubilden und Auskunft über die Profile der einzelnen Marktstädte in ihren Nutzungsarten zu geben. ?Viele der derzeit bestehenden Ansätze sind entweder auf einzelne Nutzungsarten oder zu grobe geografische Level beschränkt oder können nicht auf entsprechende Zeitreihen zurückgreifen, die man benötigt, um im aktuellen Extremzyklus auch Abschwungphasen im Modell berücksichtigen zu können.?

Von der Tiefe her hält er das neue Angebot für besonders valide und treffsicher, ?da wir sehr viele amtliche und transparente Informationen und Zutaten verwenden und die Korrelationen statistisch über lange Zeitreihen ermitteln.? So werden Scores in einer Zeitreihe von mehr als zehn Jahren abrufbar sein, aber auch eine Prognose der künftigen Score-Entwicklung ?auf Basis der prognostizierbaren Inputfaktoren?, wie es heißt.

Es wird sich also zeigen, ob die klassischen Bewerter durch die Netz- und KI-Konkurrenz ernsthafte Probleme bekommen. Einiges hängt davon ab, ob die Justiz bald mehr auf digitale statt analoge Expertise setzt.

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