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Politik | 08.11.2018

Aus IZ45/2018, S. 1

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Aufstand der Immobilienmakler

Quelle: Fotolia.com, Urheber: roompoetliar
Im Kampf gegen das Bestellerprinzip beim Verkauf gehen die Makler nun in die Offensive.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: roompoetliar

Die Maklerschaft wappnet sich für den Kampf gegen das Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnimmobilien. Noch bevor überhaupt ein Gesetzentwurf vorliegt, droht der Ring Deutscher Makler (RDM) mit einer Verfassungsbeschwerde. Bislang zeigt sich die Politik allerdings wenig beeindruckt. Mit Konzeptpapieren versuchen dagegen Maklerhäuser wie Von Poll und Engel & Völkers, eigene Regelungen populär zu machen.

Die Aufregung in der Branche ist groß, sehr groß. Das zeigt schon die Resonanz auf eine Onlineumfrage der Immobilien Zeitung: Mehr als 4.300 Branchenvertreter taten innerhalb einer Woche ihre Meinung zur geplanten Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Wohnimmobilien kund (siehe Grafik "Die Mehrheit ist gegen das Bestellerprinzip"). Unternehmen und Verbände machten mobil, Briefe an die Kanzlerin wurden verfasst und Protestnoten formuliert. Der RDM holte gleich den Knüppel aus dem Sack und droht mit einer Verfassungsbeschwerde. Dabei liegt noch gar kein Gesetzentwurf vor. Bisher gibt es lediglich einen Antrag der Grünen-Fraktion im Bundestag, der neben dem Bestellerprinzip beim Verkauf auch die Deckelung der Maklerprovision auf höchstens 2% des Kaufpreises vorsieht. Befeuert hat die schon länger schwelende Debatte jedoch eine Äußerung von Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD). Ende Oktober sagte sie in einem Zeitungsinterview, sie wolle ein Bestellerprinzip wie bei der Vermietung "rasch einführen". Ein genaues Datum nannte sie zwar nicht. Die Ankündigung alleine aber reichte aus, um die Branche aufzuschrecken.

SPD und Grüne sehen in der Maklercourtage einen großen Kostenblock, der vor allem den Käufer belastet und damit den Erwerb von Wohneigentum erschwert. Häufig wird die Gebühr vom Käufer bezahlt, obwohl der Vermittler meist vom Eigentümer beauftragt wird. Wie schon bei der Vermietung soll deshalb das Prinzip gelten: Wer bestellt, muss auch bezahlen. Die Makler kritisieren die Ausdehnung der Regel auf den Verkauf natürlich. Sie fürchten, dass viele Eigentümer die Vermarktung ihrer Immobilie selbst in die Hand nehmen könnten, um die Gebühr zu sparen.

Das Bestellerprinzip bei der Vermietung gilt seit Juni 2015. Unmittelbar nach Einführung hatten zahlreiche Makler über massive Einbrüche bei den Aufträgen geklagt und sich auf den Verkauf von Immobilien konzentriert. Nun droht auch hier Ungemach. Kein Wunder also, dass in dieser Gefechtslage schwere Geschütze in Stellung gebracht werden.

"Wir werden keinen Eingriff zulassen", betont Markus Gruhn, RDM-Vorsitzender in Berlin-Brandenburg. Sollte die Bundesregierung ein Gesetz zum Bestellerprinzip beim Verkauf von Wohnimmobilien anstoßen, werde der RDM dieses auf seine verfassungsrechtliche Zulässigkeit hin prüfen lassen. Rechtlichen Beistand hat der Maklerring schon. Die Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner hat ein Gutachten erstellt, und dieses kommt zu dem Schluss: "Das Bestellerprinzip bei privaten Immobilienkäufen führt nicht zu einer Entlastung der Käufer bei den Kaufnebenkosten. Die Regelung verstößt gegen Art. 12 GG." In Artikel 12 des Grundgesetzes ist das Recht auf freie Berufsausübung festgeschrieben. Die Gutachter argumentieren: Eine Regelung, die zwingend die Zahlung der Provision bei privaten Immobilienkäufen durch den Verkäufer bestimmt, stelle eine unzulässige Einschränkung der Berufsausübungsfreiheit dar. Denn die Garantie der freien Berufsausübung schließe auch die Freiheit ein, das Entgelt mit den Interessenten auszuhandeln.

Quelle: Imago, Urheber: Christian Spicker
Bundesjustizministerin Katarina Barley hat mit ihrer Ankündigung, das Bestellerprinzip rasch einführen zu wollen, die Makler aufgeschreckt.

Quelle: Imago, Urheber: Christian Spicker

Das vom Gesetzgeber geplante Bestellerprinzip komme zudem nicht dem Allgemeinwohl zugute, so das Gutachten weiter - und das ist eine Voraussetzung für einen Eingriff in die Berufsfreiheit. Das Vorhaben führe in der Praxis nicht zu einer Senkung, sondern zu einem Anstieg der Erwerbsnebenkosten. Da die Eigentümer die Courtage in den Kaufpreis einkalkulieren werden, steige die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Und diese Kosten habe letztlich der Käufer zu tragen. Ein Allgemeinwohlbelang könne nur angenommen werden, wenn die Erwerber von Wohnimmobilien tatsächlich finanziell durch die von der Politik avisierte Regelung entlastet würden.

Mit dem 18-seitigen Papier ist der RDM am vergangenen Mittwoch zur Anhörung ins Bundesjustizministerium gegangen, um seine Entschlossenheit zu untermauern. "Wir werden keinen Kompromiss eingehen", bekräftigte Gruhn im Vorfeld des Treffens und erteilte damit auch einer gesetzlich vorgeschriebenen Teilung der Courtage eine Absage. Um das Schlimmste zu verhindern, hatte Engel-&-Völkers-Manager Kai Enders jüngst einen Kompromissvorschlag in die Diskussion geworfen. In einem Brief an Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) und andere Politiker wirbt er für eine Gesetzesreform, nach der sich Käufer und Verkäufer die Courtage teilen müssen. Beide Parteien würden dann jeweils 3% des Kaufpreises an den Makler zahlen.

Dieser Vorschlag stößt beim Branchenverband IVD allerdings auf vorsichtige Zurückhaltung. Eine Teilung der Provision klinge zwar charmant und fair, äußerte sich IVD-Geschäftsführerin Sun Jensch gegenüber der Immobilien Zeitung. Das Vorhaben sei aber komplex und berge rechtliche Risiken. Man könne nicht einfach eine Teilung zulasten Dritter per Gesetz festschreiben, meint sie. Deshalb will sich der Branchenverband derzeit nicht positionieren. Zuerst möchte die Geschäftsführung die Meinung der Mitglieder einholen. Der IVD plant deshalb eine Umfrage und eine außerordentliche Mitgliederversammlung. Klar ist aber: Ein Bestellerprinzip wie bei der Vermietung lehnt der IVD kategorisch ab.

Dennoch trägt der Verband zu diesem Zeitpunkt die angekündigte Verfassungsbeschwerde des RDM nicht mit. Ohne den Inhalt des geplanten Gesetzes zu kennen, ergebe ein solcher Schritt keinen Sinn, sagt Jensch. Noch würden zwischen Gesetzgeber und Verbänden nur Positionen ausgetauscht. Lediglich bei einer Deckelung der Provision sehe sie die Chance, dass eine Verfassungsbeschwerde zum Erfolg führen könnte. Bei einer Verschiebung der Provision hin zum Eigentümer komme es jedoch auf die konkrete Ausgestaltung an. "Wir wollen uns das erst einmal genau anschauen", sagt Jensch. Ihre Vorsicht ist begründet. Im Sommer 2016 hatte das Bundesverfassungsgericht eine Klage gegen das Bestellerprinzip bei der Vermietung abgeschmettert. Die acht Richter waren damals zu dem Schluss gekommen: Das Bestellerprinzip schränke zwar die Berufsfreiheit der Makler ein, dies sei aber verfassungsrechtlich in Ordnung und hinzunehmen.

Die Branche muss sich also bewegen. Der Franchisemakler Von Poll etwa schließt sich dem Vorschlag von Engel & Völkers an und fordert eine faire Teilung der Courtage zwischen Käufer und Verkäufer zu je 3%. Dabei sei zu bedenken, dass "das Thema nur gut die Hälfte des Gesamtmarkts betrifft und der Prozentsatz der Verkäufe, die über Makler abgewickelt werden, hierzulande damit geringer ist als in anderen Märkten", sagt Sassan Hilgendorf, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt hat ein Zehn-Punkte-Programm mit Vorschlägen zur Anpassung der bestehenden Regelungen erarbeitet. Diese Maßnahmen würden sowohl zur Senkung der Kosten für den Erwerb selbst genutzten Wohnraums als auch zu einer weiteren Professionalisierung der Maklerschaft beitragen, heißt es.

Von Poll fordert unter anderem, dass die Märkte für Premiumimmobilien mit einem Kaufpreis ab 1 Mio. Euro und Anlageobjekte wie Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien von der Teilung der Courtage ausgenommen werden sollen. Davon würden vor allem Luxusmakler wie Von Poll, Engel & Völkers sowie Dahler & Company profitieren. Zudem soll die Mehrwertsteuer auf die Courtage von jetzt 19% auf 7% bei selbst genutzten Wohnimmobilien mit einem Kaufpreis bis 400.000 Euro gesenkt werden.

Außerdem wird gefordert, dass die Grunderwerbsteuer hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt und auf einen bundeseinheitlichen Satz gesenkt wird. Für Makler soll künftig ein Sachkundenachweis als Zulassungsbeschränkung im Sinne der Qualitätssicherung bindend sein. Ein weiterer Vorschlag zielt darauf ab, dass der Vermittler nur mit schriftlichem Maklervertrag tätig werden darf. Und alle Unternehmen sollen künftig von einem gemeinsamen Berufsverband vertreten werden, verlangt das Von-Poll-Management.

Die aktuelle Diskussion um die Maklercourtage bei Wohnimmobilien habe sich vor allem aus der Preisentwicklung der vergangenen Jahre in Metropolen und Ballungsräumen entzündet, meint Hilgendorf. "Die Erhöhung der Erwerbsnebenkosten basiert dabei zum großen Teil auch auf der gestiegenen Grunderwerbsteuer, weshalb wir diese ebenfalls thematisieren." Die Marktlage an attraktiven Standorten sei allerdings eine Momentaufnahme, die nicht den Gesamtmarkt berücksichtigt und sich zudem ändern kann. Sie basiere unter anderem auf den zurzeit sehr niedrigen Zinsen. "In weniger attraktiven Regionen Deutschlands besteht eher ein Angebotsüberhang, und nicht der Verkäufer, sondern der Käufer ist dort in einer starken Position", erklärt Hilgendorf und fügt an: "Mit unseren Vorschlägen beabsichtigen wir, der Gesamtlage gerecht zu werden. Es ist Zeit für eine Reformierung des Marktes und wir möchten dabei zu Regelungen kommen, die auch bei sich ändernder Marktlage Bestand haben." Im Übrigen zeige ein Blick auf den sehr professionell aufgestellten Markt für Gewerbeimmobilien, was auch im Bereich Wohnimmobilien möglich sein kann.

Unterstützung bekommen die Makler aus der Wissenschaft. Der Politologe Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf hegt große Bedenken mit Blick auf das Bestellerprinzip beim Verkauf. Dieses sei problematischer als das bei der Vermietung, schreibt er in der "Düsseldorfer Denkschrift für mehr Vernunft in der Wohnungspolitik". Der Immobilienmarkt sei extrem intransparent, weil jede Immobilie einzigartig ist, meint Eichener. Deshalb seien insbesondere Erwerber von Immobilien auf qualifizierte Beratungs- und Vermittlungsleistungen angewiesen, um die zahlreichen versteckten Risiken aufzudecken, die eine Immobilie birgt und die für Laien nicht erkennbar sind. "Ein Makler, der auch vom Käufer beauftragt ist und im Vertragsabschlussfall ein Honorar erhält, wird dieses nicht durch eine unzureichende oder gar Falschberatung aufs Spiel setzen", argumentiert Eichener.

"Wenn der Makler, wie aktuell politisch angestrebt, seine Courtage in Zukunft nur noch vom Verkäufer erhält, wird es ihm verboten, den Erwerber für dessen Entscheidungsprozess hinreichend qualifiziert zu beraten und über Risiken rückhaltlos aufzuklären, weil das eine Verletzung der Vertrauenspflicht gegenüber seinem alleinigen Auftraggeber, also dem Besteller, auf der Verkäuferseite bedeuten würde." Die Einführung des Bestellerprinzips bei der Veräußerung von Wohneigentum würde also die Erwerber den Verkäufern beratungs- und damit im Ergebnis schutzlos gegenüberstellen. "Zumal der Verkäufer durch seinen in der Regel über viele Jahre reichenden Besitz über deutlich mehr objekt- und damit transaktionsrelevante Kenntnisse verfügt als der sich dazu nur kurz befassende Käufer", formuliert der Wissenschaftler.

Nach der europäischen Norm DIN EN 15733, die in 31 Ländern gilt, sei der Makler verpflichtet, vom Verkäufer Nachweise über dessen Eigentumsrecht und die Bebauungssituation auf einem Grundstück sowie zu etwaigen Einschränkungen bei der Nutzung des Grundstücks einzuholen und diese Informationen dem Käufer einschließlich vorliegender Erkenntnisse über etwaige Objektmängel zur Verfügung zu stellen. Die Einführung des Bestellerprinzips würde dazu führen, dass Makler in Deutschland ihre Informations- und Fairnesspflichten gegenüber dem Erwerber nicht mehr wahrnehmen dürften. "Deutschland würde damit aus diesem Bereich der europäischen Staatengemeinschaft ausscheren", meint Eichener. Das Bestellerprinzip würde auch allen Bemühungen, einen allgemeingültigen Ethikcodex einzuführen, der die Makler zur Fairness gegenüber Verkäufer wie Käufer verpflichtet, zuwiderlaufen.

Im Übrigen würden die Immobilienverkäufer die sie allein treffenden Maklerkosten, so gut es geht, in die Verkaufspreise einpreisen, wie es im Bauträgergeschäft seit langem üblich ist, führt Eichener weiter aus. Sein Fazit dürfte den Politikern in Berlin nicht gefallen: "Da die um die Maklercourtage erhöhten Verkaufspreise auch noch Bemessungsgrundlage für die sehr hohe Grunderwerbsteuer, die Notariats-, Gerichts- und Bankkosten darstellen, wird die Einführung des Bestellerprinzips die Gesamtbelastung für die Erwerber nicht senken, sondern noch steigern."

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