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Märkte | 01.11.2018

Aus IZ44/2018, S. 11

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Arbireo auf Wachstumskurs

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek
Marcus Neumann, Geschäftsführer von Arbireo Retail Invest und Martin Leinemann, Vorstand von Arbireo Capital.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Harald Thomeczek

Die Faktoren für Supermärkte und Fachmarktzentren schießen durch die Decke, viele Verkäufer versuchen sich im Sahnelöffeln. Arbireo Capital gelingt laut Vorstand Martin Leinemann das Kunststück, in einem überhitzten Markt zu moderaten Preisen einzukaufen. Damit das so bleibt, hat der Investmentmanager eine Tochter für Retail-Investments gegründet und Marcus Neumann an Bord geholt. Schließlich wollen demnächst zwei neue Fonds gefüllt werden.

Neumann pflügt sich seit Mitte August als Geschäftsführer der neuen Tochter durch die vielen Angebote, die bei Arbireo eingehen. Seit dem Start des ersten und bislang einzigen Einzelhandelsimmobilienfonds für institutionelle Anleger waren das Stand Ende Oktober exakt 879. Drei Viertel davon, genau: 697, wurden direkt aussortiert. Weil sie nicht ins - regional, nach Betriebstypen und Mietern diversifizierte - Beuteschema passen, der Makler z.B. eine horrende Provision verlangt oder sie schlicht (viel) zu teuer sind.

"Wir haben schon Sachen für das 22fache angeboten bekommen", lacht Leinemann. "Viele wollen den Hype mitmachen. Manche Objekte drehen mehrere Runden, dann wird der Makler gewechselt oder die Überschrift im Exposé ausgetauscht." Die Sache selbst werde dadurch nicht besser - und vor allem nicht billiger. Normal seien heute Kaufpreisfaktoren zwischen 15 und 18, "mit Tendenz zu 18", so Leinemann. "Wir liegen bei Ankäufen deutlich darunter", versichert er. Heißt: In der Mitte dieser Spanne, irgendwo um die 16.

Das Kunststück, trotz rasant kletternder Faktoren die Ausschüttungsrendite bei 6% - oder "sogar ein bisschen darüber" - zu halten, gelinge, weil Arbireo sich schon vor anderthalb Jahren Projektentwicklungen per Forward-Funding bzw. Forward Purchase gesichert habe, die nach und nach in den Fonds wandern. Eine andere Möglichkeit, Geld zu sparen, sei, "direkt in die Regionen zu gehen", erklärt Leinemann. Sprich: bei kleinen lokalen Entwicklern einzukaufen.

Das vor zwei Jahren mit dem Projektentwickler Ratisbona geschmiedete Bündnis ist Geschichte. Von den rund 60 Objekten, die Arbireo Capital für seinen bestehenden Fonds zusammenkauft, hätten bis zu 45 in drei Tranchen von Ratisbona kommen sollen. "Die erste Tranche wurde wie vereinbart zu Preisen von damals übernommen. Ratisbona ist aber schon lange nicht mehr Hauptlieferant", sagt Leinemann. Die 41 bis dato für den Fonds eingekauften Objekte habe Arbireo zum Großteil selbst angebunden.

Mit dem neuen Fonds, der praktisch eine Kopie des 2016 aufgelegten Arbireo Spezial-AIF Lebensmittel-Einzelhandel sein wird, stapeln Leinemann und Neumann etwas tiefer: 5% Ausschüttungsrendite, konservativ kalkuliert. Während der Premierenfonds sein Pulver - 150 Mio. Euro Eigenkapital, 15% mehr als ursprünglich geplant - bis Ende dieses Jahres verschossen haben soll, soll der neue Core-/Core-plus-Fonds bis zu 250 Mio. Euro schwer werden; die Zielgröße fürs Eigenkapital liegt aber wieder bei 130 Mio. Euro. Der Fonds befindet sich in Auflegung, der Vertriebsstart erfolgte kurz vor der Expo Real. Mit einem finalen Closing rechnet Leinemann aber erst im Februar, wenn die institutionellen Investoren ihre Budgets neu allokieren. So "brutal schnell", wie bei Fonds Nummer eins, als in einer "Kernvertriebszeit von sechs Wochen" der Drops gelutscht war, werde es kaum gehen.

Zukunftsmusik ist noch Retail-Fonds Nummer drei. Der soll in Objekte investieren, die mehr Arbeit machen, aber auch mehr Rendite versprechen. Hierfür passen "Mietverträge mit kürzeren Restlaufzeiten von drei, vier Jahren" und/oder Objekte, die sich durch eine Erweiterung auf eine zeitgemäße Größe bringen lassen, zählt Neumann, der von Ratisbona zu Arbireo kam, auf. "Die Zeit des klassischen 800-m²-Markts ist vorbei, heute wollen Lebensmittelhändler 1.100 oder 1.200 m² Verkaufsfläche." Leinemann sieht eine ganze Welle von Objekten mit Revitalisierungs- bzw. Repositionierungsbedarf auf den Markt zuschwappen. Für solche Objekte hat Arbireo "zwei zusätzliche Value-add-Profis gewonnen". Weil Bauthemen mit dem Value-add-Fonds ein stärkeres Gewicht bekommen, soll das hauseigene, dreiköpfige Team aus Architekten und Bauingenieuren um einen weiteren Bauspezialisten erweitert werden.

Die Ausgliederung der Retail-Aktivitäten in die neue Tochter soll dem Markt auch signalisieren: Arbireo kann mehr als Handel. Hospitality und Residential gehören bereits zur Produktpalette, Mitte 2019 soll auch Office dazukommen, kündigt Leinemann an. Ein Hotelfonds befinde sich in Auflage. Für alle drei Bereiche habe man personelle "Leuchttürme" angeworben. Kurzfristig sind noch ein bis zwei Neueinstellungen, "mittelfristig ist stärkeres Wachstum geplant". Das Standortnetz, bestehend aus dem Frankfurter Hauptsitz und Niederlassungen in Berlin und Hamburg, wird um ein Standbein in Nordrhein-Westfalen erweitert, die Büros sind schon angemietet. "Dann fehlen uns noch zwei Standorte im Süden."

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