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Märkte | 10.10.2018

Aus IZMessezeitung 03 Mittwoch/2018, S. 1

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Pandion, JLL
  • Personen:
    Reinhold Knodel, Roman Heidrich, Sebastian Grimm, Konstantin Kortmann
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Wohnungsmarkt wird Spielball der Politik"

Quelle: Imago, Urheber: Markus Heine
Die Branche hat Angst vor Andreas Nahles und der "Mietenwende" der SPD.

Quelle: Imago, Urheber: Markus Heine

Es zeichnet sich ein Spitzenergebnis auf dem Transaktionsmarkt ab, doch Marktteilnehmer müssen "starke Emotionen" beim Thema Wohnen aushalten - und die 3 vorm Komma bei der Rendite, sagt JLL.

Zwischen 2011 und 2018 sind die Mieten in Berlin um 78% angewachsen, in München gibt es ein Mietpreisplus von 7,15 Euro/m2. Angesichts dieser "dramatischen Kurven" in allen Metropolen, so die Analysten Konstantin Kortmann, Sebastian Grimm und Roman Heidrich von JLL, sei es nicht so erstaunlich, dass das Mietenthema Schlagzeilen und Talkshows beherrsche. Damit müssen die Player auf diesem "aufgeregten" Markt ebenso klarkommen wie mit der politischen Hektik bei der Mietenregulierung. Dabei sei jetzt schon sicher, dass die Bundesregierung die angepeilten 1,5 Mio. neuen Wohnungen innerhalb von vier Jahren "nicht bewältigen kann".

Der anhaltende Bedarf werde alle Pläne überholen, das Bevölkerungswachstum in den Großstädten noch lange anhalten. Selbst ohne Zuzug aus dem Ausland. Dass in dieser Lage auch Gutes aus der Politik kommen könnte, glauben die JLL-Experten nicht. Notwendige Weichenstellungen wie die geplante Bauordnungsvereinfachung dauerten einfach zu lang. Besonders gefürchtet: die Pläne der SPD zum "Mietenstopp" für fünf Jahre. Auf dem Markt, der "Spielball der Politik" werde, müssen Investoren kleinere Brötchen backen bei der Bruttoanfangsrendite in Prozent. "Da ist die 3 die neue 5." Die hohen Preise lähmen die Transaktionen aber keineswegs.

Bereits jetzt zeichne sich mit einem Wert zwischen 18 Mrd. und 19 Mrd. Euro das zweitbeste Jahresergebnis aller Zeiten ab. Die Investoren also lassen nicht ab vom Wohnen, auch wenn die Politik gängelt und sie saftige Preise zu zahlen haben, konstatieren die JLL-Experten. Am härtesten ist es bei den Kleinportfolios von unter 800 Einheiten. Gekauft wird auch in der zweiten Hälfte 2018 trotzdem, im Schnitt für 2.000 Euro/m2 im Bestand und 4.000 Euro/m2 bei Neubau. Tendenz steigend.

Engpässe in der Bauwirtschaft und Flächenmangel bremsen aber das Angebot. Dass der Trend, beim Wohnen in die Höhe zu gehen, um teure Grundstücksfläche zu sparen, dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugute kommen könne, glauben die JLL-Experten nicht. "Es ist schlicht zu teuer." Auch kauften zu 75% ausländische Anleger, die in Hongkong oder Australien leben. Pandion-Chef Reinhold Knodel, erfahren durch viele Hochhausprojekte, muss widersprechen. "Das kommt ganz auf den Standort an." In Köln seien es die Kölner, in Berlin internationale Anleger. Und diese würden auch vermieten.

Fazit der JLL-Experten für den Wohnungsmarkt: Er boomt trotz aller Widrigkeiten unverdrossen, er bietet die Sicherheit des hohen Bedarfs - und er differenziert sich aus. Neben Hochhäusern ist es das Segment Mikrowohnen, das die Investoren animiert. Auch blicken deutsche Investoren zunehmend Richtung Ausland und von dort schauen immer mehr auf Deutschland. Neuer Trend: Die Japaner kommen.

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