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Politik | 04.10.2018

Aus IZ40/2018, S. 26

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt
  • Organisationen:
    SPD, CDU/CSU, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Deutscher Städtetag (DST), Wirtschaftsrat Deutschland, IREBS Immobilienakademie
  • Personen:
    Steffen Sebastian
  • Immobilienart:
    Wohnen

Bezugszeitraum für Mietspiegel wird auf sechs Jahre verlängert

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Die Brisanz der Mietspiegel hat sich seit der Mietpreisbremse noch einmal erhöht. Jedes kleinste Detail ist für Mieter oder Vermieter bares Geld wert.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Die Große Koalition hat sich vorgenommen, die Erhebung des Mietspiegels zu reformieren, der in den jeweiligen Städten die ortsübliche Vergleichsmiete festlegt. Letztere ist maßgebend für die Mietpreisbremse, das macht das Vorhaben besonders brisant. Wohnimmobilieneigentümer sind bereits in heller Aufregung und befürchten "Manipulationen". Der Wohnungsgipfel hat als eines der wenigen konkreten Ergebnisse beschlossen, den Betrachtungszeitraum des Mietspiegels von vier auf sechs Jahre zu verlängern. Das ist aber nur ein Teil der geplanten Mietspiegelreform.

Drei Aussagen macht der Koalitionsvertrag von Union und SPD zum Thema Mietspiegel: Man will "durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel sichern". Dazu "werden wir den Bindungszeitraum für einen qualifizierten Mietspiegel von zwei auf drei Jahre verlängern". Und: "Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums wird geprüft."

Es ist der letzte Punkt, der aus Sicht der Branche den Sprengstoff beinhaltet. Der Betrachtungszeitraum für Mietspiegel beträgt derzeit vier Jahre, das heißt, es fließen die Mieten in die Mietspiegelerhebung ein, die in den vergangenen vier Jahren geändert oder neu vereinbart wurden. Jede Verlängerung des Zeitraums bedeutet, dass weniger aktuelle Mieterhöhungen einfließen und somit die Mietspiegelwerte nach unten gedrückt werden. Und auch die Mietpreisbremse (Erhöhung maximal 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete) geht dann von einem niedrigeren Niveau aus. Der Alptraum der Wohnungsbranche, nämlich die Verlängerung dieses Bezugszeitraums, wird nun aller Voraussicht nach wahr.

Beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) ist die Aufregung groß: "Ein solcher Markteingriff (wie die Verlängerung, die Red.) hätte fatale Folgen. Einerseits würde der Staat die Miete auf Jahre einfrieren und somit neue Investitionen komplett blockieren. Andererseits würde sich diese Manipulation des Mietspiegels auf die Bewertung sämtlicher Mietwohnungen in den betroffenen Märkten und deren Finanzierung auswirken", heißt es in einer Stellungnahme.

Justizministerin Katarina Barley (SPD) hatte noch nie einen Hehl daraus gemacht, dass sie mietpreisdämpfendes Potenzial des Mietspiegels ausschöpfen möchte. In ihren offiziellen Statements umging sie aber bislang diesen Punkt: "Mir geht es darum, eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu sichern. Aussagekräftige und verlässliche Mietspiegel schaffen Rechtssicherheit und nutzen sowohl Vermietern als auch Mietern."

Dass sich der Wohngipfel nun so schnell auf eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums einigen konnte, hat viel mit Bewegungen hinter den Kulissen zu tun. Denn es gab mehrere Unions-Abgeordnete, die für eine Verlängerung des Zeitfensters waren. Wer einen Wahlkreis im städtischen Raum hat, der bekommt gerade von den Bürgern einiges zu hören zum Thema hohe Mieten. Und die CSU ist im Landtagswahlkampf und könnte so etwas Bürgernahes gut gebrauchen. Großdemonstrationen in München gegen "Mietenwahnsinn" haben Eindruck hinterlassen. Das heißt: Die Konfliktlinien pro oder contra Verlängerung waren ohnehin nicht so eindeutig wie etwa bei der Mietpreisbremse.

Die geplante Reform des Mietspiegels hat aber noch eine Reihe von weiteren Aspekten. So soll auch der Bindungszeitraum von zwei auf drei Jahre verlängert werden. Bislang wird der Spiegel alle zwei Jahre dem Lebenshaltungskostenindex angepasst, alle vier Jahre komplett neu erhoben. Diese geplante Verlängerung auf drei Jahre dämpft die Mietpreiswerte ebenfalls.

Und schließlich geht es zudem um die praktische Gestaltung des Mietspiegels, die nach dem Wunsch von Barley "standardisiert" und damit rechtssicher werden soll. Hintergrund ist, dass vor Gericht bei Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen immer wieder die Rechtmäßigkeit von Mietspiegeln angezweifelt worden ist. Viel Aufmerksamkeit erhielt etwa das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 11. Mai 2015. Die Richterin bemängelte die Einteilung von Wohnungen in die Kategorien einfach, mittel und gut als nicht wissenschaftlich fundiert und kippte den qualifizierten Mietspiegel 2013 (Az. 235 C 133/13). Damit nahm sie diesem Tabellenmietspiegel seine gesetzliche Beweiskraft. Solche Streitigkeiten sollen sich nicht mehr wiederholen.

Über den "rechtssicheren Mietspiegel für heute und morgen" berieten auch aktuell der Deutsche Städtetag gemeinsam mit der Mietspiegelkommission der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif). Steffen Sebastian vom Irebs Institut für Immobilienwirtschaft in Regensburg leitet die Kommission. In einem Gutachten für den Wirtschaftsrat Deutschland kommen er und seine Kollegen unter anderem zu dem Schluss, dass der sogenannte Regressionsmietspiegel eher geeignet ist als der Tabellenmietspiegel, die Wohnwerte auf dem Markt korrekt abzubilden. Die Frage, ob jetzt alle Städte auf ein Modell umstellen müssten, bleibt noch offen. Die Städte haben bislang nichts als die Zusicherung der Koalitionäre: "Die Ausgestaltung der neuen Vorgaben für qualifizierte Mietspiegel erfolgt so, dass die für die Erstellung und Fortschreibung anfallenden Kosten für die Gemeinden möglichst gering bleiben."

Das Erheben eines Mietspiegels in einer Großstadt kostet allerdings jetzt schon rund 1,5 Mio. Euro. Und jedes kleinste Detail ist sowohl für Mieter als auch Vermieter von großer Bedeutung, da es bares Geld wert ist. Die ortsüblichen Vergleichsmieten haben sich in deutschen Städten im Jahr 2017 im Schnitt um 2,1% erhöht und übertrumpfen damit den Vorjahreswert (+1,8%). Das ergibt die Auswertung von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt aus Hamburg in 347 Städten mit mindestens 20.000 Einwohnern. Die Analysten von F+B kommen in der Untersuchung auf eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 6,72 Euro/m². Ein Wert, der aber nicht die Lage in den Städten abbildet. München hatte 2017 bereits eine Durchschnittskaltmiete von 11,23 Euro/m² erreicht (plus 4,7% gegenüber dem Jahr 2015). In Frankfurt stieg der Durchschnitt im Mietspiegel von 8,66 Euro/m² auf nun 9,36 Euro/m².

Das Thema Mietspiegelreform wird jedenfalls nicht nur im politischen Berlin und bei den Eigentümern, sondern auch in den Städten gehörig Staub aufwirbeln. Aber eines scheint bereits besiegelt: Der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels wird verlängert werden.

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