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Märkte | 04.10.2018

Aus IZ40/2018, S. 21

Von Christine Rose

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Moses Mendelssohn Stiftung, Moses Mendelssohn Institut, GBI
  • Personen:
    Markus Beugel, Stefan Brauckmann
  • Immobilienart:
    Wohnen

Geförderter Wohnungsbau ist eine Black Box

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christine Rose
Viele Städte bauen bei Projekten mit geförderten Wohnungen - hier eines der wbg in Nürnberg - vor allem auf ihre kommunalen Gesellschaften.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christine Rose

Auch künftig fließen Milliarden Euro der öffentlichen Hand in den sozialen Wohnungsbau. Danach, ob das Geld bedarfsgerecht investiert wird, fragt aber niemand. Das ergab eine Umfrage des Moses Mendelssohn Instituts unter Kommunen. Statt genauer Zahlen erhielt es oft Schätzwerte und pauschale Antworten. Soll die Privatwirtschaft über Quotenvorgaben hinaus investieren, braucht es aber Wissen um den Bedarf und überschaubare Förderprogramme.

Der Bund überweist in dieser Legislaturperiode 5 Mrd. Euro an die Länder, die weitere Mittel zuschießen sollen. Ziel ist es, über 100.000 geförderte Wohnungen zu schaffen.

Zweckgebunden sollen die Bundesmittel nun ab 2020 eingesetzt werden, so sieht es eine geplante Grundgesetzänderung vor. Das ist sinnvoll, denn bislang floss das Geld in einigen Ländern in vieles, nur nicht in den sozialen Wohnungsbau. Zweckgebunden heißt jedoch nicht, dass die über zig Förderprogramme gefächerten Mittel (siehe Tabelle "16 Bundesländer, noch mehr Fördermodelle") auch bedarfsgerecht eingesetzt werden.

Das Moses Mendelssohn Institut (MMI) hat daher im Sommer dieses Jahres eine Umfrage unter Kommunen durchgeführt. "Wir haben uns gefragt: Kontrolliert jemand, ob die Fördermittel bedarfsgerecht eingesetzt werden?", sagt MMI-Direktor Stefan Brauckmann. Das Institut versandte daher eine Handvoll einfach scheinender Fragen an alle Städte und Gemeinden mit mehr als 20.000 Einwohnern und Bevölkerungswachstum. 696 waren das, ausgewertet werden konnten Daten von 387 Kommunen, auf die laut MMI etwa 68% des geförderten Bestands hierzulande entfallen.

Gefragt wurden die Kommunen, wie viele geförderte Wohnungen es in ihrem Gebiet gibt, wie viele davon bis 2020 aus der Preis- bzw. Belegungsbindung fallen, wie viele Einheiten derzeit in Planung und Bau sind und wie groß der Bedarf - auch verteilt auf die unterschiedlichen Wohnungsgrößen - ist.

Am meisten Antworten, nämlich von 367 Kommunen, konnten auf die Frage nach dem Bestand an geförderten Wohnungen ausgewertet werden. Es gab Städte und Gemeinden, die Informationen detailliert nach Förderwegen, beispielsweise Mitteln für Mietwohnungen und Eigentumswohnungen, schickten. Aber es haperte auch. Einige konnten keine aktuellen Zahlen nennen, andere lieferten Schätzwerte. Belastbare Angaben zum Bindungsauslauf machten 335 Städte und Gemeinden: Sie verlieren zwischen 2017 und 2020 insgesamt 120.358 Sozialwohnungen bzw. 15% des preisgebundenen Bestands.

Bei den Angaben zum Bedarf sieht es düster aus. Einige Kommunen nannten lediglich die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte oder die Anzahl der ausgefertigten, gültigen Wohnberechtigungsscheine, andere nahmen die Wartelisten bei kommunalen Wohnungsunternehmen als Grundlage. "Wir bekamen auch Schätzwerte oder pauschale Antworten wie: "Der Bedarf ist hoch", sagt Brauckmann. Entsprechend wenig ging es ins Detail: Nur 38 Kommunen lieferten zu ihrer Bedarfseinschätzung Angaben zu den benötigten Wohnflächen, 44 lediglich zur Anzahl der Räume. "Wohnungsgrößen sind aber extrem wichtig. Zum Beispiel werden einem Einpersonenhaushalt in der Regel nur 45 bis 50 m² als angemessen anerkannt." Das Fazit: "Eine fundierte Bedarfsanalyse, die unterschiedliche Bedarfsgruppen berücksichtigt und damit Angaben zu Größe, Preis, Ausstattung und Lage enthält, hat keine Kommune zur Verfügung gestellt."

Genaue Zahlen zu einzelnen Städten hält das MMI zurück. Die liefert es schließlich an den Projektentwickler GBI, der sein Geschäft stärker auf sozialen Wohnungsbau ausdehnen will und wie das Institut eine Gesellschaft der Moses Mendelssohn Stiftung ist.

MMI und GBI haben eine große Bedarfsgruppe ausgemacht: Einpersonenhaushalte. Deren Anteil an allen Haushalten, die Anspruch nach SGB II oder auf Wohngeld haben, beträgt laut Bundesarbeitsagentur 55%. Doch während der Anteil an Singlehaushalten steigt, gibt es Auswertungen zufolge gerade an Kleinwohnungen weit weniger als benötigt. "Kommunen haben da womöglich auch Vorbehalte", sagt Brauckmann. Die Sorge, alleinstehende obdachlose Alkoholiker anzulocken? "Ja", bestätigt er. "Aber es entstehen vor allem 60 bis 80 m² große Wohnungen. Es sind die klassischen Familien, die bedient werden."

Womit man wieder bei der Frage ist, ob Fördermittel bedarfsgerecht eingesetzt werden. "Das ist meist stark vom Zufall abhängig", meint Brauckmann. Wichtig sei daher eine Bedarfsanalyse und eine stetige Kontrolle der entsprechenden Maßnahmen. "Der Bund könnte im Zuge der Grundgesetzänderung verlangen, dass ihm über die Verwendung seiner Mittel mit standardisiert erhobenen und aufbereiteten Daten Rechenschaft abgelegt wird." Dazu seien die Kommunen derzeit kaum in der Lage, überdies fehlten oft Personal und Grundstücke. "Sie sollten daher unterstützt werden, ohne Verantwortlichkeit abgeben zu müssen."

Für interessierte Bauträger und Investoren wären belastbare Daten hilfreich. Groß eingestiegen sind sie jenseits der von Städten auferlegten Quoten bislang nämlich nicht in den sozialen Wohnungsbau. Eher niedrige Renditen, aber auch ein verwirrendes Fördersystem dämpfen die Lust. Sie könnte steigen, wenn die Programme sinnvoll vereinheitlicht und nicht mehr so häufig geändert werden würden, sagt GBI-Vorstand Markus Beugel. Auch gehe es um Bauland, Projekte verteuernde Auflagen wie Stellplatzschlüssel, aber ebenso um wesentliche Fragen für Bauträger: Darf Errichtetes verkauft werden, und wenn ja, mit welcher Eigenkapitalverzinsung? "Einige Förderbanken müssen das erst klären."

Brauckmann ist überzeugt davon, dass sich etwas tun wird. "Länder mit Bedarf haben erkannt, dass sie mehr für geförderten Wohnungsbau tun müssten. Sie stellen immer mehr Geld zur Verfügung, aber das muss ja auch investiert werden."

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