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Märkte | 27.09.2018

Aus IZ39/2018, S. 13

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Die Mieter testen ihre Macht

Mietsenkungen sind das große Tabuthema bei Centerbetreibern. Doch sie finden statt. Dem Shoppingcenter Performance Report (SCPR) 2018 zufolge haben fast 80% der Mieter in Einkaufszentren die Miete nachverhandelt. Sie erreichten Reduzierungen von über 20%.

Die Miete ist für Händler der drittgrößte Kostenblock nach Wareneinsatz und Personal. Von 100 Euro Umsatz werden grob geschätzt 8 bis 10 Euro für Raumkosten kalkuliert. Weil die Personalkosten als ausgereizt gelten, setzten Filialunternehmen darum mit Vorliebe bei diesem Posten an, wenn eine ernste Schieflage droht und Geld gespart werden muss. Bei vielen Sanierungen im Textileinzelhandel der jüngeren Zeit (SinnLeffers, Esprit, Gerry Weber, Tom Tailor) spielten Mietsenkungen eine wichtige Rolle.

Dieses Ergebnis kommt darum nicht völlig überraschend: 76,8% der Teilnehmer am SCPR 2018 haben innerhalb der letzten zwölf Monate Mietnachverhandlungen für einen oder mehrere Shops geführt. Rund 30% erklären, ihre Miete bis zu 10% gesenkt zu haben, 26% konnten sie um 11% bis 20% drücken, 23% sogar um mehr als 20% (siehe Tabelle "Händler drücken Mieten"). Joachim Will, Inhaber der Gutachterfirma ecostra und Initiator des SCPR, spricht von der "eigentlichen Sensation" der 2018er-Erhebung. "Es zeigt sich, welchem enormen Druck die Centerbetreiber derzeit ausgesetzt sind. Ich vermute, dass die Mietreduzierungen im Mittelfeld des SCPR beginnen. Je weiter unten im Ranking ein Center steht, desto sicherer stehen die Mieter beim Eigentümer auf der Schwelle."

"Heute erwartet in Verhandlungen jeder Mieter, dass die Miete sinkt, egal ob der Laden läuft oder nicht", bestätigt Kay Brahmst, Geschäftsführer der Firma BCM Center Management. BCM gehört zur Unternehmensgruppe Hermann Friedrich Bruhn und betreibt in Norddeutschland mehrere Einkaufszentren. Brahmst zufolge muss der Centerbetreiber zunächst herausfinden, "ob die Lage des Mieters tatsächlich angespannt ist oder ob er einfach nur mehr über haben möchte". Dabei seien die regelmäßigen Umsatzmeldungen des Mieters hilfreich. Bei BCM erfolgten diese vierteljährlich. Dennoch seien die Gespräche manchmal schwierig. "Bei hohen Verlusten ist der Mieter hoch aufgeladen. Ist er dagegen im Center grundsätzlich erfolgreich, hat man eine ganz andere Basis und spricht auf Augenhöhe."

Je stärker ein Standort, desto schwerer sind Mietsenkungen durchzusetzen. Beim Südring-Center Paderborn, Spitzenreiter des SCPR 2018, brauchen Händler wohl gar nicht erst zu fragen. "Es gab einen einzigen Versuch, den wir freundlich zurückgewiesen haben", berichtet Steffen Richert, Geschäftsführer der Betreiberfirma Klingenthal Südring. Auch der Börde Park Magdeburg (Platz drei) musste laut Management, als 2017 viele Verträge zur Verlängerung anstanden, nicht mit der Miete nach unten gehen - im Gegenteil. Als Esprit dagegen 2017 mit einem Laden in das Loop5 in Weiterstadt zurückkehrte, lag die Mietbelastung zuverlässigen Quellen zufolge um 60% niedriger als beim Abschluss des ersten Vertrags 2009.

Mietsenkungen sind kein Thema, über das Centerbetreiber öffentlich gerne sprechen. Zu groß ist die Furcht, bei anderen Mietern Begehrlichkeiten zu wecken. Verbessert sich jedoch ein Center beim SCPR sprunghaft, liegt die Vermutung nahe, dass die erhöhte Mieterzufriedenheit mit einer Mietsenkung erkauft wurde. Beispiel Wilhelm Galerie Ludwigsburg. Das Einkaufszentrum verbesserte sich ohne erkennbaren Grund 2014/2015 von Note 2,83 auf 1,67. Just in dieser Zeit ging das Konkurrenzobjekt Marstall in die Vermietung und in der Wilhelm Galerie standen drei große Mietverträge zur Verlängerung an. Centerbetreiber Multi bestritt damals, den Mietern ein Bleiben in der Wilhelm Galerie mit einer Mietsenkung schmackhaft gemacht zu haben. Die bessere Bewertung habe mit dem Centermanagement zu tun, hieß es.

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