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Recht | 27.09.2018

Aus IZ39/2018, S. 10

Von Rolf Krauß

In diesem Artikel:

Weniger Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer selbst kauft

Steuerrecht. Beim Erwerb eines noch zu bebauenden Grundstücks unterfallen die Baukosten nicht der Grunderwerbsteuer, wenn das Grundstück von einer Person erworben wird, die zur Verkäuferseite gehört und die Bebauung beeinflussen kann.

BFH, Urteil vom 25. April 2018, Az. II R 50/15

DER FALL

Quelle: Kucera
Rolf Krauß.

Quelle: Kucera

Ein Immobilienmakler wollte zusammen mit einem Bauträger ein Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen entwickeln. Das Objekt sollte auf einem Erbbaurecht entstehen, das einer Kirchengemeinde gehört. Der Makler erstellte und verteilte Exposés über die Wohnungen an Interessenten; er war dort als Kontaktperson genannt. Angeboten wurde der Erwerb "aus einer Hand". Während der Vertriebsphase entschloss sich der Makler, eine der Wohnungen selbst zu erwerben. Das Finanzamt qualifizierte dies als Erwerb eines bebauten Grundstücks und setzte Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis, der an die Kirche entrichtet wurde, als auch auf die Baukosten, die an den Bauträger gingen, fest. Dagegen klagte der Makler und bekam vom BFH recht.

DIE FOLGEN

Gibt es einen objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen Vereinbarungen über die Bebauung und dem Kaufvertrag über den Erwerb eines unbebauten Grundstücks, dann unterfallen auch die Baukosten der Grunderwerbsteuer. Ein solcher Zusammenhang ist anzunehmen, wenn die Personen auf der Veräußererseite personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder wenn sie zusammen auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Bebauungsverträge hinwirken. Denn dann ist der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei: Er wird das Grundstück nur in einem bestimmten bebauten Zustand erhalten. Da hier - über den klagenden Makler - der Erwerb aus einer Hand erfolgen sollte, liegt eindeutig ein solcher Zusammenhang vor.

WAS IST ZU TUN?

Kommt es bei gescheiterten Immobilienfonds zu einem Noterwerb durch einen Funktionsträger des Fonds, dann wird laut den Erlassen der Finanzverwaltung das Grundstück nur in dem Zustand besteuert, den es bei Abschluss des Kaufvertrags hat. In Anlehnung daran hat der BFH nun entschieden, dass dies auch dann gilt, wenn eine Person der Veräußererseite das Grundstück selbst erwirbt. In diesem Fall ist nämlich nicht davon auszugehen, dass der sachliche Zusammenhang auf der Veräußererseite den Erwerber in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Bebauung einschränkt. Er erwirbt nicht aus einer Hand, sondern bleibt Bauherr auf seinem Grundstück. Die Finanzverwaltung hat den Anwendungsbereich des grunderwerbsteuerlichen einheitlichen Vertragswerks gerade in den letzten Jahren immer weiter ausgedehnt, und darüber hat es an Konturen verloren. Da zugleich die Steuersätze steigen, sind Entscheidungen wie die vorliegende, die den Besteuerungszugriff einschränken, besonders wichtig. ahl

Rechtsanwalt und Steuerberater Rolf Krauß von Kucera

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