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Unternehmen | 27.09.2018

Aus IZ39/2018, S. 7

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

"Politik ist legitimiert, die Regeln zu setzen"

Urheberin: Catrin Moritz
Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch.

Urheberin: Catrin Moritz

Vor fünf Jahren führte Vonovia-Chef Rolf Buch ein ziemlich großes deutsches Wohnungsunternehmen, was außerhalb der Immobilienbranche und dem Kapitalmarkt nicht viele Menschen interessierte. Heute befinden sich er und sein Konzern mitten in einer erbitterten politischen Debatte um steigende Mieten und einseitige Modernisierungsgewinne. Buch stellt sich der Diskussion, betont aber auch: Letztlich bestimmt der Gesetzgeber, welche Prioritäten in der Wohnungspolitik zu gelten haben.

Immobilien Zeitung: Wohnen ist aus der Nische ins Zentrum der politischen Debatte gerückt. Eine Initiative fordert jetzt sogar: "Deutsche Wohnen enteignen!". Was würden Sie einem Demonstranten sagen, der gegen die stark steigenden Mieten protestiert?

Rolf Buch: Dass wir seinen Protest ernst nehmen. Die Mieter wissen: Wenn sie jetzt ihre Wohnung verlieren, werden sie im Umfeld zum gleichen Preis kaum eine gleichwertige neue Wohnung finden. Dieses Wissen verunsichert die Menschen. Und wenn wir uns damit nicht beschäftigen, wird uns das Problem, bildlich gesprochen, irgendwann einmal um die Ohren fliegen. Das meine ich hauptsächlich mit Blick auf die Politik.

IZ: Ihre Erwartungen an die Entscheider dort?

Buch: Erst einmal würde ich mir ein Ende von populistischen Forderungen nach dem Muster "Privatinvestoren sind schuld", "Mehr Geld ins System pumpen" oder "Wir müssen die Mieten noch stärker bremsen" wünschen. Das sind nur schnelle, einfache Antworten auf ein komplexes, langfristiges Problem.

IZ: Aber was kann die Politik stattdessen tun?

Buch: Auf dem Wohngipfel hat die Bundesregierung einen Maßnahmenkatalog für mehr bezahlbaren Wohnraum vorgestellt. Das begrüßen wir. Jedoch werden weitere Regulierungen und Eingriffe in das Mietrecht nicht zur Lösung beitragen. Im Gegenteil: Sie verhindern dringend benötigte Investitionen in den altengerechten Umbau und die energetische Sanierung. Ich meine, die Leitlinien für mehr Wohnungsbau sollten auch dazu führen, dass endlich mehr gebaut wird. Vonovia zum Beispiel würde gerne mehr bauen, kann es aber nicht, weil die Baugenehmigungen nicht kommen und es nicht genügend verfügbare Baukapazitäten gibt. Beides Punkte, die nicht kurzfristig gelöst werden können. Das sollten wir den Menschen ehrlich sagen. Abhilfe schafft ein Personalaufbau in den Bauämtern, ein Abbau kostentreibender Regulierungen und eine langfristige Perspektive für die Bauindustrie, damit die ihre Kapazitäten aufstockt. Das dauert seine Zeit.

IZ: Es geht aber doch nicht nur um zu wenige Wohnungen, sondern auch darum, dass die Miete immer weiter steigt. Dazu tragen nicht zuletzt die Modernisierungen bei, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Vonovia steckt in den kommenden Jahren Milliarden in diese Aufwertungen. Wer bleibt da noch als Anbieter wirklich günstigen Wohnraums?

Buch: Natürlich bietet auch Vonovia günstige Wohnungen an, unsere durchschnittliche Miete lag 2017 bei 6,27 Euro/m2. Wenn wir auf unseren eigenen Grundstücken verdichten, schaffen wir dank selbst entwickelter modularer Bautechniken Preise ab 2.000 Euro/m2. Günstiger geht es kaum mehr. Wer heute konventionell neu baut, muss mit Preisen ab 3.000 Euro/m2 kalkulieren. Das passt aber, wenn es die Investitionskosten decken soll, nicht mit der Forderung nach einer Miete von 8 Euro/m2 zusammen. Auch eine Wohnungsgesellschaft der öffentlichen Hand könnte so nicht dauerhaft arbeiten. Solange Bauen nicht billiger wird, schließt man diese Ertragslücke nur mit Subventionen.

IZ: Also sind wir wieder bei der Politik?

Buch: Ja, die ist nun mal legitimiert, die Regeln zu setzen. Und da gibt es das ausdrücklich gewollte Ziel sinkender CO2-Emissionen. Ohne umfangreiche energetische Modernisierungen im Wohnungsbestand lassen sich die Ziele des Pariser Klimaabkommens in Deutschland schlicht nicht erreichen.

IZ: Modernisierungsmaßnahmen erhöhen nachweislich die Mieterbelastung deutlich mehr, als sie Nebenkosten einsparen. Das trägt stark zur Verteuerung des Wohnens bei.

Buch: Ja, eine warmmietenneutrale Modernisierung ist in den allermeisten Fällen nicht möglich. Abgesehen von der Wohnwertverbesserung zahlt der Mieter de facto mehr Geld dafür, dass er weniger CO2 produziert. Ein Industriebetrieb könnte sich dafür über den Emissionsrechtehandel etwas von seinem Geld zurückholen, ein Mieter kann das nicht. Ein weiteres Problem: In zwölf Jahren werden 3 Mio. altengerechte Wohnungen benötigt, das ist eine demografische Tatsache. Von diesen 3 Mio. fehlen heute 2,3 Mio. Einheiten. Woher sollen die kommen, wenn im Bestand nicht modernisiert wird? Vonovia baut bei jeder Innenraummodernisierung statt Badewannen barrierefreie Duschen und breitere Türen ein. Wenn das nicht gemacht würde, müssten sehr viele Menschen im Alter ins Heim, weil sie ihre alte Wohnung nicht mehr nutzen können.

IZ: Vonovia verdient aber auch sehr gut gerade durch das Modernisierungsprogramm und ist nicht zuletzt deshalb auch so erfolgreich am Kapitalmarkt. In den Präsentationen ist von bis zu 7% Rendite die Rede ....

Buch: Diese Finanzkennzahl bildet nur die Verzinsung des Investitionsanteils ab, also auf das Geld, das für Modernisierungen eingesetzt wird, nicht auf die Instandhaltung. Der Anteil der Modernisierungsleistungen an unserem jährlichen Mietwachstum liegt bei 2,5 Prozentpunkten. Ohne diese Komponente würde die Vonovia-Miete pro Jahr nur um 1,6% steigen. Mal abgesehen davon, dass wir weniger Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, als wir dürften.

IZ: Sie haben Ihrem Konzern für die kommenden Jahre jeweils ein Investitionsprogramm von 1 Mrd. Euro verordnet. Wie lange können Sie weitermodernisieren, bis alle Mietsteigerungspotenziale gehoben sind?

Buch: 20 Jahre, wenn wir unsere bisherige Modernisierungsquote von 5% des Gesamtbestands beibehalten. Danach könnten wir mit den ersten Wohnungen theoretisch wieder von vorne anfangen - wenn das gesellschaftlich gewollt ist und die Mieter das akzeptieren.

IZ: Dank der Aufwertung des Bestands steigt auch dessen Wert in der Bilanz. Die Konzern-gewinnrechnung nach IFRS-Standard, der Bilanzierungsmethode des internationalen Kapitalmarkts, wird dadurch stark beeinflusst. 2017 wurden in der Wohnungsbewirtschaftung 2,4 Mrd. Euro verdient, durch die Aufwertung weitere 3,5 Mrd. Euro. Zieht man die Aufwertung vom Nettogewinn ab, bleiben vor Steuern 573 Mio. Euro übrig. Die Dividendensumme für die Aktionäre lag aber bei 640 Mio. Euro. Ist das gesund?

Buch: Erstens: Die IFRS-Bilanzierung hat auf die Art und Weise, wie unser Unternehmen geführt wird, keinerlei Einfluss. Zweitens entfällt der größte Teil der Aufwertung auf die allgemeine Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt, nicht auf unsere Modernisierungen. Drittens, wenn Sie das IFRS-Ergebnis bereinigen wollen, dann dürfen Sie nicht nur die Aufwertung abziehen. Es gibt weitere Effekte, die mit dem nachhaltigen, operativen Ergebnis, das dann z.B. für Dividendenzahlungen zur Verfügung steht, wenig zu tun haben. Aus diesem Grund ist für uns das Ergebnis nach IFRS deutlich weniger entscheidend als das nachhaltige operative Ergebnis, der FFO I. Hier sind sämtliche bewertungstechnischen Elemente herausgerechnet, aber alle Personal- und Sachkosten, Instandhaltungskosten, Zinsen und Steuern berücksichtigt. Er ist entscheidend für unsere Dividende. Die lag 2017 bei 1,32 Euro/Aktie gegenüber einem FFO I von 1,90 Euro/Aktie. Der Vorwurf, wir würden Vonovia durch Dividendenzahlungen aushöhlen, ist also völlig absurd. Übrigens haben wir für 2017 nicht 640 Mio. Euro Dividende ausgeschüttet, sondern 380 Mio. Euro, weil sich mehr als 40% unserer Aktionäre für eine Aktiendividende statt der Bardividende entschieden haben. Das wiederum kommt direkt unseren Eigenkapitalreserven zugute, mit denen wir ja u.a. unsere Investitionen finanzieren.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Monika Leykam.

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