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Unternehmen | 13.09.2018

Aus IZ37/2018, S. 13

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Ehevertrag für Karstadt und Kaufhof steht

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten
Signa erobert Kaufhof im vierten Anlauf - falls die Kartellwächter zustimmen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten

Die Ehe von Karstadt und Kaufhof ist praktisch besiegelt. Der angeschlagene Kaufhof-Eigner HBC und Karstadt-Investor Signa haben offiziell die Fusion verkündet. Signa erhält damit Zugriff auf 59 Kaufhof-Immobilien im Wert von 3,25 Mrd. Euro. Einzig das Kartellamt steht einer Eheschließung noch im Wege.

HBC und Signa haben nach der Unterzeichnung der Fusionsverträge ihr Vorhaben offiziell bestätigt. Das Closing steht allerdings noch unter dem Vorbehalt der Wettbewerbshüter - und könnte also noch ein paar Monate auf sich warten lassen: Kartellamtschef Andreas Mundt hatte in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung unlängst ein "extrem umfangreiches und aufwendiges Verfahren" für den Fall einer Warenhaushochzeit angekündigt. Die Kanadier rechnen binnen der nächsten 90 Tage mit einem Vollzug der Eheschließung.

Fusioniert werden sollen übrigens nicht nur Galeria Kaufhof in Deutschland und Karstadt inklusive Karstadt Sports, sondern auch das komplette Einzelhandelsgeschäft von HBC Europe - also Saks Off 5th, Galeria Inno in Belgien und Hudson's Bay in den Niederlanden. (Laut manager magazin hat HBC seinen niederländischen Vermietern Mietbürgschaften über rund eine halbe Milliarde Euro gegeben, die jetzt also Signa mittragen muss.)

Summa summarum kommt das neue Unternehmen auf 243 Standorte in Innenstadtlagen und beschäftigt rund 32.000 Mitarbeiter. Im Geschäftsjahr 2017 haben beide Warenhausketten zusammen 5,4 Mrd. Euro Umsatz gemacht. Signa Retail wird 50,01% an der Holding halten, HBC die restlichen 49,99%. Das Sagen hat Karstadt-CEO bzw. Signa-Retail-Geschäftsführer Stephan Fanderl. HBC und Signa wollen sich die sechs Sitze im gemeinsamen Board teilen.

Das eigentliche Asset, um das es Signa gehen dürfte, ist aber nicht das Warenhausgeschäft, sondern sind die Immobilien von Kaufhof. Von den Häusern, die Kaufhof nutzt, gehören HBC 59. Diese verteilen sich auf zwei Portfolios: eines mit 41 Objekten und eines mit 18 Gebäuden. Das größere Portfolio hält HBC im Joint Venture namens HBS Global Properties gemeinsam mit anderen Investoren. Das kleinere Portfolio gehört HBC allein.

Den Kaufhof-Standort in Köln und das Carsch-Haus in Düsseldorf kauft Signa Prime Selection für insgesamt 430 Mio. Euro von HBS. Davon werden 230 Mio. Euro für die Rückzahlung von Schulden verwendet. Die restlichen 200 Mio. Euro sollen dem operativen Warenhausgeschäft zugute kommen. Darüber hinaus wollen Signa und HBC je 100 Mio. Euro in das gemeinsame Warenhausunternehmen investieren.

Die anderen 39 HBS-Immobilien übernimmt Signa zu 50%: HBC gibt 12% an diesem Paket (und behält 50%), die anderen HBS-Investoren steuern ihren 38%-Anteil bei. HBC nimmt mit dem Verkauf seiner 12%igen Beteiligung brutto 176 Mio. Euro ein. Die implizite Bewertung des HBS-Portfolios, die dieser Transaktion zugrunde liegt, beziffern die Kanadier auf 2,75 Mrd. Euro, Schulden über 1,34 Mrd. Euro inklusive. Von dem kleineren Paket mit 18 Kaufhof-Häusern, das HBC einst ebenfalls von Metro übernommen hatte und das den Kanadiern bisher allein gehörte, gibt HBC 50% für 250 Mio. Euro an Signa ab.

Summa summarum wird das deutsche Immobilienportfolio von HBC mit dieser Transaktion mit 3,25 Mrd. Euro bewertet. Verglichen mit dem Kaufpreis von 2,51 Mrd. Euro, den HBC 2015 für das Unternehmen Kaufhof und die Warenhausimmobilien an Metro entrichtet hat, "sind die deutschen Immobilien jetzt ca. 1,1 Mrd. Euro mehr wert, als wir 2015 für Kaufhof bezahlt haben", so Richard Baker, Executive Chairman von HBC. Dem gebeutelten kanadischen Handels- und Immobilienkonzern sollen durch den Deal mit Signa unterm Strich (net proceeds) 411 Mio. Euro zufließen.

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