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Politik | 06.09.2018

Aus IZ36/2018, S. 3

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Besserverdiener sollten raus aus den Sozialwohnungen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Heiß begehrt im Ballungszentrum: eine Sozialwohnung, hier mit großzügigen Anlagen im Frankfurter Süden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Zu viele Sozialwohnungen sind mit Mietern belegt, deren Einkommen über der zulässigen Grenze liegt. Die wirklich Bedürftigen bekommen dann keine der wenigen geförderten Wohnungen, kritisieren Wirtschaftswissenschaftler und viele Immobilienverbände. Ein Ausweg könnte die flächendeckende Fehlbelegungsabgabe sein. Aber auch diese ist umstritten.

Der wissenschaftliche Beirat des Bundeswirtschaftsministeriums verlangte in seinem jüngsten, Aufsehen erregenden Gutachten, dass der Sozialwohnungsneubau gebremst werde und überhaupt nur mit Fehlbelegungskontrolle weiterexistieren solle. Das hat in der Immobilienwirtschaft einigen Beifall gefunden: Bei den Verbänden und bei Kai Wolfram. Der geschäftsführende Gesellschafter von Engel & Völkers Investment Consulting spricht sogar vom einem "eklatanten Beispiel des Missbrauchs der sozialen Marktwirtschaft", wenn Menschen, die zwischenzeitlich ein besseres Einkommen erreicht haben, unbehelligt in den günstigen Sozialunterkünften wohnen bleiben können.

Die Forderung, die Fehlbelegung von Sozialwohnungen scharf zu überwachen und zu sanktionieren, kommt in Wellen seit vielen Jahren immer wieder hoch. Meist dann, wenn sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt anspannt. Abzulesen sind diese Bewegungen am Thema Fehlbelegungsabgabe. Diese Abgabe zahlen Mieter von Sozialwohnungen, die beim Einzug zwar einen Anspruch auf eine geförderte Wohnung hatten, nun aber mindestens 20% über der Einkommensgrenze liegen (bei zwei Personen 23.626 Euro bereinigtes Jahresnettoeinkommen). So regelt es zum Beispiel das Land Hessen, das die Abgabe 2011 nach vielen Jahren abgeschafft, aber 2015 mit Wirkung 2016 wieder eingeführt hatte.

In Frankfurt zahlt etwa jeder zehnte Haushalt (Stand: Ende 2017), der in einer Sozialwohnung lebt (3.145 von 30.702 Haushalten), die Abgabe. Sie beträgt 30% der Differenz zwischen der Mietsumme und der örtlichen Vergleichsmiete und steigt bei noch deutlicherem Überschreiten des zulässigen Einkommens. Über die Abgabe hat Frankfurt im Vorjahr rund 5 Mio. Euro eingenommen, die wieder in die Wohnungsförderung investiert werden sollen. Dadurch aber, das kritisieren die Wirtschaftswissenschaftler, wird keine Sozialwohnung frei. In der Tat gibt es auch in Hessen nach Angaben des Landes trotz Abgabe keine "wahrnehmbaren" Auszüge.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln sieht in seiner Studie "Treffsicherheit der sozialen Wohnraumförderung" hier ein großes Problem: Die Höhe der Abgabe "reicht in der Regel nicht aus, um die Kosten eines Umzugs zu übertreffen. Der Staat nimmt zwar Geld ein über die Abgabe, der Bau von neuen Sozialwohnungen kann hiervon aber nur teilweise finanziert werden."

Das IW geht in seiner Untersuchung, die allerdings aus dem Jahr 2016 stammt, von einer bundesweit sehr hohen Fehlbelegungsquote aus. Nach seinen Berechnungen sind das 54%. Dabei ist der Weg zur Fehlbelegung meistens schleichend, sagt auch die Studie. Die Einkommensverhältnisse der Mieter verbessern sich über die Jahre, weil etwa die Kinder größer werden und deshalb der zweite Elternteil dazuverdienen kann. Alleinerziehende finden einen hinzuverdienenden Partner oder der einstige Student und zunächst Arbeitslose einen Job.

In diesen Zeiten zieht aber keiner freiwillig aus, weil auf dem freien Markt keine Wohnung zu haben ist und auch die Miete plus Fehlbelegungsabgabe unter Umständen günstiger kommt als eine marktübliche Miete. Mieterschützer argumentieren zudem, dass diese meist langjährigen Mieter die Siedlung stabilisieren. Auch die Wohnungsgesellschaften haben kein Interesse, die Fehlbeleger loszuwerden. Im Ergebnis verfügt laut IW jeder zweite Sozialwohnungshaushalt somit über ein zu hohes Einkommen, um Anspruch auf eine geförderte Wohnung zu haben. 7,7% der heutigen Sozialmieter zählten sogar zu den sogenannten Besserverdienern, sagt die Studie.

Kai Wolfram von Engel & Völkers beruft sich auf die IW-Studie und sagt: All diese Bewohner müssten eigentlich in eine Mietwohnung am freien Markt wechseln, weil sie heute deutlich mehr Geld verdienen als zum Zeitpunkt ihres Einzugs. "Doch dies geschieht nicht, weil Kommunen nicht kontrollieren, ob die Nutznießer tatsächlich noch bedürftig sind."

In vielen Fällen besteht allerdings die Kontrolle. Frankfurt befragt alle zwei Jahre die Sozialmieter und erhebt die Abgabe. In Berlin aber wird das beispielsweise abgelehnt mit dem Argument, man brauche die "soziale Durchmischung". Nicht zu vergessen ist auch, dass die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe ein gewaltiger Verwaltungsaufwand für die Kommune ist und zum Teil eine eigene kleine Abteilung im Wohnungsamt ausmacht. Wolfram verlangt aber breite Aufmerksamkeit für einen offensichtlichen "Missstand". Es dürfe nicht sein, dass "langfristig mehr als die Hälfte der staatlichen Förderbeträge nicht jene erreicht, für die sie gedacht sind". Nach dem jüngsten Armutsbericht des Paritätischen Wohlfahrtsverbands hätten 7,86 Mio. Menschen Anspruch auf eine geförderte Wohnung, aber es sind nur noch rund 1,2 Mio. dieser Wohnungen vorhanden. Wolfram kommt zu dem Schluss, dass das breite Einführen von Kontrollen und der Fehlbelegungsabgabe, um weitere Sozialwohnungen bauen zu können, die beste Lösung sei. Das IW aber mahnt: Es gelte dabei zu beachten, "dass letztlich zwei Sozialwohnungen bereitgestellt werden müssen, um einen bedürftigen Haushalt zu unterstützen".

Und wie sieht das die Bevölkerung? Laut einer repräsentativen Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Civey im August 2018 im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) würden 53,6% der Befragten eine Zusatzabgabe eines Mieters in einer Sozialwohnung fordern, wenn sich dessen Haushaltseinkommen etwa durch einen neuen Job entsprechend erhöht. 27,5% würden das Mietverhältnis sofort kündigen.

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