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Unternehmen | 09.08.2018

Aus IZ32/2018, S. 9

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

UIRE vergibt Großauftrag an vier Verwalter

Quelle: Union Investment
Zum UIRE-Portfolio zählt das Berliner Hotel Mélia.

Quelle: Union Investment

Union Investment Real Estate (UIRE) hatte das Property-Management für 150 Gewerbeimmobilien neu ausgeschrieben. Für das Portfolio mit 2 Mio. m² Mietfläche und einem Sachverständigenwert von etwa 7 Mrd. Euro sind nun vier statt wie zuvor drei Dienstleister verantwortlich.

Nicht nur das Auftragsvolumen, sondern auch das Ausschreibungsverfahren selbst ist beachtenswert. "Der Aufwand steigt bei den Ausschreibungen", berichtet Volker Noack, Leiter Asset-Management und Mitglied der Geschäftsführung von UIRE. Die infrage kommenden Property-Manager mussten sich in sogenannten Impulsworkshops beweisen. In zehnminütigen Vorträgen und 30-minütigen Diskussionen mit Vertretern von UIRE wurden statt der üblichen kaufmännischen und technischen Aspekte des Property-Managements konzeptionelle und strategische Fragen aufgeworfen. Dabei ging es um die vier Themen Personal, Innovation, Mieterzufriedenheit und Operationen.

"Wir haben dafür die reine Immobilienwelt verlassen", erklärt Noack. Zum Punkt Personal mussten die Property-Manager z.B. darlegen, welche Schulungs- und Weiterbildungsprogramme sie ihren Mitarbeitern bieten und wie sie für Kontinuität in ihrer Belegschaft sorgen. Beim Thema Innovation ging es u.a. darum, welche CAFM-Systeme die Dienstleister nutzen und welche Reportings und Energiemonitorings sie anbieten. Zur Mieterzufriedenheit mussten die Verwalter Best-Practice-Beispiele für verschiedene Nutzungsarten vom Bürohaus bis zum Hotel bringen. Bei den Operationen interessierte sich UIRE für die Funktionsweise der Schnittstellen zwischen Property- und Facility-Managern und die Frage, wie die Auftragnehmer ihre eigenen Prozesse optimieren.

Von Seiten der Dienstleister nahmen Key-Account-Manager und Personalverantwortliche an den Impulsworkshops teil. "Mit den Workshops konnten wir klären, ob die Property-Manager in wichtigen strategischen Fragen ähnliche Lösungsansätze verfolgen wie wir und unsere Ideen zur Weiterentwicklung des Portfolios mittragen", erläutert der Leiter Asset-Management.

Die Ergebnisse der Impulsworkshops flossen mit einem 30%igen Anteil in die Bewertung der Dienstleister ein. 10% entfielen auf den Gesamteindruck, den UIRE vom jeweiligen Kandidaten gewonnen hat. Das mit 60% größte Gewicht nahmen allerdings noch immer harte Bewertungskriterien ein. Dazu zählen neben dem Basishonorar u.a. die Anzahl der eingeplanten Mitarbeiter, das Konzept für die Startphase sowie die konkrete Vertragsgestaltung, z.B. bei der Definition von Regelleistungen.

Herausgekommen ist bei der Ausschreibung eine Zwei-plus-zwei-Strategie: Den größten Anteil des Portfolios werden die beiden Branchengrößen Strabag Property and Facility Services (PFS) mit bundesweit 49 Immobilien und Apleona Real Estate (RE) mit 45 Objekten betreuen. Das macht bezogen auf die Mietfläche 73% des Portfolios aus. Apleona RE und Strabag PFS waren auch zuvor schon für das Immobilienpaket von UIRE verantwortlich. Das gilt auch für B&L Property Management, Hamburg, den Dritten im Bunde. B&L übernimmt die Verwaltung von 33 Gebäuden im Norden und im Süden der Bundesrepublik.

Für die Region Mitte, die vor allem Immobilien in Hessen und Nordrhein-Westfalen betrifft, hat UIRE dagegen Tattersall Lorenz Immobilienverwaltung und -management neu ins Boot geholt, um den Wettbewerb der Dienstleister anzukurbeln und für mehr Kundennähe zu sorgen. Das Berliner Unternehmen wird 23 Gebäude für UIRE verwalten.

Insgesamt erhofft sich UIRE von der Ausschreibung für seine 120 Büro- und Geschäftshäuser und 30 Hotels eine höhere Dienstleistungsqualität. Während die Verträge mit den Dienstleistern zuvor voneinander abwichen, schloss der Investmentmanager nun mit allen Property-Managern einen Standardvertrag ab. Die Vertragslaufzeit beträgt jeweils drei Jahre mit Verlängerungsoption. Bei der Ausschreibung nutzte UIRE eine digitale Ausschreibungsplattform, die etwa 200 Prüfungspunkte abfragte. h&z und Drees & Sommer berieten die Investmentgesellschaft im Verfahren.

Als nächstes beschäftigt UIRE die Ausschreibung des Facility-Managements für dasselbe Portfolio. Diese Aufgabe hatte das Unternehmen zuvor an seine Property-Manager delegiert.

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