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Digitales | 12.07.2018

Aus IZ28/2018, S. 13

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Landgericht Dortmund, ETH Zürich
  • Personen:
    Andreas Jardin, Jürgen Ulrich, Alice Hollenstein, Matthias Standfest

Bewerter rüsten sich für digitale Transformation

Massenbewertungen könnte bei entsprechender Datenverfügbarkeit künftig der Computer erledigen. Digitale Tools ermöglichen allerdings ganz neue Aussagen über Gebäudewerte.

Die Digitalisierung macht keinen Halt vor der Bewerterzunft, davon ist Jürgen Ulrich, Vorsitzender Richter am Landgericht Dortmund im Ruhestand und Spezialist für Fragen rund um das gerichtliche Sachverständigenwesen, überzeugt. Die Teilnehmer des 8. BDB-Symposiums für Immobilienwerte Ende Juni wies er auf einen wichtigen Umstand hin: "Die Justiz versucht derzeit durch technische Lösungen, sogenanntes Legaltech, massiv Kosten zu sparen. Lassen Sie sich also nicht durch Algorithmen ersetzen, denn das droht."

Der Immobilienökonom und Architekt Andreas Jardin, der die Veranstaltung moderierte, pflichtete Ulrich bei: "Den Wald- und Wiesensachverständigen, der Massenbewertungen durchführt, wird es vielleicht bald nicht mehr geben." Ein Umstand, der die Möglichkeit automatischer Bewertungen allerdings noch stark einschränkt, ist die mangelhafte Verfügbarkeit von Vergleichsdaten (siehe: "Sag mir, wo die Daten sind", IZ 27/2018, Seite 5). Sollte sich das ändern, könnten Bewertungen von Standardimmobilien auf Knopfdruck möglich sein.

Was die digitale Technologie heute schon kann, zeigte Alice Hollenstein aus der Schweiz, die sich mit der psychologischen Wirkung von Gebäuden befasst. Mit einer Software, in die psychologische Erkenntnisse einfließen, lassen sich z.B. in einem Neubauquartier vorab die Laufwege simulieren und Frequenzanalysen erstellen. "Eine Einzelhandelsfläche in einem Gebäude mag an sich eine gute Idee sein, um für mehr Belebung zu sorgen, wenn der Eingang aber nicht einladend genug ist oder zu versteckt liegt, bilden sich Zonen, die von den Passanten gemieden werden", sagte Hollenstein. Das kann sich letztlich auf den Wert des Gebäudes auswirken. Den Projektentwicklern rät Hollenstein daher, sich lieber vor Baubeginn fachliche Hilfe zu holen, solange sich mit solchen softwaregestützten Laufweganalysen noch relativ einfach Verbesserungen erzielen lassen.

Noch einen Schritt weiter geht das Proptech Archilyse, ein Spin-off der ETH Zürich. Archilyse-Gründer Matthias Standfest ist überzeugt, dass Technologie die Arbeit von Bewertern nicht überflüssig macht, sich wiederholende Routinetätigkeiten jedoch irgendwann vollständig ersetzen könnte. "Die Interpretation von Architektur ist nicht automatisierbar", betonte Standfest. Hingegen ließen sich die Vergleichsmerkmale eines Gebäudes sehr gut aus entsprechenden Datenpools extrahieren und nutzbar machen.

Standfests Analysetool benötigt dazu ein aufbereitetes BIM-Modell mit allen Gebäudedaten, das um topografische Informationen und Marktdaten ergänzt wird. Einschränkend weist der Archilyse-Gründer darauf hin, dass diese Daten bisher in Deutschland gar nicht oder nur sehr teuer verfügbar sind. Sobald ein dreidimensionaler Gebäudeplan mit den Geo- und Marktdaten verknüpft wird, lassen sich interessante Ergebnisse ableiten. "Basierend auf 20 Jahren anonymisierten Schweizer Immobilienhandelsdaten lässt sich beispielsweise sagen, dass eine Wohnung mit Seeblick im Schnitt 2,5% teurer ist als eine ohne", erläutert Standfest. Auf diese Weise lassen sich viele qualitative Aussagen über ein Gebäude in konkrete Wertansätze übertragen.

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