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Märkte | 12.07.2018

Aus IZ28/2018, S. 2

Von Thomas Junkersfeld

In diesem Artikel:

Teurer Mieterwechsel

Die Büromieten kennen derzeit nur noch eine Richtung: aufwärts. Um den vollen Aufschwung mitzunehmen, sind viele Eigentümer versucht, den Mieter auszutauschen. Das rentiert sich aber nicht immer, betont Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer der HIH-Tochter HPM.

Quelle: HIH Property Management
Thomas Junkersfeld.

Quelle: HIH Property Management

Steigende Büromieten und die hohe Flächennachfrage steigern bei Eigentümern und Asset-Managern die Versuchung, Mieterwechsel anzustreben. Denn auf dem Papier lassen die aktuellen Vertragsabschlüsse der Makler auf eine deutliche Verbesserung der Einnahme- und Ertragssituation schließen: Wo früher bei Neuvermietungen um die 20 Euro/m2 gezahlt wurden, ließen sich heute leicht 20% oder 30% mehr erreichen.

Die höheren Anforderungen des Mieters an die technische Ausstattung, beispielsweise an Kühlung, IT-Ausstattung, Verkabelung oder Schallschutz, scheinen dabei kaum ins Gewicht zu fallen.

Das gilt jedoch nur, solange man bei der Kalkulation noch auf Erfahrungswerte zurückgreifen kann. Denn die Preise, die die einzelnen Gewerke heute aufrufen, haben mit dem, was in der Vergangenheit verlangt wurde, oft nur wenig gemein. Und auch der Baukostenindex gibt mit einer Steigerung von etwa 20% seit 2010 die jüngste Entwicklung nicht wieder. So haben sich die Erstellungskosten für die Gebäudetechnik in nur einem Jahr um etwa 15% erhöht.

Bei solchen Zuwächsen können die erforderlichen Umbauten den Einnahmevorteil aus dem Mieterwechsel rasch egalisieren oder gar in sein Gegenteil verkehren. Hinzu kommt, dass die hohe Auslastung am Bau die Zahl der verfügbaren Kapazitäten deutlich einschränkt. Zuweilen darf man sich glücklich schätzen, wenn sich auch nur ein angefragter Betrieb zurückmeldet und minimal von seinen ursprünglichen Forderungen abrückt. Hinzu kommt die Herausforderung, die Anbieter so zu terminieren, dass sich die Leistungen zu einem akzeptablen Ablauf fügen, damit sich die Zeiten ohne Cashflow nicht bis zur Schmerzgrenze verlängern.

Allerdings stärkt die hohe Flächennachfrage die Position des Vermieters auch bei Umbauten. Er muss längst nicht mehr jeden Nutzerwunsch erfüllen, um das Mietsteigerungspotenzial zu realisieren, und kann gegebenenfalls das mit den Umbauten verbundene Kostenrisiko an den Mieter weitergeben. Zugleich ist die aktuelle Marktsituation auch eine gute Gelegenheit, um zum Ende einer Vertragslaufzeit die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bestandsmieters zu eruieren.

Denn unter dem gegebenen Mangel an alternativen Möglichkeiten ist eventuell der bisherige Nutzer zu spürbaren Mehrzahlungen bereit. Mit Abschlägen ist bei Vertragsverlängerung kaum zu rechnen. Denn die früher üblichen Incentives gehören an den wichtigen deutschen Büromärkten längst der Vergangenheit an.

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