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Märkte | 05.07.2018

Aus IZ27/2018, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Die ECE ist Deutschlands größter Asset-Manager

Quelle: ECE
Zu Recht zufrieden mit der eigenen Firma: ECE-CEO Alexander Otto.

Quelle: ECE

ECE-Chef Alexander Otto kann sich freuen. Zum wiederholten Mal führt sein Unternehmen das Deutschland-Ranking der Asset-Manager an. Ob ECE damit aber auch wirklich der konkurrenzlos größte Anbieter ist, weiß man nicht ganz genau - viele Namen fehlen.

Er ist unvollständig, seine Klassifizierungen folgen einer komplizierten Systematik und trotzdem gilt er als der unbestritten beste Überblick über die Branche in Deutschland: der Asset Management Report der Bell Management Consultants.

Besagtem Bell-Report zufolge bleibt ECE wie schon in den Vorjahren der Asset-Manager mit dem größten in Deutschland betreuten Bestand: 21,5 Mrd. Euro sind es 2018 und damit mehr als bei Union Investment Real Estate, die auf ein deutschlandweit betreutes Immobilienvermögen von 15,4 Mrd. Euro kommt.

Auf Platz drei folgt die Patrizia (deren genannte 12,5 Mrd. Euro sind allerdings Vorjahresangaben) und die LHI Leasing (12,1 Mrd. Euro). Darauf folgt im Bell-Branchenranking die Deka mit 11 Mrd. Euro, die aber keine Daten lieferte und daher in den detaillierteren Analysen des Reports fehlt. Nächstgrößere Teilnehmer der Untersuchung sind die KGAL (5,2 Mrd. Euro), etwa gleichauf dann die Wealth Cap und HIH mit je ca. 4,6 Mrd. Euro. Die restlichen Anbieter bleiben, was das betreute Vermögen angeht, allesamt unter der 4-Mrd.-Euro-Grenze.

2018 enthält der Bell-Report Daten zu immerhin 46 (Vorjahr: 48) in Deutschland aktiven Anbietern. "Das halten wir für eine ausreichende Zahl von Unternehmen, um den Markt abbilden zu können,", sagt Bell-Chefresearcher Peter Brieger, der den Report viele Jahre lang betreut hat.

Auf die Komplettierung der Liste aus öffentlichen Quellen verzichte er, sagt Brieger. "Wir möchten nur Firmen dabeihaben, die sich bei uns umfassend präsentieren. Dazu brauchen wir nicht nur eine Angabe zu den insgesamt betreuten Assets under Management, sondern auch über die einzelnen Assetklassen und weitere Informationen zur Geschäftstätigkeit."

Quelle: ECE
Das Frankfurter Shoppingcenter Skyline Plaza ist eine von vielen Immobilien, für die ECE ein Managementmandat hat.

Quelle: ECE

Zum Beispiel dazu, wie viel Immobilienvermögen für die Kunden ge- und verkauft wurde. In diesem Punkt führt Patrizia mit 2,8 Mrd. bzw. 1,5 Mrd. Euro p.a. Besonders stark in der Neuvermietung war ebenfalls Patrizia mit 500.000 m2, aber auch Aurelis mit 288.000 m², Union Investment mit 226.000 m2 und Industria mit 215.000 m2. BNP Paribas Reim Germany wiederum hat die Nase vorn, was die Zahl der betreuten Assetklassen angeht: Zusammen mit Silverton und LHI Leasing beanspruchen die Manager Kompetenz in acht Nutzungsarten. Der Rest der Branche begnügt sich mit deutlich weniger.

55% der Dienstleister betreuen außerdem weniger als zehn Kunden. Damit bleibt das Geschäft zwar auch 2018 ein kleinteiliges, ein wenig Bewegung gab es im Vergleich zum Vorjahr aber schon. 2017 hatte der Vergleichswert noch bei 62% gelegen. Auch der Anteil der Firmen, die immerhin sieben bis acht bzw. neun bis zehn Kunden vorweisen können, hat sich im Jahresvergleich erhöht.

Die wichtigste Kundenzielgruppe für die Dienstleister sind und bleiben deutsche institutionelle Investoren. An zweiter Stelle stehen deutsche Privatanleger, Ausländer finden sich erst auf Platz drei. Allerdings haben aktuell nur 68% der Asset-Manager tatsächlich auch schon Auftraggeber aus Kreisen deutscher Institutioneller.

Kaum Erwartungen haben die Firmen an Geschäfte mit Banken, die öffentliche Hand und Unternehmen.

Die Teilnahme am Bell-Report ist über die Jahre hinweg gestiegen. Zählte Brieger 2013 erst 27 Firmen, die bereit waren, seine Fragebögen auszufüllen, sind es diesmal 47. "Der Bell-Report ist ein Standardwerk, er ist umfassend und anerkannt", erklärt die Commerz Real ihre Rückkehr ins Ranking nach einem Jahr der Abstinenz. "Die Präsenz bringt große Aufmerksamkeit. Wer meint, ein wichtiger Player zu sein, muss hier mitmachen."

Viele wichtige Namen fehlen allerdings (siehe: "Schwierige Methode, weniger Teilnehmer"). Auch der der IC Gruppe, die mit 11 Mrd. Euro betreutem Immobilienvermögen weit vorne hätte mitmischen können, wenn sie es denn gewollt hätte. Nach Überzeugung von IC-Chef Markus Reinert hätte aber selbst eine Teilnahme das Hauptproblem der Branche nicht verändert: dass es nämlich insgesamt zu wenige qualifizierte Asset-Management-Dienstleister gibt. "Unser Markt könnte noch wesentlich mehr Fullservice-Anbieter gut gebrauchen", sagt Reinert.

Zwei Gründe nennt er für seine These: die schiere Größe des deutschen Immobilienbestands und die wachsenden Anforderungen der Kunden sowohl im technischen als auch im juristischen Bereich. "Im Ausland gibt es im Verhältnis zum Marktvolumen viel mehr hochkarätige Anbieter." So mancher Investor denkt nach Reinerts Beobachtung aus diesem Grund bereits darüber nach, im eigenen Haus Dienstleistungsabteilungen aufzubauen. "Viele waren mit der Qualität ihrer externen Partner nicht zufrieden. Sie brauchen Ergebnisse, die einer Revision standhalten."

Grund genug für die, die es gibt, die eigene Sichtbarkeit gegenüber potenziellen Auftraggebern zu erhöhen. Das sei in der Tat das Hauptmotiv der Teilnehmer, bestätigt Brieger. "Der Report ist eine gute Quelle für jemanden, der einen Asset-Manager für Deutschland sucht." Den hundertprozentigen Überblick über den Gesamtmarkt bekommt er zwar nicht. "Aber es wird dort ein großer Teil der Unternehmen, die überregionale Asset-Management-Leistungen darstellen bzw. organisieren können, abgebildet. Außerdem enthält er viele interessante Fakten über den Markt."

Zum Beispiel über die Bandbreite der Gebühren, die die Manager für ihre verschiedenen Leistungen erheben. Die ist überraschend groß, manchmal unterscheiden sich unterster und oberster Wert um das Vierfache. Für die Betreuung von Büroobjekten z.B. verlangt der eine Asset-Manager eine Anfangsgebühr (Set-up-Gebühr) von nur 7.500 Euro, andere wollen 200.000 Euro. Eine Ankaufsbegleitung mit Makler kann man für 0,25% des Kaufpreises haben, manchmal jedoch sind es satte 2%. Die laufende Basisvergütung reicht von 0,5% der Jahresnettokaltmiete bis hin zu 6,25%.

Auch die Gebührenrechnung mit den extrem breiten Spannen wirft Fragen auf. "Viele Käufer unseres Reports bestätigen, dass es tatsächlich sehr breite Gebührenspannen gibt", sagt Brieger. Manches sei aber auch dadurch erklärbar, dass der eine Manager seine Kosten auf Portfoliobasis berechne, der andere nach Einzelobjekten.

Eine tiefere Aufschlüsselung der Angaben sei nicht machbar, "das würde die internen Kapazitäten der teilnehmenden Unternehmen sprengen." Es habe sich als sinnvollste Lösung erwiesen, sich jeweils an den Mittelwerten zu orientieren. Der ergibt laut aktuellem Bell-Report für Käufe mit Maklern dann eine Durchschnittsgebühr von 0,67%, für das Set-up 81.100 Euro und als laufende Basisvergütung 2,75% der Jahresnettokaltmiete.

Als wichtigste Herausforderung für ihr künftiges Geschäft bezeichneten die Firmen die Digitalisierung. Für Asset-Manager bedeute das die Implementierung neuer technischer Lösungen zur Prozessoptimierung und zur Kosteneinsparung, weiß Brieger. Auch im Transaktions- und Vermietungsgeschäft werde sich die Digitalisierung besonders stark bemerkbar machen, sagen die Firmen, wenn man sie nach anstehenden Veränderungen in ihrer Branche fragt. "Sie sehen hier viele neue Möglichkeiten, wissen aber auch, dass sie dafür erst einmal investieren müssen", so Brieger.

Dass dafür nicht unendlich viel Geld zur Verfügung steht, weiß er auch. "Viele erzählen von sinkenden Margen. Der extreme Niedrigzins erzeugt Margendruck", bestätigt IC-Chef Reinert.

Angesichts der hohen Kaufpreise sei die Rendite, die zwischen An- und Verkauf aus dem Objekt erzielbar sei, besonders wichtig. "Und wer Werte optimieren möchte, braucht dafür auch Personal in einer ordentlichen Qualität. Und wir zahlen für die gleichen Fachkräfte auch die gleichen Gehälter, wie ein Investor sie zahlen würde. Angesichts ständig steigender Personalkosten müssen sich natürlich auch die Honorare anpassen. Meiner Beobachtung nach haben die Auftraggeber das auch verstanden. Die Honorare erholen sich allmählich."

KOMMENTAR

Ist es denn wirklich so schwierig?, möchte man den ein oder anderen Immobiliendienstleister fragen, der sich an der einschlägigen Überblicksstudie über seine eigene Branche nicht beteiligt.

Da ist es also einem Unternehmen, das sein Geld mit Einkauf, Vermietung und Verkauf von Immobilien in Deutschland verdient, zu mühsam, für das angelaufene Jahr zusammenzurechnen, wie viele Quadratmeter es vermietet und für wie viel Geld es Immobilien an- und verkauft hat. Da fragt man sich schon, ob und wie dort die eigene Leistung gemessen wird.

Auch schön die andere Begründung: Das, was man voriges Jahr getan habe, entspreche nicht mehr der geplanten Neuausrichtung. Das leuchtet ein, wenn ein Immobiliendienstleister zum Reiseveranstalter oder zum Wurstbräter umfirmiert. Aber dass ein Kurswechsel innerhalb des Immobilienmanagements so drastisch ausfällt, dass man mit dem Basisgeschäft Vermieten und Verkaufen nichts mehr zu tun hat, ist schon recht unwahrscheinlich.

Wenn es stimmt, was Markus Reinert, Chef von IC Immobilien, sagt, nämlich dass es in Deutschland zu wenige qualifizierte, unabhängige Dienstleister gibt, ist die Erklärung dafür, warum selbst der beste Marktüberblick, den es gibt - die Bell-Studie -, ein Stückwerk bleibt, ganz einfach: Die Kunden vergeben ihre Mandate so oder so. Warum also Personal (und damit Geld) verschwenden, wenn man nicht muss?

Eines stimmt dennoch nachdenklich. Die Fragen, die der Bell-Report zum Tagesgeschäft und zu den Trends in der Branche stellt, sind nicht wirklich komplex. Es sind vielmehr einfache Fragen, die jeden Chef, der wissen möchte, wie seine Firma am Markt dasteht, ohnehin brennend interessieren müssten. Ob ein Unternehmen dieses Jahr mehr geleistet hat als letztes Jahr und wie man das Konkurrenzumfeld einschätzt - sollte man das nicht parat haben? mol

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