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Recht | 28.06.2018

Aus IZ26/2018, S. 2

Von Rüdiger Bonnmann

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Osborne Clarke
  • Personen:
    Rüdiger Bonnmann
  • Immobilienart:
    Wohnen

Temporäres Wohnen braucht klare Gesetze

Das deutsche Mietrecht behandelt das Thema temporäres Wohnen zu schwammig, meint Rüdiger Bonnmann, Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Osborne Clarke. So kann sich ein temporäres unmerklich in ein reguläres Mietverhältnis verwandeln - mit allen dazugehörigen Regulierungen.

Quelle: Osborne Clarke
Rüdiger Bonnmann.

Quelle: Osborne Clarke

Mikroapartments für Studenten, Pendler und Berufsanfänger sprießen derzeit wie Pilze aus dem Boden, sie sind längst zu einer eigenen Assetklasse geworden. Es ist aber rechtlich nicht klar geregelt, wie lange die Wohnungen für einen sogenannten vorübergehenden Gebrauch vermietet werden dürfen.

Als das Mietrecht im BGB verankert wurde, gab es kaum Beschäftigte, die für mehrere Monate eine Bleibe in einer anderen Stadt für ein Praktikum, Auslandssemester oder eine Projektarbeit benötigten. Entsprechend stehen hier die dauerhafte Nutzung von Wohnraum und damit der Mieterschutz in Gestalt von Kündigungs- und Räumungsfristen sowie der Sozialklausel im Vordergrund. Temporäres Wohnen war hierzulande also lange kein Thema. Das hat sich jedoch geändert. Studien beziffern den Neubaubedarf auf mehrere zehntausend Mikrowohnungen, denn die Zahl der Nachfrager nimmt zu.

Dass für vorübergehendes Wohnen nicht der Schutz des sozialen Mietrechts gilt, sieht auch das BGB vor. Demnach gelten die Vorschriften nicht, wenn Wohnraum zum "vorübergehenden Gebrauch" vermietet wird. Zu der Frage, wann dies der Fall ist, schweigt allerdings das Gesetz. Die Rechtsprechung verlangt, dass ein "vorübergehender Sonderbedarf" gedeckt werden muss und nicht nur die Vertragsdauer, sondern auch der Vertragszweck, der die Kurzfristigkeit begründet, im Vertrag genannt sein muss. Entsprechend schwammig sind die Angaben zur maximalen Länge einer solchen Interimsvermietung. Je nach Einzelfall können auch mehr als zwölf Monate legitim sein. Allgemein wird ein Zeitkorridor von sechs Monaten als zulässig erachtet.

Dies ist in der Vertragspraxis unpraktikabel und für Projektentwickler und Betreiber mit Risiken verbunden. Sie laufen Gefahr, dass sich Mieter auf Kündigungsschutz etc. berufen. Diese Unsicherheiten sollten Anlass für den Gesetzgeber sein, im BGB klare Regeln zu schaffen. So könnte der § 549 BGB so angepasst werden, dass Wohnanlagen, die über Genehmigungen für temporäres Wohnen verfügen, ebenso privilegiert werden wie Studentenwohnheime. Ein Interimsgebrauch könnte so lange vorliegen, wie der Mieter den Bedarf an der Wohnung belegen kann und eine maximale Mietdauer von beispielsweise zwei Jahren nicht überschritten wird. Das schafft Rechtssicherheit und lässt keinen Missbrauch befürchten, da es nur für ausgewiesene Wohnanlagen gilt.

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