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Märkte | 01.06.2018

Aus IZ22/2018, S. 5

Von Peter Maurer

In diesem Artikel:

15 m2 mit Küche und Bad - wie klein darf eine Wohnung sein?

Quelle: GBI AG, Urheber: Amaury Wenger
25-m2-Apartments ab 900 Euro warm im Monat bietet die GBI in ihrem Smartment-Business-Objekt in Berlin Karlshorst.

Quelle: GBI AG, Urheber: Amaury Wenger

Es spricht nach wie vor vieles für Kleinstwohnungen mit Größen von 15 bis 30 m2. Aber die Zeiten, in denen fast alles einen Abnehmer findet, sind wohl bald vorbei. Was wirklich nachhaltig ist, dazu gehen die Meinungen weit auseinander.

Kaum gewinnen Mikrowohnungen am Transaktionsmarkt an Bedeutung, scheint die Goldgräberstimmung im Segment schon wieder verflogen. Auf dem zweiten Jahreskongress Temporäres Wohnen von Heuer Dialog war die Stimmung zwar immer noch gut, aber längst nicht so euphorisch wie in den vergangenen Jahren.

Die Markttrends sprechen weiter für die Kleinstwohnungen für Studenten, Berufseinsteiger, Projektarbeiter, Pendler oder einfach nur Singles mit kleinem Geldbeutel. Allen voran die höhere Verdichtung der Ballungsräume durch die steigende Weltbevölkerung, wie Winfried Schwatlo, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Nürtingen-Geislingen, ausführte. "Was wir als dicht empfinden, da gähnen andere darüber", verwies er darauf, dass in Europa die Bevölkerungsdichte in den Zentren viel geringer ist als in Asien. "Zwar wird es in Zukunft keine asiatischen Verhältnisse geben, aber doch eine starke Zunahme der Bevölkerungsdichte", glaubt er. "Das wird nicht vermeidbar sein."

An den Wohnungsmärkten in den Ballungsgebieten gebe es ein enormes Ungleichgewicht, betonte Steven Zeeman, Managing Director Investments bei Greystar Europe. Nicht nur, weil Wohnungen fehlten, sondern weil die vorhandenen viel zu groß für Ein- bis Zweipersonenhaushalte seien, deren Zahl aber zunehme. Zudem seien Millennials bereit, bis zu 50% ihres Einkommens auszugeben, um urbanes Leben zu erfahren. Er verwies auf ein Objekt im Zentrum New Yorks, bei dem die Bewohner 1.000 USD pro Monat für einen Bereich in einem Schlafraum mit drei anderen Personen bezahlen.

Die weiteren Trends wie steigende Studenten- und Pendlerzahlen wurden von verschiedenen Referenten ebenfalls immer wieder genannt, allerdings gab es dazu auch skeptische Stimmen. So sei der demografische Wandel durch höhere Studentenquoten ausgeglichen worden, aber dieser Anstieg könne nicht ewig weitergehen, mahnte empirica-Vorstand Reiner Braun.

Bei der derzeitigen Entwicklung, dass Firmen im Kampf um Fachkräfte eine Kleinwohnung bezahlen, wies Braun ebenso darauf hin, dass das nicht so bleiben müsse, wenn die Konjunktur wieder schlechter läuft. Sorge bereitet ihm zudem, dass die Qualität der Projekte sinkt. In den Metropolen kämen nicht mehr A-Lagen in den Verkauf, sondern B- und C-Lagen, also solche ohne Stellplätze und mit schlechter ÖPNV-Anbindung.

Komplett auseinander gingen die Einschätzungen der Experten zu B-Städten. Schwatlo empfahl, sich besonders Städte anzuschauen, bei denen die Anzahl der Ein- und Zweizimmerwohnungen weniger als 30% der Einpersonenhaushalte beträgt. "Hier wohnen Singles in zu großen Wohnungen." Bei den sieben größten deutschen Städten gebe es aber für mehr als die Hälfte der Singles eine kleine Wohnung. Diese Städte seien trotzdem für Investments interessant, "sind aber aus meiner Sicht eher zweite Wahl".

Ganz anders sieht das Braun. Er verweist darauf, dass junge Leute eigentlich nach Berlin, Hamburg oder München wollen, es ihnen dort aber zu teuer ist. Sollte sich etwas an den angespannten Wohnungsmärkten in den Metropolen ändern, könnten Objekte in den B-Städten Probleme bekommen.

Ebenfalls kontrovers eingeschätzt wurde der Trend zu immer kleineren Wohnungen. "Wir sehen immer mehr Einheiten mit 15 m2 inklusive Küche und Bad", berichtete Andreas Pörschke, Geschäftsführer von Wüest Partner. Diese Entwicklung hält er für nicht nachhaltig. Denn künftig werde die Zahl der Senioren steigen und deswegen sei die Option wichtig, in einigen Jahrzehnten aus den Mikroeinheiten Seniorenwohnungen zu machen, unter Umständen auch, indem zwei Einheiten zusammengelegt werden. Dafür seien aber Wohnungsgrößen ab ca. 20 m2 nötig.

Horst Lieder, Chef von International Campus, ist anderer Meinung. Sein Unternehmen hat ein Studentenwohnprodukt mit 15 m2 großen Wohnungen und Gemeinschaftsküchen entwickelt, um auch der großen, aber bisher von privaten Entwicklern vernachlässigten Gruppe der Studenten mit mittlerem bis niedrigem Budget ein Angebot machen zu können. Wichtig bei solchen kleinen Wohnungen seien großzügige Gemeinschaftsflächen, meint Zeeman. "Der Mieter hat dann das Gefühl, dass er viel Fläche für sein Geld bekommt, obwohl seine Privatfläche sehr klein ist."

Uneinigkeit herrschte schließlich auch im zentralen Punkt: Welche Renditen lassen sich eigentlich mit Mikrowohnungen erzielen? Hier fehlt es an validen Untersuchungen und vergleichbaren Zahlen. Die Miet- und Kaufpreise für kleine Wohnungen hat empirica in den Metropolen ausgewertet. Die Mieten reichen dabei von 20 Euro/m² in Berlin bis zu 29 Euro/m2 in München, die Bruttorenditen von 4,4% in München bis zu 8,1% in Köln. Bei den Renditen allerdings mit stark sinkender Tendenz. So hätten sich seit 2012 die Kaufpreise in Frankfurt verdoppelt, während die Mieten "nur" um 40% gestiegen seien, führte Braun aus. Vorteil des Segments sei, dass die Mietpreisbremse nicht für den Teil der Miete gilt, der sich auf die Möblierung und bereitgestellte Services bezieht. "Ich habe hier mehr Freiheiten bzw. mehr Ausreden."

Allerdings gibt es bei den empirica-Zahlen zwei Probleme: Zum einen handelt es sich bei den Mieten häufig um All-inclusive-Mieten. Das heißt es sind sowohl die Nebenkosten enthalten als auch die Kosten für eventuelle weitere Dienstleistungen. Und es sind Durchschnittswerte. Die Mieten schwanken aber sehr stark von einfacheren Kleinwohnungen für Studenten bis zu gehobenen Wohnanlagen für Manager mit vielen Dienstleistungen, bei denen die Mieten 1.500 Euro pro Monat für 20 bis 30 m2 betragen können.

Pörschke berichtete von Nettomieten von 18 bis 20 Euro/m2 und Kaufpreisfaktoren von bis zum 25fachen der Jahresmiete, zum Teil sogar höher. In der Regel lägen die Faktoren bei Studenten und Businessapartments beim 23fachen, bei Boardinghäusern beim 22fachen.

Solche Werte führten zu Kopfschütteln bei einigen Investoren im Publikum. Diese seien vielleicht bei einzelnen, sehr guten Häusern möglich, aber nicht im Durchschnitt, meint Henrik von Bothmer von Union Investment Real Estate. "Wenn ich ein Hotel eines Betreibers mit jahrelanger Erfahrung und viel Kapital im Hintergrund zum 20fachen bekommen kann, warum sollte ich dann das 22fache für ein Boardinghaus bezahlen, in dem die Betreiber überwiegend mittelständische Newcomer sind?" Interessiert ist Union Investment sehr wohl am Segment des temporären Wohnens und hat sogar einen Fonds dafür aufgelegt. "Aber wenn Entwickler auf Veranstaltungen solche Faktoren in die Ohren bekommen, wird es schwer, die Vorstellungen von Verkäufern und Käufern zueinander zu bekommen."

Der Autor: Peter Maurer ist Journalist in Wiesbaden.

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