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Projekte | 29.03.2018

Aus IZ13/2018, S. 24

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:

Wohnexperimente in Deutschlands größtem Holzhaus

Quelle: Schäferwenningerprojekt GmbH, Urheber: Gregor Schuller
Holzdecken und Parkettböden werden dem Holzhausprojekt in der Lynarstraße eine wohnliche Atmoshäre verleihen. Die Wände sind aus Schall- und Brandschutzgründen verkleidet und erhalten einen Putz.

Quelle: Schäferwenningerprojekt GmbH, Urheber: Gregor Schuller

Berlin. Im Sprengelkiez im Wedding wächst seit Herbst letzten Jahres der wohl bislang höchste Holzgeschossbau in Deutschland. Bauherr des aus drei Gebäuden bestehenden Ensembles ist die Wohnungsbaugenossenschaft "Am Ostseeplatz", die nicht nur in Hinblick der Bauweise experimentierfreudig ist, sondern auch was die Wohnform angeht. In sogenannten Clustern werden sich Singles, Paare oder Familien eine Etage mit Gemeinschaftsbereichen teilen.

So schnell wie den Genossenschaftsbau in der Lynarstraße 35-37, haben die Bewohner vom Sprengelkiez wohl noch kein Haus wachsen sehen. Als bei den drei miteinander verbundenen Gebäuden erst einmal Keller und Erdgeschoss in Beton gegossen waren, kletterten die Etagen der Häuser rechts und links vom Mittelbau im Wochenrhythmus um ein Stockwerk. Acht Tage dauern die Arbeiten am größeren Mittelbau, der im Moment gerade in die Höhe wächst. Mehr Zeit braucht es für den aus vier Leuten bestehenden Montagetrupp nicht, um die vorgefertigten Holzbauteile für den 90 m langen, dreigeteilten Gebäuderiegel mit 6.663 m2 Nutzfläche zu montieren.

Auch sonst sei die Baustelle eine "reine Freude", sagt Bauleiter Felix Hiller vom Berliner Architektur- und Ingenieurbüro SWP Projekt. Müssten die Bauleute sonst in kalten, staubigen Rohbauten arbeiten, ist der Rohbau in der Lynarstraße sauber. Und wegen der bereits im Werk eingebauten Fenster ist es drinnen selbst bei winterlichen Temperaturen und ohne Heizung auszuhalten. "Dank der seriellen Vorfertigung gibt es auf der Baustelle zudem deutlich weniger Probleme", freut sich Bauleiter Hiller, und die einzelnen Gewerke kämen sich kaum in die Quere.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Fast bis an die Bahntrasse, die durch eine Schallschutzwand verdeckt wird, reicht das Gerüst für die drei Holzhäuser. Dahinter ragen die Schlote von Bayer empor.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Die Baustelle läuft so gut, dass der Bauleiter zwischendurch schon mal eine Führung einschieben kann. Das Interesse an dem nach Angaben der Bauherren Deutschlands bislang höchsten und größten mehrgeschossigen Wohnprojekt aus Holz ist groß. Nur Keller und Sockelgeschoss sind in der Lynarstraße aus Stahlbeton gefertigt, die sechs Etagen darüber sind aus dem nachwachsenden Rohstoff aus europäischen Wäldern gebaut, außen Douglasie, innen Fichte. Sogar die Schächte für die beiden Aufzüge im Mittelbau, sind vom ersten bis zum sechsten Stock aus Holz konstruiert.

Das ist Hiller zufolge bisher ebenso einmalig in Deutschland wie der Bau sechs übereinanderliegender Stockwerke in reiner Holzbauweise. Bislang sei lediglich ein dreistöckiger Aufzugsschacht aus Holz konstruiert worden und mehrgeschossige Holzbauten werden hierzulande bis dato als sogenannte Holzhybridbauten errichtet. Das heißt, die Gebäude werden mit Aufzugsschächten und Treppenhäusern aus Beton gefertigt. Einen solchen, aus zwei Zwillingsgebäuden bestehenden Mehrgeschosser mit 78 Eigentumswohnungen errichtet beispielsweise Garbe Immobilien-Projekte am Schmollerplatz in Berlin-Treptow. In seiner Heimatstadt Hamburg will der hanseatische Entwickler sogar das erste Hochhaus als Holzhybridbau fertigen (vgl. "Wildspitze - Deutschlands höchstes Holzhaus", IZ 47/2017).

Beim Projekt der Genossenschaft "Am Ostseeplatz" wird vom ersten Stock bis zum Staffelgeschoss konsequent aus Holz gebaut. Auch der Sockel hätte in Holzbauweise gefertigt werden können. Innen liegende Treppenhäuser wird es nicht geben. Die Erschließung der drei über Stege verbundenen Häuser erfolgt über außen liegende Treppenhäuser, die über Stahlbrücken mit dem jeweiligen Nachbargebäude verbunden sind. Auf diese Weise können die Ebenen aller drei Häuser durch die beiden Aufzüge im Mittelbau erschlossen werden.

Das alles klingt nach einem einfachen Vorhaben. Jetzt, wo gebaut wird, ist es das auch. Doch bevor es im Herbst 2017 losging, mussten die Planer sich viele Gedanken machen, damit an diesem Standort ein Wohnprojekt realisiert werden konnte. Das hatte allerdings zunächst vor allem mit der Lage des schmalen, langgezogenen Grundstücks direkt an der S-Bahntrasse zu tun, die parallel zu der 3.337 m2 großen Fläche auf einem hochgelegten Wall verläuft. Samt Schallschutzwand ragt die Hochtrasse bis zur dritten Etage der Gebäude. Während auf der einen Seite der Lynarstraße Wohnhäuser stehen, werden die Flächen der an die Bahngleise grenzenden Seite von den für solche Restgrundstücke üblichen gewerblichen Nutzungen geprägt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Ost- und Westflügel des Holzriegels verdecken bereits den Blick auf die Trasse.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Auch der private Investor, der das Gelände, auf dem jetzt das Projekt Gemeinschaftswohnen Wedding entsteht, von der Bahn erworben hatte, plante Gewerbeflächen. Die Baugenehmigung für ein Selfstorage-Lager hatte er bereits in der Tasche, als die Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) auf ihn zukam und ihm das Grundstück abkaufte. Deren Ziel: für das Gewerbegrundstück in der eher unattraktiven Lage Baurecht für Wohnungen zu erwirken. Das bedeutete zwar viel Aufwand, aber auch die Möglichkeit, vergleichsweise preiswert an Bauland zu kommen. "Als junge Genossenschaft mit nur etwa 440 Einheiten, haben wir nicht genügend Eigenkapital, um uns teure Wohnbaugrundstücke kaufen zu können", sagt Vorstandsvorsitzender Richard Schmitz. "Schwer nutzbare Flächen wie an der Lynarstraße für Wohnen nutzbar zu machen, ist deshalb die Chance für uns, dennoch bauen zu können."

Wie viel die Genossenschaft für das Grundstück hinblättern musste, will Schmitz nicht verraten. Aber ein Blick in das Informationssystem für Bodenrichtwerte in Berlin (Boris) macht klar, dass die Ersparnis beim Erwerb eines Gewerbegrundstücks gegenüber einem Wohnbaugrundstück in dieser Lage enorm ist. 2015 lag der Preis für eine Gewerbefläche am Bahndamm bei 170 Euro/m2 (2018: 300 Euro/m2). Ein Grundstück für Wohnungsbau mit einer GFZ von 2,5 kostete dagegen 500 Euro/m2 und ist inzwischen in dieser Gegend vom Gutachterausschuss auf 1.500 Euro/m2 (GFZ 2,0) eingestuft worden.

Die Genossenschaft hat sich mit dem Erwerb des Grundstücks in der eher unattraktiven Lage am Bahndamm und der später erteilten Baugenehmigung für ihr Vorhaben jedenfalls einen echten Mehrwert geschaffen. Zumal der Sprengelkiez im Wedding sich in den letzten Jahren zu einem der aufstrebenden Berliner Quartiere entwickelt hat. Doch der Genossenschaft geht es nicht darum, den Wert eines Grundstücks durch eine Baugenehmigung zu erhöhen und abzuschöpfen, sondern darum, Gemeinschaftswohnraum zu sozialen Preisen zu schaffen, nachhaltig zu bauen und das Projekt gleichzeitig aktiv in der Nachbarschaft zu integrieren.

Die Idee, ein Haus für gemeinschaftliches Wohnen zu bauen, sei mit den Jahren gewachsen, erzählt Schmitz. Immer wieder hätten sich Einzelpersonen oder Gruppen an die WBG gewandt, die gerne gemeinschaftlich wohnen wollten, dafür aber keinen Raum finden konnten. "Nach einiger Zeit hatten wir eine Liste von über 100 Menschen zusammen", sagt Schmidt. Viele von ihnen hätten zuvor vergebens versucht, selbst ein Grundstück oder einen Altbau zu erwerben, um ihre Idee zu verwirklichen. Doch in Konkurrenz mit Baugruppen oder Projektentwicklern, die mit dicken Geldbeuteln hohe Preise bieten, hätten sie keine Chance gehabt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Demnächst können die Bewohner auf der anderen Seite der Lynarstraße diese Aussicht genießen. Im Oktober soll alles fertig sein. Mit den Jahren wird das Holz der Fassade silbrig-grau verwittern.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Auch die Genossenschaft, die im Jahr 2000 im Zuge der Mieterprivatisierung eines Wohnblocks in Prenzlauer Berg gegründet worden ist, hätte es ohne ein günstiges Baugrundstück und einen Baukostenzuschuss vom Land Berlin kaum geschafft, das Projekt zu verwirklichen. Um Letzteren zu bekommen, beteiligte sich die WBG an dem 2015 vom Senat ausgelobten Wettbewerb Experimenteller Geschosswohnungsbau in Berlin und gehörte mit ihrem Konzept für gemeinschaftliches Wohnen und nachhaltiges modulares Bauen mit Holz zu den Preisträgern. 2,5 Mio. Euro gab es daraufhin aus dem Topf Sondervermögen Infrastruktur der wachsenden Stadt (Siwa) für das Projekt. Einzige Bedingung: Rund 50 der 98 Wohnungen müssen zu Beginn für 6,50 Euro/m2 an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden und dürfen jährlich um nicht mehr als 20 Cent/m2 steigen.

Aber auch die Mietpreise der weiteren Wohnungen in den Regelgeschossen vom ersten bis zum fünften Stock werden in dem im KfW-40-Standard errichteten Haus moderat sein. Für 8 bis 9 Euro/m2 will Schmitz diese Einheiten vermieten. Möglich ist der für Neubau günstige Mietpreis, weil die Kosten für die Erschließung des Grundstücks und zur Fertigstellung von Gebäude und Außenanlagen mit nur etwa 1.850 Euro/m2 recht günstig sind. In seiner Lebensdauer und Wohnqualität stehe der Holzgeschossbau konventionellen Neubauten deshalb in nichts nach, versichert Bauleiter Hiller.

Durch die Vermietung der Einheiten im Staffelgeschoss in der sechsten Etage für etwa 12 bis 13 Euro/m2 werden die preiswerteren Wohnungen in den Regelgeschossen zudem quersubventioniert. "Auch die Wohnungsgröße ist eine Stellschraube, um günstig vermieten zu können", ergänzt Schmitz. So werden die jeweils individuell genutzten Einheiten in den sogenannten Wohnclustern kompakte Grundrisse haben, um die Gesamtmiete gering zu halten.

Für jeden dieser Cluster (pro Regelgeschoss sind drei bis vier möglich) wurden zuvor in einem moderierten, partizipativen Verfahren Gruppen gebildet, die eine Gemeinschaftswohnung zusammen nutzen wollen. Die Mitglieder einer Gruppe bewohnen entweder allein, als Paar oder Familie jeweils eine der abgeschlossenen Einheiten mit ein bis drei Zimmer, die auch über eine eigene kleine Küche verfügen. Darüber hinaus gibt es in jedem Cluster großzügige Gemeinschaftsflächen. Das können sogenannte Wohnflure sein, wo es Platz für einen Tischkicker oder zum Toben gibt, oder große Wohnküchen, in denen zusammen gekocht werden kann. Eine Waschküche und Probenräume im Keller erweitern die Entfaltungsmöglichkeiten der künftigen Bewohner.

Und damit nicht nur eine in sich geschlossene Gemeinschaft in den Holzhäusern entsteht, sondern auch die Nachbarn von dem Neubau profitieren, wird es im Erdgeschoss soziale Einrichtungen für die Menschen aus dem Kiez geben. Die Küche einer Obdachlosenhilfe, eine Demenz-WG oder eine Kita werden einziehen, wenn der Holzgeschossbau im Oktober dieses Jahres fertig ist. Zudem soll ein Laden-Café zum Treffpunkt für die Bewohner rund um die Lynarstraße werden, und Teile der neu geschaffenen Grünflächen rund um den Holzriegel werden für alle zur Verfügung stehen.

Die Baustelle kann bis Juni dieses Jahres jeweils freitags besichtigt werden. Anmeldung und Termine unter: www.neunzehnminuten.de

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