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Politik | 15.03.2018

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Aus IZ11/2018, S. 6

Von Volker Thies

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Hessen Agentur, Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu), Frankfurt University of Applied Sciences
  • Personen:
    Arno Bunzel, Friedhelm Flug, Mike Josef, Joachim Sichter, Matthias Metzmacher, Michael Peterek
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein, Wohnen

Verkaufst du nicht billig, so brauch' ich Gewalt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold
Das fast zu Ende entwickelte Wohngebiet Riedberg in Frankfurt entstand aus einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Zahlreiche Kommunen liebäugeln mit einem Instrument, das ihnen großen Einfluss auf die Baulandpreise geben kann: Die sogenannte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme war jetzt Thema einer wiss [...]

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So funktioniert die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

Kommunen dürfen nur dann eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme starten, wenn diese eine herausragende Bedeutung für die weitere Stadtentwicklung hat, insbesondere um einen Mangel an Wohnraum oder an Arbeitsstätten abzustellen. Als ersten Schritt verfügen die kommunalen Gremien eine Voruntersuchung. Zu diesem Zeitpunkt werden die Bodenpreise in dem Gebiet eingefroren. Das soll der Kommune den Erwerb erleichtern, vor allem aber die Spekulation eindämmen. Denn ohne das Einfrieren würden die Preise für Agrarland, das bald zu wertvollem Bauland werden dürfte, sprunghaft steigen. Lediglich die allgemeine Preissteigerung für die entsprechende Bodenkategorie wird bei späteren Verkäufen noch angerechnet. In der eigentlichen SEM überplant die Kommune bzw. ein beauftragter Maßnahmenträger das Areal. Maßnahmenträger sind häufig öffentliche Grundstücksgesellschaften, seltener private Flächenentwickler. Außerdem erhält die Stadt Vorkaufsrechte und kann bauliche Veränderungen in dem Gebiet weitgehend untersagen. Letztlich kann sie sogar Flächen enteignen. In der Praxis kommt es dazu nur selten. Aber das Einfrieren des Preises und die Möglichkeit der Enteignung führen in der Regel dazu, dass die meisten Eigentümer ihr Land an die Stadt oder den Maßnahmenträger verkaufen oder sich mit ihren Flächen in die Planung einfügen. Am Ende werden die neu parzellierten und mit Baurecht versehenen Flächen an Entwickler verkauft. Dabei legen Kommunen den Verkehrswert an, der in der Regel unter dem eines Verkaufs an den Höchstbietenden liegt. Aus dennoch erzielten Wertsteigerungen werden Erschließung, Grünanlagen und öffentliche Einrichtungen finanziert. Bleibt danach ein Gewinn übrig, muss dieser an die ursprünglichen Grundbesitzer ausgeschüttet werden. vt