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Projekte | 08.02.2018

Aus IZ06/2018, S. 1

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:

Aldi Nord will über 2.000 Wohnungen bauen

Quelle: Aldi Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG
Die Visualisierung zeigt, wie das geplante Projekt in Lichtenberg aussehen könnte.

Quelle: Aldi Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG

Berlin. Projekte für den Bau von mehr als 2.000 Wohnungen stecken derzeit in der Pipeline von Aldi Nord. Realisiert werden sollen sie auf vorhandenen Grundstücken, die bisher lediglich mit eingeschossigen Märkten bebaut sind. Solche Flächen hat auch die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als Potenzialflächen für den Wohnungsbau im Visier.

Die Hauptstadt braucht Wohnungen und Aldi Nord braucht größere Supermärkte. Da liegt es nahe, beide Bedarfe unter einen Hut zu bringen und Wohngebäude inklusive Supermarkt zu bauen. Zumal der Discounter in der Hauptstadt eine ganze Reihe von Grundstücken in innerstädtischer Lage besitzt, die nachverdichtet werden könnten.

Die ersten 30 potenziellen Wohnstandorte hat Aldi Nord bereits herausgefiltert. In den kommenden fünf Jahren sollen zunächst auf der Hälfte der Flächen Hybridbauten mit Wohnungen und Aldi-Markt entstehen. Platz für mehr als 2.000 Einheiten bieten die Grundstücke, die in der ersten Runde zur Neubebauung von den über 130 Aldi-Standorten in Berlin ausgesucht worden sind. Nicht alle Grundstücke eignen sich indes für kombinierte Wohn- und Einkaufsprojekte. In peripheren Lagen oder in Gewerbegebieten komme diese Variante nicht infrage. Künftig durchaus denkbar wären aber auch Hybridbauten mit rein gewerblicher Nutzung an dem ein oder anderen Standort. Etwa im Gewerbegebiet an der Röblingstraße in Tempelhof, so Jörg Michalek, Geschäftsführer der Aldi Immobilienverwaltung, Berlin.

Bei zwei Projekten für die Kombi von Supermarkt und Wohnen steckt Aldi schon mitten in den Planungen. In der Silbersteinstraße 146 in Neukölln und an der Sewanstraße 259 in Lichtenberg sind die ersten Pilotbauten mit zusammen um die 200 Wohnungen und jeweils einem 1.200 m2 großen Discounter vorgesehen. Auf beiden Grundstücken stehen die früher für Aldi Nord typischen Bauten mit Giebeldach, davor ein großer Parkplatz.

Quelle: zanderrotharchitekten Berlin, Urheber: Simon Menges
Über dem Verbrauchermarkt, der das gesamte Erdgeschoss des aus vier Gebäuden bestehenden Ensembles pa1925 einnimmt, entstand ein gemeinschaftlicher Gartenhof mit Spielgeräten.

Quelle: zanderrotharchitekten Berlin, Urheber: Simon Menges

Solche Raumverschwendung schreit im schnell wachsenden Berlin geradezu nach Verdichtung. "Wir haben mit unserem Projekt offene Türen eingerannt", sagt Michalek. Kein Wunder, denn die Bevölkerung Berlins wächst rasant und der Wohnungsbau muss dringend weiter an Fahrt aufnehmen. Da kommen die Pläne von Aldi gerade recht. Zumal die intelligente Nachverdichtung von bereits versiegelten, aber nicht effizient genutzten Flächen vom jetzigen Rot-Rot-Grünen-Senat schon 2016 in der Koalitionsvereinbarung als Ziel formuliert worden ist:

"Versiegelte Flächen mit niedrigen Gebäuden (z.B. Supermärkte), nicht benötigte Gewerbeflächen oder entbehrliche Parkplätze zählen zum vorrangigen Wohnungsbaupotenzial", heißt es in dem Papier. Bei schönen Worten ist es nicht geblieben: Im Sommer vergangenen Jahres lud Kathrin Lompscher erstmals zum sogenannten Supermarktgipfel.

Zusammen mit Lebensmittel-Filialisten, dem Handelsverband Berlin-Brandenburg, der Berliner Industrie- und Handelskammer, den Bezirken sowie Entwicklern und Wohnungsunternehmen diskutierte Stadtentwicklungssenatorin Lompscher (Die Linke) beim Supermarktgipfel über die Möglichkeiten, Wohnungsbau über Lebensmittelmärkten zu realisieren. Von den nach Angaben der Stadtentwicklungsverwaltung über 1.000 Supermärkten und Discountern in Berlin gibt es demnach etwa 330 eingeschossige Gebäude, "die sich aus stadtplanerischer Sicht gut für eine mehrgeschossige Bebauung in Kombination mit Wohnungen eignen."

Die sondierten Standorte würden sich jeweils für den Bau von 50 bis 100 Wohnungen eignen, also das Schaffen von 18.500 bis 33.000 Wohnungen erlauben. "Potenziale können hinzutreten, wenn Parkplätze einer flächenintensiveren Nutzung zugeführt werden", heißt es in der nach dem Gipfel erschienenen Broschüre der Stadtentwicklungsverwaltung, in der von einer "großen Kongruenz" der Teilnehmer die Rede ist.

Neu ist die Idee, Wohnungen und Verbrauchermarkt zu kombinieren, aber nicht. In den vergangenen Jahren sind bereits einige Vorhaben realisiert worden, weitere befinden sich im Bau oder in Planung. Von München bis Hamburg finden sich zahlreiche Beispiele für diese Spielart städtischer Nachverdichtung: Eines der jüngsten Berliner Projekte ist das pa1925, in der Pasteurstraße 19-25 im Stadtteil Prenzlauer Berg. Wo zu DDR-Zeiten eine Kaufhalle stand, die später von Rewe genutzt wurde, hat das Berliner Büro zanderrotharchitekten für eine Bauherrengemeinschaft ein aus vier Wohnhäusern bestehendes Ensemble samt Rewe-Markt errichten lassen. Das Dach der neu gebauten Supermarkthalle im Erdgeschoss des Ensembles nutzten die Architekten kurzerhand, um einen grünen Gartenhof mit Spielplatz zu schaffen. Mit dem 2017 fertiggestellten, architektonisch ausgefallenen Projekt, das die Planer mit der hauseigenen Entwicklungsgesellschaft SmartHoming realisiert haben, bewerben sie sich derzeit um einen Mipim-Award (siehe "Ein Kloster und zwei Berliner wollen einen Mipim Award", IZ 5/2017).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Martina Vetter
An der Kreuzbergstraße in Schöneberg steht einer der typischen Aldi-Märkte der alten Bauart. Dessen Fläche ist gerade erweitert worden. Doch künftig könnten dort durchaus auch Wohnungen gebaut werden.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Martina Vetter

Bei vielen dieser bisher realisierten Hybridbauten ist die Lebensmittelkette allerdings nicht der Bauherr, sondern lediglich Mieter. Der Vorstoß von Aldi Nord läutet jetzt andere Zeiten ein. Laut Michalek soll das Konzept aber vorerst nur in Berlin umgesetzt werden, wo bis 2030 den Prognosen der Stadtentwicklungsverwaltung zufolge 194.000 Wohnungen gebaut werden müssen.

Aber nicht nur Aldi Nord, sondern auch Lidl hat das Thema auf dem Schirm: Das Stuttgarter Architekturbüro blocher partners hat 2016 für den Aldi-Konkurrenten ein universell einsetzbares Filialkonzept inklusive Wohnungen entworfen. Nach Angaben der Architekten handelt es sich um ein "modulares Stadthaus-Konzept". Über der Filiale können je nach Bedarf verschiedene Wohnungsgrößen angeordnet werden, beginnend beim Single-Apartment über die Maisonette-Wohnung bis zur Vierzimmerwohnung. "Mit nur wenigen Adaptionen lassen sich die Wohneinheiten, die über Laubengänge erschlossen werden, an die jeweilige städtebauliche Situation anpassen", erklärt das Architekturbüro. Möglich seien auch Gemeinschaftsbereiche und ein begrünter Innenhof.

Ob auch Aldi Nord mit modular vorgefertigten Teilen bauen oder für jeden Standort ein individuelles Konzept entwickeln wird, will Manager Michalek im Moment ebenso wenig verraten wie die Namen der Architekten, mit denen man bei den ersten Projekten zusammenarbeiten wird. Nur so viel: Etwa eine Hand voll Büros soll mit im Boot sein.

Die Planer haben einiges zu bedenken, wenn Wohn- und Supermarktnutzung unter einem Dach stattfinden sollen. Um Lärmbelästigung durch die Anlieferung gering zu halten, müssen beispielsweise die sonst offenen Ladebereiche eingehaust werden. Statt großer Parkplätze wird es an den Kombistandorten Tiefgaragen für Anwohner wie Kundschaft geben. Im innerstädtischen Bereich seien die Parkflächen mittlerweile ohnedies oft zu groß dimensioniert, so Michalek. Viele Kunden kämen zu Fuß oder mit dem Fahrrad zum Einkaufen.

Unten also Supermarkt und oben Wohnen. Realisiert werden sollen Einheiten mit effizienten Grundrissen. Eine Dreizimmerwohnung wird demnach um die 60 m² groß sein. Beim Wohnungsmix will sich Michalek am Bedarf am jeweiligen Standort orientieren. Von Mikrowohnungen für Studenten oder Senioren bis zu Familienwohnungen wolle man das gesamte Spektrum bedienen.

Auch preiswert sollen die geplanten Wohnungen sein. Aldi Nord verpflichtet sich freiwillig, den vom Berliner Senat eigentlich nur bei Neubauten mit über 100 Wohnungen vorgeschriebenen Anteil von 30% Sozialwohnungen zu realisieren, die für 6,50 Euro/m2 gemietet werden können. Teurer als 10 Euro/m2 sollen Michalek zufolge auch die restlichen 70% der Wohnungen nicht vermietet werden. Auf Fördermittel verzichtet der Discounter übrigens. Das wäre gegen die Prinzipien des Hauses, so der Immobilienmanager von Aldi Nord.

So preiswert vermieten lässt es sich, wenn man die Flächen wie Aldi Nord bereits im Bestand hat und nicht erst teuer einkaufen muss: "Das Eigentum an den Grundstücken spielt eine große Rolle dabei, günstig bauen zu können", räumt Michalek ein. Bei der Bauweise und Ausstattung will er sich an den Neubauten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften orientieren: "Es sollen keine Aldi-Billigwohnungen werden."

Im Laufe des Jahres 2019 könnten die ersten Wohnungen bezugsfertig sein, glaubt Michalek. Das ambitionierte Ziel: Alle bisher angedachten Vorhaben sollen in den nächsten fünf Jahren realisiert werden. Für das Lichtenberger Projekt sei der Bauantrag schon eingereicht worden.

Ganz uneigennützig baut Aldi Nord allerdings keine preiswerten Wohnungen. Im Gegenzug will das Unternehmen an den künftigen Hybridstandorten nämlich seine Verkaufsflächen erweitern und Supermärkte mit bis zu 1.400 m2 Verkaufsfläche realisieren. Denn nur in größeren Märkten kann das neue Konzept mit Frischetheken umgesetzt werden. "Früher hatten wir 400 Produkte im Angebot, heute sind es 1.400", sagt Aldi-Manager Michalek. Und dafür braucht es mehr Platz als bisher. Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 800 m2 Bruttogrundfläche bedürfen laut Berliner Bauordnung aber einer entsprechenden Sondergenehmigung vonseiten der Baubehörden des jeweiligen Bezirks. Kombiniert mit Wohnungsbau wird an vielen der geplanten Standorte zudem eine B-Plan-Änderung notwendig. Da tut man als Bauherr gut daran, zu bauen, was in der Stadt dringend gebraucht wird, und das sind vor allem preiswerte Wohnungen. Schon jetzt fehlen aktuellen Zahlen der Stadtentwicklungsverwaltung zufolge 77.000 Wohnungen in Berlin. Der Handlungsdruck für die Politik ist also enorm, das kann sich Aldi Nord zunutze machen. "Ohne den Bau von Wohnungen wäre es schwieriger, größere Märkte bauen zu können", räumt denn auch Michalek ein.

Zum Schaden von Aldi Nord wird der mit den Projekten verbundene Aufwand nicht sein: "Der Discounter realisiert mit der Neubebauung der Grundstücke eine enorme Wertsteigerung", sagt Stefan Feuerriegel, Immobilienexperte von der Kanzlei Norton Rose Fulbright. Er geht davon aus, dass vor allem in Ballungszentren Bestrebungen wie die von Aldi und Lidl von den politisch Verantwortlichen positiv begleitet werden und Befreiungen von Beschränkungen möglich gemacht werden. Für Berlin trifft Feuerriegels Einschätzung auf jeden Fall zu. Rückenwind kommt für die Pläne von Aldi & Co. nicht nur von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, sondern auch von einigen Bezirken. In Tempelhof-Schöneberg geht das Bezirksamt sogar aktiv auf die Protagonisten zu und bietet an, den B-Plan entsprechend zu ändern, wenn statt eines eingeschossigen Markts Geschosswohnungsbau mit einer integrierten Kaufhalle realisiert wird.

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