Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen
Tooltipp
{{counter.remaining}} {{counter.title}}

Sie haben einen Artikel verbraucht

Als registrierter Nutzer können Sie bis zu 10 Artikel pro Monat lesen - kostenfrei und unverbindlich

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 11.01.2018

Aus IZ01-02/2018, S. 4

Von Bernhard Bomke

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Aaetas Consult
  • Personen:
    Frank Löwentraut
  • Immobilienart:
    Senioren-/Pflegeimmobilien

"Da ist viel Raum für Ärger"

Frank Löwentraut, Chef von Aaetas Consult, warnt schon seit vielen Jahren vor dem Tag X, ab dem die Verschärfungen der Bundesländer zur Ausstattung von Pflegeheimen umgesetzt werden. Er fürchtet, dass durch Vorgaben zu Einzelzimmerquoten und großzügigen Gemeinschaftsflächen mehr als jeder achte Pflegeplatz wegfällt.

Die verschärften Anforderungen an Pflegeheime kosten Betreiber und Investoren Rendite, sagt Frank Löwentraut.

Immobilien Zeitung: Herr Löwentraut, Sie sagen voraus, dass wegen der verschärften Vorgaben in vielen der 16 Landesheimgesetze bis zu 100.000 der derzeit 830.000 Pflegeheimplätze wegfallen. Wie kommen Sie darauf?

Frank Löwentraut: Spätestens 2020 werden in allen Bundesländern die Durchführungsverordnungen für die Vorgaben der Landesheimgesetze in Kraft getreten sein. Dann gelten zum Beispiel für alle Pflegeheime in Baden-Württemberg und Hamburg nur noch Häuser mit 100% Einzelzimmern als genehmigungsfähig. Das bedeutet, es werden viele Betten wegfallen, die bislang in Doppelzimmern stehen. Doch das ist noch lange nicht alles: In manchen Bundesländern gibt es künftig strikte Vorgaben zur Größe der Gemeinschaftsflächen, in Berlin und Brandenburg sind das zum Beispiel 5 m2 pro Wohnbereich und Bewohner. Auch so etwas kostet Bettenkapazitäten.

IZ: Das führt zu geringeren Einnahmen. Wer trägt die Verluste: der Betreiber oder der Investor? Oder werden die verbliebenen Plätze einfach teurer, damit die Rechnung für Investoren und Betreiber aufgeht?

Löwentraut: Alle Beteiligten werden betroffen sein. Die Selbstzahler unter den Pflegeheimbewohnern werden einen Teil der Verluste bei den Investitionskosten, also quasi bei der Miete, auffangen müssen. Die Sozialhilfeträger werden es jedenfalls nicht tun. Zahlungskräftige Selbstzahler werden vermutlich vermehrt dazu angehalten, Komfortzuschläge zu entrichten. Die Betreiber und Investoren werden dennoch beide mit Renditeeinbußen rechnen müssen. Sie sind dazu verdammt, sich zu verständigen, auch wenn es grundsätzlich Sache des Betreibers ist, die Durchführungsverordnungen umzusetzen. Da ist also viel Raum für Ärger.

IZ: ... der schon häufiger vor Gericht ausgelebt wurde. Das Verwaltungsgericht Mannheim beispielsweise hat die Klagen von Betreibern und Investoren gegen das Umsetzen der gesetzlichen Vorgaben allesamt zurückgewiesen. Warum?

Löwentraut: Weil die Richter sagten, es sei schon seit 2008 bekannt gewesen, dass sich die Anforderungen an Pflegeheime ändern würden. Für die Umsetzung, so die Richter, hätten die Betreiber in allen Bundesländern eine Übergangsfrist von zehn Jahren gehabt. Das Problem: Viele Betreiber haben auf den Ohren gesessen und gedacht, die strengeren Vorgaben würden so nie umgesetzt werden.

IZ: Sind Sie mit von Ihnen gemanagten Häusern selber von verschärften Vorgaben betroffen?

Löwentraut: Ja, bei unserer Seniorenresidenz in Berlin-Zehlendorf, zum Beispiel. Und zwar massiv. Das Haus hatte ursprünglich 158 Pflegeplätze, in Zukunft werden es nur noch 145 sein, also fast ein Zehntel weniger. In diesem Fall geht es nicht um irgendwelche Einzelzimmerquoten, denn die Residenz hatte auch zuvor schon 100% Einbettzimmer. Unser Problem, wenn Sie so wollen, waren die Gemeinschaftsflächen, von denen wir sprachen. Wir müssen die Residenz umbauen, und erreichen dann 4,64 m2 je Wohnbereich und Bewohner. Das kostet rund 5 Mio. Euro. Hätte die Heimaufsicht auf die vorgeschriebenen 5 m2 je Wohnbereich und Bewohner bestanden, wären die Kosten von 5 Mio. Euro weit überschritten worden. Wir galten im Fall Zehlendorf also als Härtefall. In einem solchen können die Heimaufsichten den Betreibern entgegenkommen.

IZ: Nach Rechtssicherheit klingt das nicht gerade.

Löwentraut: Das stimmt. Auf dem Gebiet schlummern viele Rechtsunsicherheiten. So beobachten wir, dass viele Heimaufsichten in Bayern oft beide Augen zudrücken. Dort wird also eher pragmatisch mit den Vorgaben umgegangen. Das betrifft zum Beispiel die in einem Erlass definierte Vorgabe, eine Einzelzimmerquote von 75% vorzusehen. In Baden-Württemberg, wo die Umsetzung der Einzelzimmerquote von 100% spätestens im September 2019 erfolgen muss, haben es die Betreiber bei den Heimaufsichten dagegen häufiger mit Hardlinern zu tun. Die Unsicherheiten ergeben sich aus unklaren Formulierungen im Gesetz. Wenn da etwas von "gravierenden Gründen" steht, die zu Ausnahmeregelungen führen könnten, stellt sich naturgemäß die Frage: Was sind gravierende Gründe?

IZ: Herr Löwentraut, danke fürs Gespräch.

Das Interview führte Bernhard Bomke.

Weitere kostenfreie Marktberichte finden Sie im IZ-Shop:

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!