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Projekte | 23.11.2017

Aus IZ47/2017, S. 1

Von Christoph v. Schwanenflug

In diesem Artikel:

Wo groß noch gut ist

Quelle: Alliages & Territoires/Europacity
Soll mehr Besucher locken als Disneyland Paris: das französisch-chinesische Projekt Europacity bei Paris.

Quelle: Alliages & Territoires/Europacity

Frankreich ist derzeit vielleicht das führende Land Westeuropas, wenn es um Einkaufszentren geht. Nicht nur in Paris, auch in Bordeaux, Lyon oder Nizza wird ambitioniert gebaut. Während in Deutschland große Bauprojekte zunächst einmal skeptisch beäugt werden oder sogar Widerstand hervorrufen, scheint in Frankreich die Devise zu gelten: Je mehr Quadratmeter, desto besser.

Wenn sich jedes Jahr im November große Handelsketten, Immobilieninvestoren und Entwickler zur Mapic in Cannes treffen, dann gilt die Aufmerksamkeit meist den zum Teil gigantischen Einkaufstempeln im arabischen Raum, in Russland und der Türkei oder in China. Aus französischer Sicht ist die Messe allerdings nicht zuletzt eine Leistungsschau der einheimischen Shoppingcenterindustrie. Altarea Cogedim, Unibail-Rodamco, Klépierre, Apsys, Compagnie de Phalsbourg oder Frey nutzen die Gelegenheit, vor den Augen der internationalen Fachöffentlichkeit ihre Pläne zu präsentieren.

Das spektakulärste Projekt hatte in diesem Jahr Immochan mitgebracht. Der Immobilienarm des Lebensmittelhändlers Auchan will außerhalb von Paris einen Freizeitpark mit Geschäften, Restaurants, Kultureinrichtungen, Hotels und einem Bauernhof errichten. Die 80 ha große Europacity, so der Name der geplanten Anlage, soll jährlich 31 Mio. Besucher anlocken, mehr als doppelt so viele wie Disneyland Paris. Die Initiatoren bezeichnen Europacity als ein Projekt von "nationalem Interesse". Rund 3,1 Mrd. Euro sollen fließen. Für die Realisierung hat sich Immochan mit dem chinesischen Immobilien- und Freizeitunternehmen Wanda Group zusammengetan. Der angeblich größte Immobilienkonzern der Welt soll dafür Sorge tragen, dass Europacity zum festen Bestandteil jeder Europareise chinesischer Touristen wird.

Groß hingelegt wird demnächst auch in Bordeaux. Innerhalb der nächsten Jahre will Frankreichs neuntgrößte Stadt auf rund 9 ha Fläche - unter teilweiser Einbeziehung der historischen Bausubstanz - ein neues Stadtquartier mit Wohnungen und jeder Menge Büro- und Ladenfläche bauen. Bordeaux Saint-Jean, so der Name, liegt direkt an der Garonne und am Bahnhof, an dem seit Juli ein Hochgeschwindigkeitszug hält, der die Stadt am Atlantik in zwei Stunden mit Paris verbindet. Wirtschaftliches Zugpferd des Bauvorhabens ist der Einzelhandel, weshalb das Projekt dem Centerentwickler Apsys anvertraut wurde.

Treibende Kraft dieser Stadtentwicklungsmaßnahme ist kein geringerer als der ehemalige Premierminister Alain Juppé, der in Bordeaux seit 1995 das Bürgermeisteramt innehat. Juppé hatte sein Leben lang Ambitionen auf das Präsidentenamt, mit Kleinkram hält sich ein Mann von seiner politischen Statur in der Stadtplanung nicht auf. "Wir sind eine fordernde Stadt, weil Alain Juppé sagt, dass wir es verdienen", sagte Maribel Bernard, Mitglied des Stadtparlaments, bei der Präsentation der Pläne auf der Mapic. Entsprechend hoch war der Ton, mit dem Bordeaux Saint-Jean dem Publikum vorgestellt wurde. Von einem "neuen urbanen Ideal" und "urbaner Haute-Couture" war die Rede.

Die Franzosen sind ein rebellisches Volk. Französische Bauern schütten tonnenweise Tomaten auf die Straße, um gegen die Landwirtschaftspolitik der EU zu demonstrieren, oder verwüsten ein McDonald's-Lokal, um der Globalisierung und der Herrschaft des Großkapitals den Kampf anzusagen. Frankreich zeigt auch gerne US-amerikanischen Großkonzernen mit laxer Steuermoral die Zähne, wie die Durchsuchungen in den französischen Büros von Google oder Apple zeigen. Zu städtebaulichen Großvorhaben hat man dagegen eine positivere Einstellung als in Deutschland.

Bürger, die sich an Bäume ketten, um einen Bahnhof zu verhindern (wie bei Stuttgart 21), auf diese Idee würde man in Frankreich wohl nicht kommen. Und während sich hierzulande gegen fast jedes neue Einkaufszentrum eine Bürgerinitiative bildet, scheint in Frankreich die Devise zu gelten: Je größer und spektakulärer, desto besser. Unibail-Rodmaco kündigte auf der Mapic an, das mit 240 Läden bereits recht stattliche Einkaufszentrum La-Part-Dieu in Lyon um 65 Shops zu erweitern und damit zum größten innerstädtischen Einkaufszentrum Europas auszubauen.

Im Nachhinein scheint es nur folgerichtig, dass Hamburg die Entwicklung des südlichen Überseequartiers mit seinen 80.000 m2 Einzelhandelsfläche mit Unibail-Rodamco einer französischen Firma übertragen hat. Franzosen haben kein Problem mit Grandeur und wissen, wie das geht. Das Prinzip der Vermeidung von Flächenversiegelung und Flächenverbrauch, das hierzulande langsam in den Rang eines Staatsziels aufrückt, scheint dagegen unbekannt zu sein. Liegt das nur daran, dass die Grande Nation einfach mehr Platz hat? Frankreich ist 52% größer als Deutschland, hat aber 15 Mio. weniger Einwohner.

Vielleicht. Größe hat im französischen Handel auf jeden Fall Tradition. In unserem Nachbarland wurden nicht nur die Hypermarchés erfunden, die Über-Märkte, mit ihren nicht enden wollenden Käse- und Fischtheken. Das Land sieht sich auch als die europäische Heimat des Shoppingcenters. "Wir haben die Einkaufszentren erfunden", sagt eine Bank-Managerin, als wir auf der Fahrt zur Mapic über die Unterschiede zwischen deutschen und französischen Einkaufsgewohnheiten sprechen. In Deutschland besuchten die Menschen Einkaufszentren zum Einkaufen. "In Frankreich gehen die Leute im Einkaufszentrum spazieren."

Der großflächige Einzelhandel bestimmt die Einkaufsgewohnheiten. Nach Angaben des Verbandes Procos, der 260 in Frankreich vertretene Filialketten vertritt, werden 70% der Einzelhandelsumsätze außerhalb der Innenstädte gemacht, d.h. bei Lebensmittelriesen wie Carrefour oder Auchan sowie Fachmärkten aller Couleur.

Folgerichtig wird an der Peripherie auch am meisten gebaut. Gerade nimmt die Produktion von Verkaufsfläche wieder richtig Fahrt auf. Während 2017 in neuen oder erweiterten Einkaufs- und Fachmarktzentren lediglich rund 51.000 m2 Fläche auf den Markt kommen, werden es 2018 rund 437.000 m2 sein und 2019 rund 1 Mio. m2. Ein Großteil dieser Läden entsteht außerhalb der Städte. Von den Verkaufsflächen, die bis 2021 in den "Centres Commerciaux" fertiggestellt werden, entfallen laut Conseil National des Centres Commerciaux 43% auf die "Zone périurbaine" und 23% auf den Stadtrand (Périphérie). Die Innenstadt bekommt nur 33% ab. Als "Centre Commerciaux" gelten alle gemanagten Handelsimmobilien mit einer überdachten Ladenstraße, d.h. auch Objekte, die man bei uns wegen der Mieterschaft eher als Fachmarkt- oder Hybrid-Center bezeichnen würde.

Die Leistungsdichte in der französischen Shoppingcenterindustrie ist deutlich größer als in Deutschland. Während der hiesige Markt von ECE und seinem Ableger MEC dominiert wird, teilen sich in Frankreich mehrere Entwickler die Macht: Unibail-Rodamco, Klépierre, Altarea und Apsys. Weitere bedeutende Unternehmen im Centerbereich sind Frey und Compagnie de Phalsbourg.

Compagnie de Phalsbourg hat in den letzten Jahren mit einigen sehr interessanten Projekten Aufsehen erregt. Hinter der Firma steht Philippe Journo, der mit acht Jahren mit seinen Eltern aus Tunesien einwanderte. Journo machte sich zunächst als Firmenaufkäufer einen Namen, bevor er ins Immobiliengeschäft einstieg. Im Jahr 2008 begann er, Geld für ein neuartiges Shoppingcenter in der Nähe von Angers einzusammeln: L'Atoll. Das kreisrunde Center ohne Firmenwerbung auf der Fassade und rund 90.000 m2 Fläche sieht aus wie ein Ufo. Die Parkplätze befinden sich im Inneren und werden mit Bäumen und Grünanlagen so gut es geht unsichtbar gemacht. "Die Leute sollen die Autos vergessen", sagt Mathieu Boncour, Sprecher von Compagnie de Phalsbourg.

Als Journo mitten in der Finanzkrise 2008 mit dem Fundraising begann, hätten ihn die Leute für verrückt erklärt. Doch das 2012 eröffnete Shoppingcenter schlug ein. Im ersten Jahr kamen 6,3 Mio. Besucher, seitdem liegt der jährliche Besucherschnitt zwischen 7 Mio. und 7,5 Mio. Besuchern. "Das sind mehr als der Eiffelturm", sagt Boncour.

Mit L'Atoll hat in Frankreich das Zeitalter der Open-Sky-Center begonnen, d.h. der Einkaufszentren auf der grünen Wiese ohne eine überdachte Ladenstraße. Interessant aus deutscher Sicht ist die Tatsache, dass L'Atoll ohne einen großen Lebensmittelmarkt auskommt, der hierzulande, zumindest bei Grüne-Wiese-Standorten, als unverzichtbar gilt. L'Atoll beschränkt sich ausschließlich auf Sortimente wie Mode, Möbel, Wohnungseinrichtung und Gastronomie.

Nach L'Atoll hat Compagnie de Phalsbourg weitere Center eröffnet, z.B. das Waves in der Nähe von Metz oder das aus Holz errichtete La Petite Madeleine bei Tours. In Bau oder Planung befinden sich das Outlet The Village bei Lyon, das innerstädtische Büro- und Handelsgebäude Iconic in Nizza (Entwurf: Daniel Libeskind), das Sophia Antipolis im Hinterland der Côte d'Azur und das Open-Sky-Center Torrejon bei Madrid. Compagnie de Phalsbourg gilt im Moment als einer der fleißigsten Entwickler von Handelsfläche in Frankreich. "Wir haben seit dem L'Atoll 550.000 m2 Fläche geschaffen. Derzeit sind 1 Mio. m2 in der Entwicklung, davon 600.000 m2 Handelsfläche", sagt Firmensprecher Boncour. Gerade hat TH Real Estate für seinen European Cities Fund von Journo das 2015 eröffnete Fachmarktzentrum Enox bei Paris erworben. Ankermieter sind Nike und das Möbelhaus Maisons du Monde.

Die Fülle neuer Shoppingcenter-Projekte mit internationaler Ausstrahlung wird auch im Ausland registriert. Ein englischer Fachjournalist sagt: "Vor zehn Jahren war Großbritannien meiner Ansicht nach bei der Entwicklung von Einkaufszentren führend in Europa. Ich würde sagen, inzwischen haben uns die Franzosen überholt."

Der französische Shoppingcenterverband Conseil National des Centres Commerciaux gibt regelmäßig eine Übersicht aller Projekte heraus. Die aktuelle Ausgabe (Nr. 24) der Zeitschrift "Dans les Tuyaux" listet 155 Bauvorhaben auf. Das Werk kostet 120 Euro. Bestellung unter commercial@cncc.com.

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